Шпаргалка для удаленщика: 10 советов как выбрать новостройку, если вы часто работаете из дома - «Недвижимость»

Гибридный и удаленный формат работы и ведения бизнеса полностью меняет привычные шаблоны использования жилья. Если раньше квартира и жилой комплекс в целом были фактически местами для ночевки, то теперь это одновременно офис, переговорная, зона отдыха. Эксперты компании «Метриум» по просьбе «МК» собрали 10 рекомендаций, которые помогут выбрать идеальную квартиру для удаленщика.

1. К «третьему месту» в тапочках

Одна из главных психологических проблем удаленной занятости – выгорание из-за размытия границ между домом и работой. Особенно это характерно при высокой или ненормированной загрузке, а также для предпринимателей с удаленным или распределенным бизнесом. Квартира перестает восприниматься как дом и превращается в офис. В этом случае возникает острое желание «уйти с работы», а фактически – из дома.

«Поэтому комьюнити-пространства в рамках ЖК становятся главным требованием для тех, кто работает из дома, – рассказывают эксперты MR Analytics. – Причем речь идет не о стандартных коммерческих пространствах на первых этажах, а о некоммерческом и приватном «третьем месте». Наличие комьюнити-центров повышает ликвидность, например, премиальных новостроек на 12-15%. Согласно их недавнему исследованию, 22% удаленных сотрудников отмечают повышенную эффективность при работе из коворкинга, а 19% признались, что отдыхают там от семьи и быта. В опросе IT-специалистов самыми востребованными опциями названы стабильный Wi-Fi (32%), зоны для одиночной работы (29%) и возможность заказа еды и кофе (28%).

2. Инсоляционный оптимум и «глубина взгляда»

Медицинские исследования показывают, что постоянная фокусировка на близких объектах (монитор, смартфон, стена) ведет к переутомлению глаз и ложной близорукости. Офтальмологи рекомендуют: каждые 20 минут нужно смотреть вдаль (на расстояние более 6 м), чтобы расслабить цилиарную мышцу глаза. Таким образом, вид из окна – это медицинская необходимость, особенно для удаленщиков, которые еще больше времени проводят в замкнутом пространстве. Выбирайте первую береговую линию рек или проекты у парков, где гарантированно не построят дом «окна в окна».

«Когда квартира становится постоянным рабочим кабинетом, организму жизненно важно получать много дневного света, а глазам – регулярно переключаться», – рассказала «МК» коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашев. Поэтому при выборе новостройки для хоум-офиса она рекомендует обращать первоочередное внимание на видовые характеристики, увеличенный формат окон и высоту потолков. Идеальный сценарий – это жизнь у открытой воды, где перед вами всегда свободный горизонт. 

3. Инфраструктура для NEAT-активности

NEAT – это термогенез без физических тренировок (Non-Exercise Activity Thermogenesis). К такой активности обычно относятся обычные шаги, движения. Удаленщики жестко страдают от гиподинамии. Исследования показывают, что за день дома они проходят всего 2 000-3 000 шагов вместо положенных 8 000-10 000. Фитнес-клуб в доме – это хорошо, но нужна инфраструктура, стимулирующая вас регулярно выходить на улицу, гулять на созвонах, отправляться на обеденный перерыв в кафе. Спортивная и фоновая физическая нагрузки друг друга не заменяют, а только взаимодополняют.

«Главная ловушка удаленки заключается в том, что квартира лишает нас т.н. транзитной активности: мы больше не идем пешком до метро, не ходим к коллегам в соседний отдел или до кофейни в бизнес-центре», – говорит коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников.

Наличие тренажерного зала на первом этаже, по его мнению, не решает проблему гиподинамии полностью, поскольку организму нужна именно распределенная в течение всего дня фоновая активность. Человеку необходима среда, которая будет естественно вытягивать его из квартиры: например, чтобы провести рабочий созвон на ходу или выйти на ланч. Практика показывает, что именно масштабное озеленение лучше всего стимулирует желание выходить на улицу. 

4. Юридический статус: квартиры против апартаментов

На рынке много стильных лофтов, малогабаритных квартир, которые часто привлекают удаленных работников доступностью. Особенно в качестве запасного аэродрома в городе, где находится их офис. Однако многие из них имеют статус апартаментов, то есть являются с точки зрения закона коммерческой недвижимостью. Соответственно, на апартаменты не распространяются нормы СанПиН по дневному шуму (в жилых квартирах предел – 55 дБА). Ваш сосед по апартаментам может совершенно легально организовать студию звукозаписи, шумный колл-центр, салон ногтевого дизайна. Особенно это касается апартаментов на нижних этажах здания. Нередко в таких апартаментах часто делают ремонт под заезд нового арендатора. Поэтому для домашнего-офиса лучше выбирать квартиры.

5. Эффект «вечной» стройки

В Москве и в других крупных городах России стало трендом комплексное освоение территорий (КОТ). Застройка больших кварталов может продолжаться до 10-15 лет. С этой точки зрения покупка квартиры в перспективном, но строящемся районе может поставить вас перед непростым выбором. С одной стороны, проекты КОТ создают всю городскую инфраструктуру с нуля. Фактически это покупка «города внутри города». С другой стороны, все минусы длительного освоения территории будут преследовать жителя квартала на протяжении нескольких лет: начиная от шума забиваемых свай в течение рабочего дня до недостатка отдельных объектов инфраструктуры повседневной жизни, скажем, крупных ТЦ или школ.

Если вы работаете из дома, ищите корпуса, которые сдаются в финальной стадии реализации всего района, либо локальные (точечные) проекты. Огромным плюсом будет, если девелопер сдает дом полностью с отделкой white box или «под ключ» – это исключит 2-3 года грязных и шумных ремонтов у соседей со всех сторон.

6. Акустический суверенитет

Шум – еще одна частая проблема удаленной занятости. Конечно, в квартире тише, чем в опенспейсе, но здесь есть риск специфических шумов. В монолитных новостройках главный враг – структурный шум – звук шагов или дрели, передающийся по жесткому бетонному каркасу здания. До подписания ДДУ запросите у инженеров застройщика схему перекрытий. В качественных проектах закладывается «плавающая стяжка», когда бетонный пол лежит на слое толстого звукоизолятора и не касается стен.

Также обращайте внимание на межквартирные стены: пеноблоки или тонкий газобетон работают как мембрана барабана. Ищите в документации полнотелый кирпич или тяжелые акустические керамзитоблоки. Если в доме не предусмотрена хорошая звукоизоляция, то расходы на нее полностью ложатся на вас, а сроки ремонтных работ – увеличиваются.

7. Изоляция от «грязных зон» и «транзитных» путей

Еще одно важное ограничение для удаленных работников и предпринимателей – семья. Особенно если работает из дома не один, а оба супруга. Для удаленщика классическая планировка часто не работает, если дома есть семья. Поэтому при выборе квартиры нужно обратить внимание на несколько аспектов.

Первый – наличие изолированных помещений. Высокие цены ограничивают возможности покупки квартир с большим числом спален или кабинетом. Естественным решением в этом случае могут стать отдельные кухня и гостиная, то есть классическая планировка. Это помогает разделить рабочее пространство или менять его в течение дня.

Второй аспект – простор и функциональность. Рабочее место не должно стоять на пути к холодильнику или главному санузлу, у входной двери (грязная зона). С этой точки зрения компромиссный вариант – большая мастер-спальня, которая в течение дня остается относительно изолированной от домашней жизни других членов семьи. За последние два года спрос на квартиры с мастер-спальнями вырос на 40%, потому что мастер-спальни достаточно большие (нередко больше гостиных) и в них можно организовать небольшую рабочую зону, в том числе, например, в лоджии.

8. Воздух как топливо для мозга

Гарвардское исследование доказало: при уровне CO₂ в помещении выше 1 000 частиц на миллион когнитивные способности мозга падают на 20%, появляется сонливость и головная боль. Нормальная концентрация углекислого газа дома – 600-800 частиц на миллион. В закрытой спальне 15 кв. м один человек надышит эту норму всего за час. Зимой держать окно открытым во время звонков невозможно из-за уличного шума и сквозняков. При выборе новостройки обязательно запрашивайте спецификации по инженерии. Оптимально – наличие центральной приточно-вытяжной вентиляции с фильтрами. Также плюсом будут индивидуальные бризеры или возможность их установки без дополнительных согласований.

9. Телеком-монополии и «бесшовный» двор

Одна из нередких трудностей новых московских ЖК – управляющая компания пускает в дом только одного провайдера. Полагаться на услуги монополиста не следует. Поломки, ремонтные работы – все это может произойти во время важного созвона. Еще на этапе подбора узнайте, заведена ли в квартиры оптика (технология GPON) и есть ли выбор из нескольких провайдеров. Маркер действительно высокого класса жилья сегодня – это покрытие бесшовным скоростным Wi-Fi всей территории двора и лобби, усилители сигнала в лифтовых шахтах. Вы можете начать планерку за рабочим столом, переключиться на смартфон и выйти во двор за кофе без единого обрыва связи.

10. Логистика доставок – сервисные лифты и постаматы

Удаленный работник заказывает доставку (готовая еда, продукты, маркетплейсы) в 3-4 раза чаще офисного сотрудника. При этом, по данным психологов, возвращение в «состояние потока» после отвлечения занимает около 23 минут. Если вам каждый раз звонят в домофон, вы теряете концентрацию. Выбирайте новостройки с системой «умный дом» (доступ по FaceID и BLE-меткам для жильцов) и продуманной логистикой для курьеров. В правильном ЖК есть локеры/постаматы прямо в зоне ресепшен, консьерж-сервис, принимающий посылки, и отдельные сервисные лифты, чтобы потоки резидентов не пересекались с курьерами и строителями.