Проклятие старых квартир: как долевая собственность разрушает семьи и помогает черным риелторам - «Недвижимость»

Черные риелторы по-прежнему не гнушаются человеческими слабостями. Братья и сестры, борющиеся за наследство, подпитывают усердие мошенников, стремящихся завладеть дорогой недвижимостью по дешевке. В результате обладатели наследственных долей в квартирах теряют миллионы рублей из-за жажды мести.

Братья и сестры: кто главней

В российской практике раздел имущества между наследниками часто оборачивается многолетней войной внутри семей.

Типичная ситуация: после смерти родителей взрослые дети получают доли в квартире или частном доме. Старший сын живет в этой квартире со своей семьей десятилетиями. Сестра давно переехала в другой город, а младший брат, формально прописанный в квартире, находится в затяжном конфликте с остальными родственниками и ночует у подружек.

По закону у каждого есть право собственности. Но реализовать его невозможно без согласия остальных жильцов. Родственники, проживающие в квартире, воспринимают требования о выкупе долей или продаже квартиры целиком как попытку лишить их единственного жилья. Они отказываются идти к нотариусу, блокируют показы потенциальным покупателям и годами игнорируют письменные уведомления.

- Конфликт отцов и детей, бывших супругов, поссорившихся наследников – вот главные причины споров по долям квартир, - говорит юрисконсульт офиса «Академический» ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Например, родители еще в советские времена получили квартиру, потом родился ребенок, и при приватизации, естественно, доли были определены равными. Затем уже выросший ребенок женится, планирует за счет родительской квартиры решить свой жилищный вопрос. А для родителей это их квартира, возможно, единственное жилье, и продавать ее они совершенно не собирались.

Другой пример: супруги в браке купили квартиру, спустя годы один из них скончался. И вдруг появляется ребенок умершего супруга от первого брака, который при жизни отца и знать-то его не хотел, но на долю в квартире претендует.

Как правило, в таких конфликтах нет победителей, только проигравшие из-за своих амбиций и нежелания идти на компромиссы. Решение проблем необходимо проговаривать на берегу, когда квартира приобретается, чтобы предусмотреть и в дальнейшем понимать все возможные варианты развития событий исчезли.

Попытка продать долю третьему лицу упирается в статью 250 Гражданского кодекса РФ - преимущественное право покупки других дольщиков. Родственники не любят официального отказываться от покупки по рыночной цене, но и выкупать долю в квартире не спешат.

Лох не мамонт - не вымрет

Профессионалы не распространяются о темной стороне рынка. Многие говорят, что им стыдно за своих «коллег», и они бы даже не стали брать у них визитные карточки и номера телефонов. Мне удалось поговорить с одним из риелторов, выкупающих доли с 1990-х годов.

Родственники по своей наивности думают, что их проблема с наследством и влезшими не по делу наследниками - самое большое зло, - говорит Тимур Н. - И тут мы - дескать, поможем наказать ваших родственников. Мы убедительны, нам верят, психологи молодцы, работают. Но после нашего вмешательства родственники понимают, что зря бодались друг с другом, поскольку теряют миллионы рублей. Схема проста: мы выкупаем половину квартиры по бросовой цене (на 40-50% ниже рынка) и подселяем к строптивому наследнику специально обученных людей, с хорошими юристами и крепкими нервами. Те очень грамотно создают невыносимые условия для проживания, но в то же время ни один суд не может уличить их в преступных целях. Как правило, наследник, которому хотели отомстить его брат или сестра, в итоге продает свою долю за гроши. И вот нам достается квартира не за 30 рыночных миллионов рублей, а за 10-12. Лох не мамонт - не вымрет.

Еще одна мрачная сторона долевой собственности - рынок микродолей. До недавнего времени закон позволял дробить недвижимость практически до бесконечности. Появлялись доли размером 1/20, 1/40 или даже 1/100. Площадь такой доли в типовой двух- или трехкомнатной квартире составляла один-пять квадратных метров. Для обычных людей владение такой площадью бесполезно. Однако для черных риелторов это идеальный инструмент давления.

Недобросовестный агент находил маргинала или алкоголика, владеющего крошечной долей в хорошей квартире, где живут благополучные люди. Риелтор покупал микродолю за бесценок.

Новый собственник получал ключи и вселялся в квартиру. Жил на балконе, нарочито спал в гардеробной, ходил в туалет - кто ж ему запретит, человек же...

Государство попыталось закрыть эту лазейку. С сентября 2022 года запрещается совершать любые действия, в результате которых площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого сособственника, составит менее шести квадратных метров общей площади. Сделки с микродолями ниже этого порога теперь считаются ничтожными. Росреестр просто откажет в регистрации перехода права собственности. Это существенно ударило по серым схемам рейдерства через дарение микроскопических долей.

После принятия новой нормы, направленной на борьбу с «резиновыми» квартирами и рейдерскими захватами помещений, доли ниже установленного порога могут появляться только в случае, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.

Однако проблема осталась в квартирах, которые были раздроблены до вступления закона в силу, и в частных домах на землях индивидуального жилищного строительства, где нормы выдела иные. Кроме того, мошенники адаптировались, используя более сложные цепочки сделок и суды по определению порядка пользования.

В законе нет понятий морали и человечности

К юридической западне добавляется финансовая. При продаже унаследованной доли раньше минимального срока владения необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%.

До 2020 года базовый срок освобождения от налога при продаже недвижимости, полученной в наследство, составлял 3 года. С 2020-го действует правило: если у продавца жилье единственное, минимальный срок - три года, в остальных случаях - пять лет. И если, например, человек получил в наследство 1/4 долю в бабушкиной квартире, но сам живет в собственной ипотечной двушке, он может продать наследственную долю без уплаты 13% только через пять лет. За это время коммунальные долги, налоги на имущество и инфляция могут полностью обесценить актив. Многие соглашаются на заниженную цену в договоре купли-продажи, рискуя попасть под внимание налоговиков и потерять налоговые вычеты.

- Самая типичная ситуация, когда после смерти родителей и бабушек-дедушек остается квартира детям или внукам, - говорит практикующий в Москве риелтор Евгений Коноплев. - Наследники первой очереди - муж, жена, дети. Ситуация осложняется, если у одного из умерших супругов есть генетические сыновья или дочери от первого брака. Можно быть бывшим мужем, но нельзя быть бывшим отцом. Можно лишить человека юридического отцовства, но нельзя лишить его отцовства как биологического фактора. Впрочем из 100 конфликтов 80 протекают в обычном кругу семьи, без участия неизвестных детей.

Почему владельцу доли в квартире трудно продать свою собственность? Насколько это честно по отношению к нему - допустим, ему не нужна жилплощадь, а нужны деньги, и насколько это честно по отношению к родственникам, которые не хотят видеть на своей территории чужих людей?

- В Семейном и Гражданском кодексах нет понятий «честность», «справедливость», «мораль», «человечность», - отвечает Евгений Коноплев. - В законах прописано, кому что положено, а кому - нет. Приведу аналогию с футболом. Можно играть корректно, без нарушений, и после игры пойти двумя командами на дружескую вечеринку в бар. А можно играть в рамках тех же правил, но после матча несколько игроков попадут с травмами в больницу, поскольку соперники боролись за победу и не щадили других игроков. Но то и другое, подчеркну, было по правилам. Возможно, никто даже не получил желтую карточку.

У юристов и адвокатов понятия «гуманно» и «справедливо» относятся к категориям, о которых не рассуждают, продолжает риелтор. «Как я могу интерпретировать закон, чтобы я по максимуму добился того, что мне положено?» - так стоит вопрос.

К сожалению, родная кровь далеко не всегда помогает людям обойтись без вмешательства юристов. Зачастую наследники предпочитают доверить свою судьбу сторонним представителям.

В математике есть дилемма двух заключенных. Если оба вредят друг другу, тот и другой оказываются в минусе. Если оба стремятся к выгоде, они ее и получают.

Правда у каждого своя. Одно дело - если люди долгие годы живут в наследуемой квартире, убирают, делают ремонт. И совсем другое — когда родственник в квартире никогда не появлялся, но имеет право на половину или на треть. Если посмотреть на ситуацию глазами первого и второго наследника, становится ясно: перед нами - два абсолютно разных мира.

Профессиональная мудрость: опытные риелторы стараются не оказываться в ситуации, когда надо смотреть на мир глазами одной стороны. Как только любая из сторон начинает втягивать риелтора в эмоциональные разговоры «как они могут, как они смеют?», дело - труба. Стоит только встать на защиту одной из сторон, другая станет воспринимать тебя исчадием ада, пытающимся ее разорить.

- Одна из моих клиенток, назовем ее Машей, находится ровно в такой ситуации, - приводит пример Евгений Коноплев. - Маша, которая давно не живет в унаследованной квартире, пытается объяснить своему брату Васе, что имеет право на половину рыночной стоимости квартиры. Но Вася не хочет платить Маше деньжищи - огромные тыщи. Часто бывает, что у людей финансов действительно нет, а влезать в кредиты - слишком накладно. Да и получить их в банке, с учетом огромной стоимости московских квартир, может только богатый человек.

Среднестатистическая двушка стоит 20 миллионов рублей. Значит, Маше положено 10 - огромная сумма!

Выход - взять кредит на короткое время и заплатить Маше меньше, например, 7-8 миллионов. А потом продать квартиру по рыночной стоимости и вернуть банку деньги. Лучше для всех, конечно, продать квартиру и поделить выручку пополам - каждому по 10 миллионов. Но, как ни странно, родственники упираются и не идут на самый разумный шаг. Загадочная русская душа...

Коммуналки и квартирные доли - две большие разницы

Риелторы не любят связываться с продажей долей в квартирах, но без проблем продают комнаты в коммуналках. Хотя ситуация вроде бы похожа. Жильцы коммунальной квартиры имеют право приоритетной покупки комнаты по цене, за которую ее хочет продать хозяин. И такое же преимущественное право имеют участники долевой собственности.

Однако есть существенная разница. И дело не только в том, что владельцы помещений в коммуналке обычно не состоят в родственных отношениях. Покупатель получает обособленную комнату, которая принадлежит только ему. Остальное - туалет, ванная, кухня, коридор, - общая собственность.

При покупке доли в квартире у владельца нет ничего личного. Каждый квадратный сантиметр юридически делится с сособственником. У покупателя есть половина унитаза, половина кухни, половина комнаты, половина любой двери в любой из комнат. Человек не получает выделенное помещение - он получает долю в каждом кусочке квартиры.

- Современный, совсем свежий феномен - покупка россиянами студий в 10-12 квадратных метров, расположенных в старом фонде. В основном на эту аферу ведется молодежь из регионов, мечтающая иметь собственное жилье и прописку в Москве, - продолжает Евгений Коноплев.

Хитрые товарищи выкупают трехкомнатную квартиру у маргиналов на первом этаже, например, в отдаленном районе Солнцево или Внуково, за 5-6 миллионов рублей, делают перепланировку и начинают искать четырех инвесторов, чтобы продать им четыре «студии» за 4-5 миллионов за каждую. Проблема в том, что это отнюдь не классические студии, а переделанные комнаты с дополнительно установленными унитазами, раковинами и душевыми. Вход общий, через коридор, но в каждую «студию» - отдельная дверь. Продавцы сообщают покупателям, что нарушения закона нет: «студии» находятся на первом этаже, и если случится авария, пострадают разве что крысы в подвале.

Эта фраза - чистой воды шарлатанство. «Студии» куплены не как отдельное жилье, а как доли той самой трехкомнатной квартиры. Нарушаются все возможные нормы. Нельзя жить на площади с пристроенными вручную «мокрыми» зонами - душевыми и санузлами. Нельзя вешать четыре унитаза в одной квартире. Перегружается канализация - возможны аварии на других этажах.

Такие предложения в последнее время плодятся, как грибы после дождя. После первой жалобы соседей в новоявленные студии приходят представители жилищной инспекции и требуют вернуть квартиру к исходному состоянию: убрать лишние унитазы и душевые кабинки.

По документам «студии» идут как доли в трехкомнатной квартире, на онлайн-платформах размещаются объявления о продаже студий. А покупатели приобретают студии не как студии, а как доли в трехкомнатной квартире.

Без завещания дело худо

Есть случаи, и их немало, когда квартирой владеют сразу несколько собственников, рассказали «МК» нотариусы. И в этих ситуациях разобраться тоже нелегко. Среди распространенных причин - приватизация квартиры с участием всех членов семьи, раздел наследства или имущества после развода, дарение недвижимости сразу нескольким людям. По закону обязательно выделяются доли в жилье, купленном на средства материнского капитала.

Пример из нотариальной практики: семья купила недвижимость с использованием маткапитала, а через некоторое время глава этой семьи скончался. Завещания он не оставил. В итоге свой «кусочек» квартиры, наряду с вдовой и детьми покойного, как наследница получила его мать.

Еще один случай: бывшие супруги заключили алиментное соглашение, по которому мужчина передал свою долю в квартире пятерым детям. В итоге у одного объекта оказалось шестеро владельцев. Половина принадлежит матери, по 1/10 части - каждому ребенку.

Сразу несколько собственников у объекта недвижимости могут появиться, если его владелец скончался, не распорядившись имуществом заранее. По закону, наследники первой очереди - родители, супруг и дети наследодателя.

Но даже если хозяин квартиры завещал ее кому-то одному, свои доли получат обязательные наследники - несовершеннолетние или нетрудоспособные близкие родственники, иждивенцы. Им причитается не менее половины от того, что они бы получили при отсутствии завещания.

Бывает, что совладельцами становятся посторонние люди. Так, женщина завещала половину своей однокомнатной квартиры родной сестре, а вторую половину - близкой подруге. У наследниц были конфликтные отношения, и совместное использование недвижимости оказалось весьма затруднительным.

Совместное использование долевой собственности может быть сложным и в ситуациях, когда владельцами одной квартиры или дома становятся несколько членов одной семьи.

Возможный выход из такой ситуации - соглашение о разделе наследственного имущества. Например, братья, унаследовавшие доли в нескольких объектах недвижимости, договорились, что одному из них будет полностью принадлежать квартира, а второму - дача. Можно прописать в договоре, что имущество получит целиком один из наследников, выплатив второму денежную компенсацию.

Если не получается решить все мирно, остается возможность обратиться в суд с иском о принудительном разделе наследственного имущества. В случае положительного решения можно получить компенсацию.

И, конечно, каждый из владельцев доли вправе распорядиться ею по своему усмотрению - продать, обменять или подарить. Но есть несколько нюансов. Первый из них - такие сделки нужно обязательно удостоверять у нотариуса: это один из наиболее уязвимых сегментов, и важно обеспечить защиту прав всех совладельцев и третьих лиц.

Кроме того, если речь идет не о дарении, а о возмездной сделке, о ней необходимо предварительно письменно уведомить других сособственников. У них есть преимущественное право выкупа доли.