С оглядкой на Дубай: Дольщикам снизят риски при покупке квартир в рассрочку - «Недвижимость»

На фоне сворачивания льготных ипотечных программ власти в спешном порядке ищут инструменты, призванные поддержать спрос на новостройки. Минстрой и ЦБ обнародовали законопроект, призванный урегулировать механизм долгосрочных рассрочек по договорам долевого строительства (ДДУ). Сейчас беспроцентная рассрочка после ввода дома в эксплуатацию находится, по сути, находится в «серой» правовой зоне. К каким последствиям для первичного рынка жилья приведет эта инициатива регуляторов?

Последнее время основным драйвером продаж новых квартир в РФ была ипотека. На 1 августа 2026 года, по данным ЦБ, совокупная задолженность россиян по ипотечным жилищным кредитам составила 24,7 трлн руб. При этом выдача новых ипотек постоянно сокращается. Так,  по итогам прошедшего июля банки выдали 85,5 тыс. рублевых жилищных ссуд — на 10,3% меньше, чем годом ранее. Особенно заметно упала выдача ипотек с господдержкой: за второй месяц лета она сократилась на 41,3%. 

В то же время растет популярность рассрочки. В конце минувшей весны ЦБ оценивал долю рассрочки в 17% от общего объёма продаж жилья по РФ, а неоплаченный остаток по таким договорам превысил 1,5 трлн руб. Однако у этой востребованной альтернативы ипотеки имеются «подводные камни»: право собственности юридически не защищено залогом, что создаёт риски  для покупателя, например, в случае банкротства застройщика. Кроме этого, граждан при покупке жилья в рассрочку беспокоит угроза завышения конечной стоимости квартиры. Для застройщиков есть риски в части взыскания долга. Чаще всего они возникают, когда покупатель, заключая договор рассрочки, рассчитывал затем взять рыночную ипотеку, но в итоге получил отказ в банке. Затем споры перетекают в суды, которые часто встают на сторону неплательщика, имеющего единственное жилье.

Законопроект призван урегулировать эти проблемы. Во-первых, для защиты интересов покупателей и застройщика предлагается закрепить, что квартира после ввода объекта будет переходить в собственность дольщика, но до погашения долга будет оставаться в залоге у девелопера.

Во-вторых, устанавливаются меры ответственности за просрочки платежей. Сама по себе рассрочка будет беспроцентной. Но при систематическом нарушении графика платежей (четко оговорено, что это просрочка более трех раз в течение года или задержка платежей более чем на два месяца), застройщик вправе потребовать досрочной уплаты оставшейся суммы задолженности. И в этом случае договором может быть предусмотрено начисление процентов на просроченную сумму долга — до 20% годовых.

В-третьих, информация о том, что покупатель платит рассрочку, будет поступать в бюро кредитных историй. Также оговаривается, что рассрочку можно будет погашать досрочно.

Отметим, что в ряде стран рассрочка является основным каналом продаж. К примеру, в Дубае подавляющее большинство застройщиков реализуют новостройки с помощью беспроцентной рассрочки по нескольким типовым схемам (доля, выплачиваемая на этапе строительства/при передаче составляет, соответственно,  80/20, 60/40,  50/50, с первым взносом в 10–20%). Причем все они  защищены государственным эскроу-регулированием: в  этом эмирате ОАЭ застройщик получает средства только под подтверждённые независимым инженером этапы строительства, 5% удерживается на счёте ещё год после регистрации права на покупателя как гарантия на случай дефектов. Именно эти механизмы и обеспечивают высокое доверие к данному инструменту как конечных пользователей, так и  частных инвесторов, которые и являются основными покупателями жилых «квадратов» в Дубае.

«Предложенный Минстроем и ЦБ механизм залога квартиры до полного расчёта — это, по сути, движение в сторону дубайской логики: перенос защиты с «денег на счёте» на «актив в залоге», но уже после ввода объекта в эксплуатацию, а не в процессе строительства. В России эту стадию закрывает эскроу по 214-ФЗ», — сообщила «МК» руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова.

По ее мнению, российскому рынку новостроек  в текущих условиях подойдут  не «чистые» длинные рассрочки, а гибридные конструкции. Среди них —  рассрочка на период строительства с переходом на ипотеку к моменту ввода объекта. Такие программы уже тестируется рядом застройщиков и логично ложатся в предлагаемую схему «право собственности + залог до погашения». Пригодятся и  траншевые схемы с частичной оплатой на старте и фиксацией графика довнесения, привязанного к этапам стройки, а не произвольным датам. Такая модель снижает соблазн затягивать платежи и структурно совместимо с новыми нормами об ответственности за просрочку. Хорошие шансы «прижиться» в РФ имеет также  короткая рассрочка (до 3 лет)  с обязательным подтверждением платёжеспособности покупателя на входе, а также  комбинация рассрочки с материнским капиталом или другими целевыми выплатами для закрытия финального платежа.

Директор компании «Расцветай Столица» Сергей Шашурин считает перспективной модель, аналогичную дубайской: разделение платежей на три этапа — первоначальный взнос, выплаты в период строительства и постоплата после ввода объекта. Именно такой механизм фактически легитимируется рассматриваемым законопроектом, который допускает рассрочку только после ввода дома в эксплуатацию сроком до трёх лет. По его  убеждению, такая схема позволяет снизить риски для покупателя, поскольку обязательства по оплате возникают после фактической готовности объекта.

Однако, как полагают опрошенные «МК» специалисты, рассрочка не сможет полноценно заменить семейную ипотеку, поскольку эти инструменты имеют разную  природу. Как  пояснил  управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов, семейная ипотека,  позволяющая растянуть оплату на 20–30 лет, — это субсидированная государством долгосрочная ставка, снимающая нагрузку на весь срок кредита. Тогда как рассрочка рассчитана, прежде всего, на покупателя, у которого уже есть значительная часть средств и понятный источник будущих поступлений. «Поэтому она может поддержать спрос и частично компенсировать сокращение льготного кредитования, но массовой альтернативой ипотеке не станет», —  уверен девелопер.

Как отметила Ишметова, при ожидаемом сворачивании семейной ипотеки с  1 октября 2026 года рассрочка может сгладить провал спроса в моменте, но накапливает отложенный риск — 700 млрд руб. довнесений, по оценке «Нмаркет.Про», которые придутся на IV квартал 2026-го и первое полугодие 2027 года, потребуют от покупателей либо живых денег, либо ипотеки на менее выгодных условиях, чем сейчас предлагает господдержка. То есть, законопроект, на ее взгляд,  скорее, упорядочивает переходный инструмент, чем создаёт постоянную альтернативу льготной ипотеке. Она считает, что данный  законопроект может вытеснить с рынка длинные беспроцентные рассрочки ( на более трех лет) без верификации дохода покупателя.

Влияние инициативы на первичный рынок жилья, на взгляд Шашурина, может быть неоднозначным. С одной стороны, легализация и унификация правил создают предсказуемость и снижают риски для всех участников. Он не исключает, что принятие закона способно увеличить объёмы продаж квартир на 10–15%. С другой стороны, запрет на ценовую дифференциацию, как  опасается девелопер,  может снизить экономическую привлекательность рассрочки для застройщиков, что приведёт к сокращению предложения и переходу к более коротким и жёстким схемам. Кроме того, законопроект предполагает рассрочку только после ввода дома, тогда как сейчас многие застройщики предлагают её на период строительства. Чтоо, по его оценке, также может сократить объёмы.

В конце сентября законопроект рассмотрят депутаты Госдумы нового созыва. «МК» будет следить за его судьбой.