Выбираем квартиру на вторичке и идем на просмотры - «Риэлторские технологии»

Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, очень важно определить свои потребности, отсечь неудачные варианты еще на этапе изучения объявлений и телефонных переговоров и только потом приступать к просмотрам. Какие вопросы задать продавцу, на что обратить внимание при посещении объекта и почему стоит сохранять «покер-фейс», рассказывают специалисты по недвижимости.

ДАЛЕКО ХОДИТЬ НЕ НУЖНО

Итак, вы просмотрели кучу объявлений о продаже квартир на вторичном рынке и выбрали для себя с десяток приемлемых вариантов. Но не торопитесь на просмотры. Чтобы лишний раз не ездить и не разочаровываться, еще раз проштудируйте представленную информацию.

Изучите фотографии, обращая внимание на любые мелочи. Где не хватает обоев, где висит провод, какие розетки, выключатели, какие окна, какие полы, какая плитка в ванной? Смотрите на площади комнат: часто продавцы фотографируют квартиру на широкоугольную камеру, поэтому на снимках шестиметровая кухня выглядит в два раза больше, чем в реальности. Обращайте внимание на технические данные.

Также взгляните на срок публикации объявления. Если объект продается давно, есть вероятность, что с ним не всё гладко. Может быть, завышена цена или состояние квартиры гораздо хуже, чем на фото. Или есть проблемы с документами.

Посмотрите по карте, далеко ли объект находится от метро, есть ли поблизости остановки общественного транспорта. Откройте Гугл- или Яндекс-панорамы. «Побродите» по ним. Понятно, что изображения в них не совсем свежие, но общее впечатление составить удастся.

Если дом старый, обязательно уточните, когда последний раз проводился капитальный ремонт. Это можно сделать на общероссийском сайте www.reformagkh.ru или на нашем питерском spb-kapremont.ru.

Если вас что-то не устраивает, зачем тратить на такой объект свое время?

ЗДРАВСТВУЙТЕ, Я ПО ОБЪЯВЛЕНИЮ

Когда лишнее отсеяли, можно звонить по отобранным объявлениям. Вот список базовых вопросов, которые сэкономят вам время и уберегут от бесполезных просмотров.

Когда собственность была получена? Каковы основания возникновения права собственности? Сколько собственников? Есть ли среди них дети? Нет ли обременений? Сколько зарегистрированных лиц? Куда и когда они будут сниматься с регистрационного учета? Прямая продажа или встречка (альтернатива)? Производились ли перепланировки? Если да, то какие? Что продается вместе с квартирой? Предусмотрен ли торг? Какова причина продажи?

Так вы сможете выяснить, подходит ли вам квартира по параметрам сделки, по документам, по ситуации. К примеру, вам надо купить квартиру в течение месяца, а у продавца альтернатива (продавец хочет одновременно купить квартиру взамен) или среди собственников есть дети и нужно получить согласие органов опеки. Скорее всего, вы не уложитесь в месяц, потому что такие сделки подготавливаются значительно дольше. И таких нюансов очень много. Лучше знать обо всём заранее.

ВЕРТИМ ГОЛОВОЙ ВО ВСЕ СТОРОНЫ

Итак, телефонные переговоры проведены. Можно ехать на просмотры. Не посещайте в день более трех квартир, иначе каша в голове гарантирована.

На просмотр желательно кого-нибудь взять с собой: риэлтора, супруга, родственника, друга. Дополнительная пара глаз не помешает. Что одни упустят, другие могут увидеть.

И вот вы на месте. Для начала подробно изучите придомовую территорию. Парковка – охраняемая или нет, насколько заполнена? Ради любопытства можно приехать к дому вечером и посмотреть, есть ли свободные парковочные места.

В каком состоянии детские площадки? Сколько площадок во всём квартале, соответствует ли их количество количеству домов? Как выглядит контейнерная площадка, переполнена или нет? Посмотрите, есть ли рядом стройка, если да, то уточните, что именно строят.

Обойдите дом со всех сторон: нет ли трещин, расслоений и других дефектов?

Внутри дома особое внимание уделите первому этажу. Как выглядят стены подъезда, нет ли на них надписей? Не валяется ли мусор? Нет ли неприятных запахов? Первый этаж должны убирать чаще всего – если он грязный, то до верхних этажей и вовсе не добираются. В каком состоянии домофон, работает ли он? Насколько безопасный подъезд, есть ли камеры наблюдения или хотя бы горит ли свет на каждом этаже?

СПОКОЙСТВИЕ, ТОЛЬКО СПОКОЙСТВИЕ

Только теперь мы добрались до осмотра самой квартиры. Здесь необходимо оценить не только то, насколько жилплощадь подходит именно вам, но и то, каково ее общее состояние – в какую сумму обойдется ремонт и доведение «до ума».

Инспекцию лучше начать с коммуникаций: воды, газа, электричества, отопления, вентиляции. Можно уточнить, когда последний раз производилась поверка счетчиков.

Далее смотрите стены, не стесняйтесь водить по ним руками, чтобы прощупать вздутия под обоями, трещины и прочие неровности. Обращайте внимание на точки и грязь – это могут быть следы жизнедеятельности насекомых. Зимой можно проверить, не промерзают ли стены. Особое внимание уделите следам плесени, особенно в ванной. Даже если они замаскированы, выдавать грибок будет специфический запах, словно нюхаете перец. Изучите потолок, нет ли там подтёков. Оцените состояние окон, приложите руку к раме – не дует ли? Посчитайте количество розеток – хватит ли вам, в хорошем ли они состоянии? Если нет, сразу прибавляйте стоимость ремонта: штробление стен, работа электрика и т. д. Осмотрите полы. Из чего они сделаны, не скрипят ли, ровно ли лежат, не видны ли стыки, сколы, вздутия?

И обязательно еще раз уточните, проводилась ли перепланировка квартиры, если да, то узаконена ли она. Внимательно изучайте план квартиры. Изменения, сделанные предыдущим хозяином, не должны затрагивать несущие стены или включать перенос сантехники, иначе узаконить всё это будет невозможно.

Да, и не забудьте оценить виды из окон: промзона или зеленый парк – это большая разница.

Смотрите квартиру спокойно, не проявляя эмоций. Если продавец или его риэлтор поймут, что квартира вам понравилась, то торговаться с вами уже не будут – решат, что и так купят. С другой стороны, сильно принижать квартиру тоже не нужно: продавец может обидеться, и вам ничего не удастся сторговать.

И что особенно важно, попросите продавца предъявить документы. Для первого знакомства достаточно спросить паспорт собственника, выписку из ЕГРН, технический паспорт (расскажет о перепланировках), правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения или наследования), документы о коммунальных платежах. Теме проверки юридической чистоты квартиры и благонадежности собственника мы не так давно посвятили отдельную публикацию «Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста». Поэтому сейчас на этом моменте останавливаться не будем.

Обязательно уточните, что остается в квартире после выезда продавца, чтобы понимать ее реальную стоимость. Также рекомендуем до покупки пообщаться с соседями, конечно же если есть такая возможность. Лучше заранее удостовериться, что среди них нет маргиналов, алкоголиков и т. д.

Если найдутся недочеты, которые можно исправить с помощью ремонта, то это не повод отказываться от сделки, а лишь аргумент в пользу скидки. Но есть и то, на что вы повлиять никак не сможете, например выходящие на помойку окна, неприятный запах из подвала или грохочущий лифт, звук от которого слышен даже в спальне. Определитесь, насколько эти недостатки для вас критичны, – возможно, лучше поискать другие варианты.

Будьте внимательны. Удачных просмотров!

Авторы материала:

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru
Эдуард Мейер, генеральный директор компании «Консультации риэлтора агентство недвижимости Москва»
Гульнара Ручкина, профессор департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ