В тесноте, да с регистрацией. Стоит ли покупать комнату вместо квартиры? - «Дайджест»

За год спрос на покупку комнат вырос на 13%, говорится в материалах сервиса «Авито Недвижимость». Для многих россиян комната — это единственная возможность решить квартирный вопрос. А какие подводные камни есть у этого типа недвижимости?

При покупке отдельной комнаты стоимость объекта недвижимости в расчете за квадратный метр существенно ниже, а значит, он доступнее большему количеству граждан.

Одни соотечественники покупают комнаты как временный вариант для проживания (например, для молодой семьи, пожилых родственников, студентов), а в случае нахождения объекта недвижимости в курортных городах России — для проживания всей семьей во время отпуска. Этакий бюджетный вариант жилья у моря.

Другие приобретают комнаты для получения постоянного дохода от сдачи жилья в аренду перечисленным выше категориям граждан или чтобы в будущем выкупить остальные комнаты по выгодной цене и стать единственным собственником объекта недвижимого имущества.

Третьи — исключительно для оформления регистрации.

Вместе с тем покупка отдельной комнаты как для себя, так и для сдачи в аренду сопряжена с рядом нюансов и сложностей, в том числе бытовых. Рассказываем о них.

Коммунальный вопрос

Прежде всего, отдельные комнаты (в коммунальной или типовой квартире, в доме) предполагают совместное пользование балконом, кухней, ванной, туалетом и коридором, что непременно создаст разногласия на почве распорядка дня, поддержания чистоты в местах общего пользования или пропажи продуктов из холодильника, предупреждает адвокат Геннадий Нефедовский.

«Часто собственниками отдельных комнат в квартире или доме являются бывшие супруги или наследники, которые не заботятся о разделении лицевых счетов. Нередко задолженность по оплате коммунальных услуг одним из собственников или арендатором приводит к претензиям и судебным разбирательствам со стороны управляющей компании, следствием которых может стать отключение воды, тепловой или электроэнергии в квартире или доме в целом.

Во избежание подобной ситуации рекомендуется установить индивидуальные приборы учета потребляемых ресурсов и произвести разделение лицевых счетов», — подсказывает эксперт.

Кроме того, для возможного ремонта мест общего пользования (а комнаты чаще всего продаются именно в старом жилом фонде) необходимо согласие всех собственников жилых помещений, добиться которого, как и согласовать проект ремонта и смету, будет непросто.

А если это общежитие?

В отличие от комнат в квартире комната в общежитии в зависимости от типа может иметь собственную кухню, ванную и туалет, однако большинство общежитий, особенно коридорного типа, считаются государственными или принадлежат учебным заведениям, предприятиям, ведомствам, и на рынке недвижимости отдельные комнаты встречаются редко.

Проживание в таких общежитиях осуществляется на основании договора найма или безвозмездного пользования, вопреки заверениям посредников, предлагающих проживание на коммерческой основе, подчеркивает эксперт.

На что обратить внимание при покупке комнаты

При оформлении купли-продажи комнаты в квартире или доме следует обратить внимание на ряд нюансов.

Объект права собственности

Право собственности продавца подтверждается соответствующим свидетельством и выпиской из ЕГРН.

В случае если продавец является собственником выделенной комнаты, вы приобретаете конкретный объект, границы и площадь которого установлены.

Реализуя долю в праве на жилое помещение, продавец передает вам не определенную комнату, а долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, что соответствует определенному количеству квадратных метров в квартире исходя из размера доли. Вы, безусловно, получаете право на проживание в указанной квартире, но вместо отдельной комнаты в случае споров вам могут выделить, например, ее большую часть.

Продажа неприватизированного жилого помещения и основания приватизации

В ряде случаев продавцом выступает наниматель жилого помещения, владеющий квартирой или комнатой на основании договора социального найма и обещающий в дальнейшем помочь с приватизацией.

В этой ситуации собственником жилого помещения является муниципалитет, а наниматель осуществляет владение и пользование, но не распоряжение жилым помещением. От такой сделки лучше отказаться либо отложить до момента приватизации продавцом квартиры и выделения комнаты, так как оформление вами в собственность такого жилья будет невозможно, объясняет Нефедовский.

Также следует установить основания для приватизации продавцом данной комнаты. Если комната была приватизирована и оформлена в собственность на основании решения суда, существует риск оспаривания указанного судебного решения другим участником процесса и, как следствие, возвращения ему права собственности на указанную комнату.

Наличие обременений, арестов, запретов на использование

Приобретение имущества, находящегося в залоге, под арестом, и наличие запретов могут являться основаниями для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а также создавать затруднения при последующем распоряжении таким имуществом, кроме того, указанное имущество может перейти третьим лицам, например банку.

Преимущественное право покупки

При реализации комнаты собственники других выделенных комнат в квартире или доли в праве на жилое помещение имеют преимущественное право покупки реализуемой комнаты.

Адвокат советует проверять у продавца документы, подтверждающие направление продавцом комнаты другим собственникам предложения о продаже жилплощади, включающего информацию об условиях купли-продажи и стоимости комнаты, а также отказы других собственников от предложения продавца. Важно: сумма вашей сделки не должна быть ниже указанной в направленных другим собственникам предложениях.

Права несовершеннолетних собственников

Приобретая комнату в квартире или долю в праве на жилое помещение, необходимо убедиться, что собственником квартиры, комнаты или доли в праве не нарушаются права других — несовершеннолетних — собственников. Для регистрации перехода права собственности, собственниками которой являются несовершеннолетние, необходимо получение разрешения на реализацию жилого помещения в органах опеки для каждого из них.