Откуда берутся такие цены на вторичку - «Риэлторские технологии»

Продавцы вторички при оценке собственного объекта изначально ориентируются на рекламные цены похожих объявлений. И свои квартиры предпочитают выставлять по стоимости никак не ниже. На падающем рынке это гарантия того, что жилплощадь «зависнет», и надолго.

ЦЕНЫ, ЦЕНЫ, ЦЕНЫ...

До последнего момента продавцы квартир – как застройщики, так и частные собственники – надеются, что еще денек-другой, и произойдет разворот ценообразования. Например, потому, что льготная ипотека начнет выдаваться под 7% годовых на первичку.

«Президент высказался про льготную ипотеку под 7%, и тут же СМИ начали раскручивать тему: а не подорожает ли из-за этого жилье, – комментирует глава АН „Вишня“ Сергей Вишняков. – Ха-ха-ха. Застройщики отметились уже практически нулевыми ставками. И пока особо результатов не видно. Чтобы купить новостройку, часто нужно продать вторичку. И пока на вторичном рынке оживления не случится, льготная ипотека на свежие квартиры – так себе затея».

То есть почти как у Карла Маркса: вторичка первична. Без доступных цен или дешевой ипотеки на вторичку рынок жилья обречен на сомнамбулические, вялые потуги.

Тем временем очень нехотя, с большим скрипом, с тысячей оговорок, но цены на вторичку всё-таки поползли вниз.

Правда, осознать неизбежное владельцам неновых квартир мешает рекламный шум. «Расхождение между средними ценами в рекламе и ценами реальных сделок достигают 15% и более. Тут очень много боли, – рассуждает гендиректор „Первого ипотечного агентства“ Максим Ельцов. – На то, чтобы принять реальные цены квартир и неликвидной коммерческой недвижимости, у обычного человека уйдут месяцы».

Кроме того, агентства и застройщики отвыкли работать на падающем рынке. До сих пор главным инструментом привлечения клиента на продажу объекта является «гонка обещаний». Чем выше продажную цену обещаешь клиенту, тем больше шансов заключить договор. Вот почему в апреле и частично в мае агрегаторы показывали рост цен на фоне несомненного падения цен реальных сделок.

Я БУДУ ДОЛГО ЖДАТЬ ВОЗВРАТА ЦЕН…

О том, что цены на вторичку обречены ползти вниз, эксперты заговорили еще в марте. Инерционность этого сегмента привела к тому, что де-факто процесс стал наблюдаем только сейчас.

При этом, увы, достаточно часто слышны реплики от компетентных лиц, дескать, весь мартовский-июньский экономический негатив – цветочки. Только к сентябрю станет более-менее понятна глубина кризиса.

«Катастрофы ждать не стоит, но и каких-то значимых драйверов для роста пока не видно. Поэтому рынок, скорее всего, продолжит безыдейно двигаться в не очень широком боковом диапазоне. Вывести его из такого состояния сможет, вероятно, лишь появление явных признаков деэскалации ситуации вокруг Украины», – например, рассуждает старший аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Кроме того, во всё более серьезного конкурента вторичке превращаются продажи по переуступкам, где отдельный поток – квартиры, взятые с инвестиционным прицелом в ипотеку.

«На рынок начинают выходить инвестобъекты, которые брали товарищи инвесторы с так называемым кредитным плечом, – отмечает Сергей Вишняков. – В период активного роста тактика вполне нормальная: рост окупает затраты по ипотеке. Но когда рынок останавливается или просто растет не столь активно, финансы начинают петь романсы. Особенно у тех, кто решил „гульнуть на все“ и взять этак две-три квартиры под перепродажу. Пережидать в описываемом выше случае – совсем не вариант. Чем раньше продавцы это поймут, тем для них же лучше».

В общем, снижение реальных цен на вторичку продолжится. «Ну и самая неприятная мысль: совсем не факт, что когда собственники согласятся на текущий дисконт в 15%, реальные цены не уйдут еще ниже, – добавляет Максим Ельцов. – А дальше новый цикл принятия и понижения. Чем быстрее участники рынка осознают новый уровень цен и ситуацию на рынке, тем быстрее перейдем в фазу нарастания объема сделок».

ВЫХОДЯТ НА АРЕНУ ПРОДАВЦЫ, НЕ ВЕДАЯ, ЧТО В ЖИЗНИ ЕСТЬ ДИСКОНТ

Все вышесказанное подводит к вопросу, как собственнику правильно определить цену на свою недвижимость перед стартом рекламной кампании. Сергей Вишняков называет основные решения при ценообразовании, используемые специалистами. Правда, непрофессионалы иногда могут истолковывать их превратно.

Вариант первый – «Затратный»

Затратный метод опирается на расчет стоимости создания аналогичного объекта.

Собственник считает: «Я купил эту квартиру за 30 млн пять лет назад, зарядил сюда 15 млн на ремонт. Золотые унитазы, серебряные люстры, росписи стен и потолка на библейские темы специально обученными людьми... Ниже 45 млн мне вообще нет смысла продавать».

Естественно, клиент разворачивается и уходит в легком или тяжелом недоумении. Какая разница, сколько продавец вложил денег в ремонт «под себя», – потенциальному покупателю из этого подойдет только подушка на диване и, возможно, ровность стен и потолка.

Вариант второй – «Доходный»

Доходный метод строится на основе ожидаемой прибыли от использования объекта недвижимости.

Здесь больше про нежилые помещения и офисы: «Вот это помещение я сдаю салону красоты. Платят мне 100 тыс. в месяц. Поэтому продам за 840 млн. За семь лет ты отобьешь покупку и потом будешь получать только доход».

Стоимость объекта не может базироваться только на прогнозируемом доходе, причем на такой длительный срок.

Вариант третий – «Сравнительный»

Сравнительный метод основан на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, информация о ценах которых уже известна.

Иногда встречаются варианты, когда продавец берет стоимость квадратного метра в локации, просто умножает ее на свои квадратные метры и выставляет на продажу. Без использования коэффициентов на сегмент, на количество комнат, на расстояние до метро/станции и т. д. Это ошибка.

И всё же сравнительный метод позволяет более точно понимать и продавцу, и покупателю справедливость оценки конкретной недвижимости.

Например, продавец смотрит на рынок недвижимости: «Вокруг меня точно такие же квартиры стоят от 12 до 14 млн. Те, что за 12 млн, в плохом состоянии и со встречной покупкой. Те, что за 14, – свободная продажа, и явно на ремонт накинули больше, чем нужно. Моя квартира продается как свободная, состояние вполне обычное – думаю, 13 млн плюс-минус она должна стоить».

Но, как мы уже говорили, сегодня ценники в листингах могут отличаться от цен реальных сделок до 15%, поэтому, чтобы квартира не «зависла», сделать скидку явно не помешает. И еще учтите, что объект в нормальном состоянии всегда купят быстрее и на лучших условиях.

«Вторичка в рекламе может снизиться в цене на 10–15% в ближайшие один – три месяца, реальные цены сделок, надеюсь, будут снижаться несильно», – осторожно прогнозирует Максим Ельцов.