Куда обратиться для покупки квартиры в новостройке, и можно ли верить представителю застройщика - «Риэлторские технологии»

Принято считать, что покупка квартиры на первичном рынке сопряжена с минимальными рисками по сравнению со вторичным жильем. Это действительно так, но есть свои подводные камни, о которых не следует забывать, выбирая себе квартиру в строящемся доме. Куда обратиться, чтобы получить жилье в срок? Разбираем плюсы и минусы сотрудничества с агентами и застройщиком.

В большинстве случаев у девелопера имеется свой офис продаж – иногда он располагается в головном здании компании, а порой – прямо возле строящегося объекта. Казалось бы – в чем проблема обратиться сразу в строительную компанию и получить подробную информацию об интересующих квартирах? Однако, есть свои нюансы:

· Необъективность. Сотрудники девелопера рассказывают только о позитивных моментах. «Район с прекрасно развитой инфраструктурой», «материалы строительства – лучшие в городе» и, конечно «Таких цен больше нигде не найти». Очевидно, что такой метод получения информации – не самый верный помощник при выборе квартиры.

· Отсутствие альтернатив. Менеджеры застройщика желают продать вам квартиру как можно скорее и не предлагают альтернативных вариантов. Если же вы обратитесь в стороннее агентство, вам расскажут обо всех плюсах и минусах конкретного жилого комплекса, о репутации застройщика – о том, какие проекты будут строиться поблизости в ближайшее время, о том, какие перспективы вас ждут. Поверьте, лучше располагать всей необходимой информацией для того, чтобы сделать правильный выбор. Например, вы можете быть не в курсе, что по соседству открылись продажи в новом ЖК от другого застройщика, а девелопер не будет рассказывать вам о своих конкурентах.

· Ограниченный выбор квартир. Далеко не всегда у застройщика – полноценный выбор квартир. Как правило, самый богатый ассортимент могут предложить только агенты недвижимости. Почему так происходит? Все просто. У агентов есть полная база – и с квартирами, которые реализует застройщик, с переуступками от частных лиц, с квартирами от подрядчиков. Зачастую с прорабами и подрядными организациями строительная компания расплачивается не деньгами, а квартирами – в этом случае подрядчики спешат продать полученные в качестве з/п объекты. Бывает, что эти квартиры стоят дешевле, чем квартиры от застройщика.

· Проблемы с документами. Если у вас нет опыта приобретения квартиры на первичном рынке, то вы можете не знать ряда важных нюансов. Например, вам могут предложить заключить не договор долевого участия, а договор соинвестирования или договор бронирования, предварительный ДДУ, предварительный ДКП: все эти варианты не самые безопасные. В случае, если стройка будет заморожена, или сдачу задержат, вы не сможете рассчитывать на возвращение средств и компенсацию. Кроме того, и в обычном ДДУ могут быть пункты, которые ограничивают покупателя в правах. Чтобы избежать подобных проблем, лучше проводить анализ документов на предварительном этапе – если вы не сотрудничаете с агентом недвижимости, можно обратиться к профессиональному юристу, чтобы он изучил ДДУ и проектную декларацию до подписания вами документов.

· Ложная информация. Часто застройщик «темнит», говоря о сроках передачи ключей. Порой можно услышать от агентов нечто вроде «в договоре указан четвертый квартал 2025 года, но в реальности вы получите ключи на год раньше». Верить этому не стоит. По статистике средняя задержка сдачи жилых объектов составляет один год. Поэтому даже официальные сроки не гарантируют того, что вы сможете въехать в квартиру в срок. К тому же, после ввода жилого комплекса в эксплуатацию у застройщика будет от 6 до 12 месяцев на то, чтобы завершить внутренние работы и передать дольщикам ключи – и это не нарушение сроков, а правила Федерального закона №214, по которому строят девелоперы. Таким образом, если в документах стоит четвертый квартал 2025-го года, то раньше середины 2026-го года ждать ключей не стоит. Конечно, бывают и исключения, но их не много – если застройщик сдает дома раньше срока, то это не единичный случай, а стандартная практика: проверить такой факт несложно, обратившись к портфолио девелопера.

· Индивидуальное имущество под видом общего. Представители застройщика в красках могут расписывать, как хорошо обустроен жилой комплекс – что здесь будет большая бесплатная парковка для жителей, что появится школа, построят детский сад, и всем будет удобно и хорошо жить. Однако ближе к сдаче жилого комплекса может выясниться, что паркинг платный, а детсад и школа частные, и на баланс переведены не будут. Как правило, такая информация доступна сразу, но не все представители застройщика ее озвучивают.

Что может предложить агент?

Агент недвижимости, в свою очередь, гарантирует следующее:

· Большой выбор жилых комплексов: вы не будете ограничены новостройками одного девелопера;

· Получение информации о деятельности компании: ее плюсах и минусах, наличии просрочек по объектам, судебных разбирательств, качестве строительства, отзывах реальных покупателей;

· Анализ документов застройщика: агенты ежедневно сталкиваются с договорами долевого участия и в случае появления в ДДУ сомнительного пункта сразу его обнаружат;

· Ипотечный брокер. В хороших агентствах работают свои ипотечные брокеры, которые помогают в оформлении ипотечного кредита, даже если покупатель не является «идеальным заемщиком» в глазах банковского учреждения;

· Оценка потенциальных рисков – вы можете проконсультироваться, насколько опасно вкладываться в ту или иную новостройку;

· Сопровождение сделки, поддержка на этапе внесения оплаты, подписания документов.

Важно, что при покупке квартиры в новостройке вы не платите комиссию агентству недвижимости – это делают сами застройщики. Делают это все девелоперы (во всяком случае, все крупные застройщики), поэтому агентам одинаково выгодно продавать квартиры в любом ЖК.

И, конечно, следует помнить, что не все агенты недвижимости – профессионалы в своем деле. Рекомендуем вам обращаться в крупные агентства: частники не всегда заботятся о своей репутации и стремятся получить «быстрые» деньги.