Как быстро продать квартиру: советы риелторов и юристов - «Риэлторские технологии»

В последнее время резко выросло количество сделок по доверенности: владельцы жилья уезжают, поручая продать свою квартиру посредникам. Немало и тех, кто срочно продает жилье сам. Как быстро продать недвижимость, выяснил Циан.Журнал.

КОРОТКО

Как быстро продать квартиру:

1. Обратитесь к инвесторам через проверенное агентство. Предложите скидку: она должна составлять не менее 20% среднерыночной стоимости.

2. Если инвесторов квартира не заинтересовала, у вас есть пара недель, чтобы сделать минимальный косметический ремонт. Хороший вариант — под финальную отделку. Квартирой заинтересуются конечные покупатели.

3. Ипотеку лучше погасить до сделки.

4. Вы можете составить доверенность на родственника, друга или риелтора и уехать. Доверенное лицо продаст квартиру и перечислит вам деньги.

Большая скидка — залог скорости

Основной принцип быстрой продажи жилья — нужно дать покупателю цену, которая будет значительно ниже среднерыночной. На растущем рынке достаточно и 10–15%, но сейчас цены стоят. А значит, цену придется снижать сильнее.

Размер скидки зависит от ликвидности объекта, говорит Вячеслав Малафеев, генеральный директор АН «М16-Недвижимость». Если квартира ликвидная, то сбросить придется около 20% стоимости. Если нет — больше. «Наша компания не выкупает квартиры, но у нас есть ряд инвесторов, в том числе и я сам, которые как физические лица выкупают квартиры по привлекательной для них цене, — говорит Вячеслав Малафеев. — Выкупая квартиру, мы сопоставляем цену и сам объект: продаются любые квартиры — вопрос в цене».

В объявлениях можно увидеть цену и на 30–40% ниже рыночной. Сейчас, на стагнирующем рынке, эти скидки куда более реальны: такие квартиры раскупаются действительно быстро. Когда в новостях мы читаем о том, что цены на жилье снизились на треть, — это именно о тех, кто решил уехать, срочно продав свою квартиру.

Если квартира в ипотеке

Квартиры без обременения продаются быстрее, поэтому при возможности ипотеку лучше закрыть.

Срок выкупа ипотечной квартиры будет зависеть от того, в каком формате реализована закладная. До 1 июля 2018 года она могла быть только в бумажном виде. Это ценная бумага банка, которая регистрировалась вместе с документами о переходе права собственности, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Когда заемщик выплачивал ипотеку, кредитор должен был в течение 30 дней изъять закладную из своего архива. В таком случае срок выкупа составлял около 30–40 дней. Есть банки, которые и сегодня используют бумажные закладные.

Но многие банки перешли на электронный формат закладной. После погашения ипотеки кредитная организация самостоятельно подает заявление на снятие обременения. «Это может занимать пять рабочих дней, — говорит Надежда Коркка. — Полностью закрыть сделку получится в течение 10 дней». А если недвижимость регистрируется в электронном формате или это нотариально удостоверенная сделка, то велик шанс уложиться и в три–пять дней.

Впрочем, есть и другой вариант сэкономить время. Покупатель может вообще не погашать кредит, а продать квартиру в ипотеке. В этом случае ипотека переходит на покупателя, который сам ее погашает. Дисконт будет еще больше, поэтому такой способ обычно выбирают продавцы, которым важен не сам факт скорейшей продажи квартиры (например, чтобы уехать), а срочно нужны деньги. Или тем, кому по каким-то причинам больше не по силам выплачивать ипотеку самостоятельно.

Куда обращаться?

Эксперты советуют обращаться не по объявлениям о срочной покупке квартир, а в проверенные агентства недвижимости, где исключен обман. Крупные агентства могут и сами выкупить квартиры у собственника, но сейчас на стагнирующем/падающем рынке многие из них приостановили такую услугу. В агентствах нам рассказали: помочь продать — готовы, выкупить — нет.

Есть две стратегии выбора риелтора. Первая, которую рекомендует использовать Вячеслав Малафеев, заключается в сотрудничестве с одним агентством: так его риелторы будут максимально мотивированы на поиск покупателя. Да и сам формат эксклюзивной продажи подразумевает активную работу с объектом, его продвижение в интернете и использование других приемов ускорения продажи.

Другая стратегия — обратиться сразу в несколько агентств. В индивидуальном порядке вашей квартирой никто заниматься не будет, но о ней узнают те, кто обратился только в эти агентства, или те, кто не пользуется интернетом (бывает и такое).

Работают оба способа, какой выбрать — решать вам.

Выдохните и устройте ремонт

Тише едешь — дальше будешь. Так считают в компании «Этажи»: эксперты уверены, что лучше подходить к продаже жилья с холодной головой. Надо выстроить стратегию продажи и продумать, как потом использовать полученные деньги. Руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказывает, что квартиру удастся быстро продать с минимальной скидкой, просто сделав в ней косметический ремонт или хотя бы начав его делать.

«У нас есть десятки кейсов, когда при проведении правильного ремонта с минимальными затратами квартира или дом продавались еще до его завершения, хотя до этого в течение полугода ни один потенциальный покупатель не обращал на них внимания», — уточняет эксперт.

Если сразу не продается, сделайте небольшую скидку: шансы, что такая квартира найдет покупателя, вырастают. Такой способ нацелен на покупателей, которые ищут квартиру для себя: к нему стоит прибегать, если интереса у инвесторов она не вызвала.

Как не нарваться на мошенников?

Базовые правила такие же, как и для любой сделки по продаже недвижимости.

- Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости — с отличной репутацией, работающие на рынке не один год.

- Оцените квартиру и четко определите цену, ниже которой вы продавать не хотите.

- Спросите о схеме расчетов между вами и покупателем: это должна быть безопасная сделка, при которой вы сразу получите всю сумму, а не часть средств.

- Изучите договор купли-продажи, лучше с юристом. Уделите особое внимание условиям перечисления денежных средств (сумма, сроки).

Продажа по доверенности: вы уезжаете, жилье остается

Доля продаж жилья по доверенности растет. В компании «Инком-Недвижимость» отмечают рост более чем в три раза этой осенью — с 5 до 17%. Вероятно, что это связано с отъездом собственников за рубеж.

Доверенность проще сделать до отъезда: это отнимет меньше времени. Продавцом может выступить родственник, друг, риелтор. Оформляется доверенность на имя продавца у нотариуса.

«В доверенности должно быть четко указано, какое имущество вы поручаете продать. Также в доверенности нужно прописать полномочия запрашивать и подавать все документы по сделке и при необходимости — на право получения денежных средств».

Софья Волкова,

юрист адвокатского бюро Asterisk

Чтобы минимизировать свое участие в сделке, заблаговременно оформите согласие супруга/супруги на сделку или заявление об отсутствии брачных отношений.

Доверенность, согласие супруга (супруги) на сделку и все документы по квартире нужно передать продавцу.

Если вы уже за границей

Если вы уже уехали, не беда. Доверенность можно сделать через консульство России. Такая доверенность сразу составляется по требованиям российского законодательства — останется переслать ее на родину.

За рубежом нотариальную доверенность также можно оформить в нотариальной конторе. «Если доверенность оформляется в стране — участнице Минской конвенции (Армения, Беларусь, Казахстан), затем достаточно только нотариального перевода доверенности на русский язык. Если вы оформляете доверенность в стране — участнице Гаагской конвенции (Турция, Израиль), то ее нужно aпοcтилировать», — объясняет Софья Волкова.

Апостиль проставляется там же, где выдана доверенность, нотариусом или другим уполномоченным органом.

Как перечислить деньги?

Идея перечисления денег за границу при покупке жилья может отпугнуть покупателя: это долго и сложно. Куда проще перечислить средства на счет доверенного лица, которое находится в России. А уже после продажи он займется вопросами вывода денег за границу.

Сейчас официально разрешено переводить за рубеж в месяц до $1 млн и до $10 тыс. по системам денежных переводов без открытия счета. Для некоторых российских банков все еще доступны SWIFT-переводы, но их могут отклонить на стороне банка-получателя. Как ни странно, но сегодня одним из самых верных и надежных способов перевода эксперты называют криптоперевод.