Как распорядиться квартирой из-за рубежа? Восемь вопросов риэлтору - «Риэлторские технологии»

Сейчас, когда многим пришлось уехать за границу надолго, а сложности взаимодействия с собственностью в России увеличились, растет количество обращений к профильным специалистам. Люди интересуются, как из-за рубежа продать, сдать, купить квартиру, как заплатить ипотеку или иным образом распорядиться своими активами на родине. Мы попросили Надежду Коркку, управляющего партнера компании «Метриум», разъяснить нашим читателям основные вопросы.

Я уехал из России, но у меня здесь осталась квартира, которую я хотел бы продать. Какие ключевые проблемы мне придется решить и о чем следует знать?

Многих уехавших после 24 февраля за границу россиян могли напугать ограничения по сделкам с недвижимостью, введенные Указом Президента РФ № 81 с 1 марта 2022 года. На форумах даже обсуждалось, что всем, кто уехал, запретят совершать сделки со своей недвижимостью в России. Но это не так. Ограничения касались только лиц, которые связаны с недружественными государствами из специального перечня № 430-р от 5 марта 2022 года (это США, страны Европейского союза, Великобритания, Австралия, Канада, Сингапур, Тайвань и ряд других).

Но уже 22 марта все ограничения были сняты. Россиянам снова разрешили продавать объекты иностранным лицам из недружественных государств, а также покупать у них недвижимость. Это особенно актуально для тех, кто давно уехал из России и уже имеет другое гражданство. Владея квартирой в нашей стране, такие люди теперь могут свободно ее продать, но сделка при этом должна быть проведена в рублях через специальный счет. Продажу можно поручить доверенному лицу, оформив доверенность в консульстве или у нотариуса по месту нахождения.

Для того чтобы реализовать полномочия по такой доверенности на территории РФ, ее нужно будет легализовать, а также перевести на русский язык с заверением нотариусом подписи переводчика (если доверенность оформлена только на иностранном языке).

Продать – не проблема, а вот перевести денежные средства, вырученные от продажи квартиры в России, за границу, будет затруднительно. Поэтому в доверенности нужно четко формулировать все полномочия доверенного лица, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги от продажи квартиры поступят на счет продавца и собственник не сможет их получить. Сегодня перевод денежных средств гражданина за границу на свои счета в иностранных банках разрешен только с согласия Правительственной комиссии.

Как грамотно заплатить налог после продажи? Как будет рассчитываться налог, если на момент продажи я остаюсь резидентом России, и если уже нет? Если я нерезидент, могу ли я для экономии налогов переоформить квартиру на родственника в России, чтобы сделка по продаже осуществлялась от его имени?

С 2019 года нерезиденты РФ (как и резиденты) могут не платить НДФЛ с продажи жилья, если прошел минимальный срок владения имуществом – пять лет или три года. Если нет, то НДФЛ составит 30%, тогда как для резидентов этот показатель существенно ниже (13%).

Безусловно, если срок владения имуществом не вышел, нерезидент может переоформить жилье на кого-то в России, чтобы сэкономить на налоге. Однако в данном случае необходимо быть абсолютно уверенным в участнике сделки.

Нужно ли мне платить налог от продажи квартиры в России в стране, куда я переехал?

У России со многими странами есть соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть заключается как раз в том, чтобы платить налог только в одной стране – чаще всего там, где находилось имущество. От того, в какой стране вы проживаете, и будет зависеть налогообложение при продаже квартиры. Список государств, с которыми соглашения заключены, есть на сайте Минфина России.

Что меняется, если у меня не целая квартира, а доля?

Ничего не меняется, кроме того, что вам необходимо учесть преимущественное право покупки квартиры другим собственником. Для этого его нужно уведомить о планируемой сделке и подождать его решения в течение 30 дней.

У меня осталась в России ипотека. Как платить из-за рубежа в текущих обстоятельствах? Можно ли сделать рефинансирование удаленно?

Из-за границы внести платеж по кредиту фактически невозможно, но вы можете попросить об этом родственника в России. Средства можно перечислять ему через систему международных денежных переводов, и он будет вносить их в банк. Лучше всего позаботиться о платежах по ипотеке заранее: в банке, где взят кредит, открыть отдельный счет еще до отъезда, положить на него крупную сумму и подключить регулярный платеж с него.

Таким образом, раз в месяц с него будет списываться нужна сумма в счет погашения ипотеки. Потом, спустя какое-то время, по приезде на родину вы будете пополнять ваш счет.

Какие у меня возникнут сложности, если я захочу официально сдать свою квартиру из-за границы?

Если вы решите сдавать квартиру в аренду по договору, будучи нерезидентом, то по закону должны будете отдавать 30% от дохода государству. Такой высокий налог делает аренду не особо выгодной и не покрывает всех связанных с этим рисков.

Как вносить коммунальные платежи?

Как и в случае с ипотекой, особых сложностей нет. Можно переводить деньги родственникам, которые будут за вас проводить ежемесячную оплату, а можно заранее положить большую сумму на счет управляющей компании.

Насколько сейчас благоприятный момент для покупки жилья в России с точки зрения рынка недвижимости? Что важно знать и учитывать, если я за рубежом?

Общая рекомендация инвесторам состоит в том, чтоб обращать внимание на тип жилья и его расположение. В последние годы стоимость квартир в качественных новостройках Москвы росла минимум на 30% в год, и они были высоколиквидны, то есть не было проблем с их последующей реализацией.

Купить квартиру в новостройке из-за границы несложно. Застройщик вышлет ва проектную декларацию и разрешение на строительство, а также договор долевого участия. Затем ДДУ нужно будет подписать и зарегистрировать в Росреестре в электронном виде. Оплатить покупку следует безналичным переводом.

На вторичном рынке купить квартиру удаленно сложнее, поскольку сделка купли-продажи предполагает осмотр квартиры, подписание расписки, посещение нотариуса или МФЦ – все это желательно проводить при личном присутствии покупателя. Но если это невозможно, есть опция оформления доверенности на агентство недвижимости или близкого человека и покупки с их помощью.