Снимаем квартиру без рисков: что проверить перед арендой жилья? - «Риэлторские технологии»

Снимая квартиру, арендатор сталкивается с разными рисками. Их меньше, чем при покупке жилья, но это не значит, что можно ничего не проверять перед арендой и верить на слово человеку, представившемуся хозяином недвижимости. Может оказаться, что квартиру сдает мошенник, который видит помещение второй раз в жизни. Еще может выйти так, что хозяин квартиры решит обвинить арендатора в поломке техники, которая была неисправна еще на момент подписания договора аренды, и потребует денег на ремонт.

Рассказываем, чего стоит опасаться и как проверить квартиру перед арендой, чтобы не пришлось искать мошенника, который взял деньги и пропал, или разбираться с хозяином квартиры по поводу того, что было сломано еще до въезда в жилье.

Возможные риски – чего стоит опасаться арендатору

При поиске жилья или непосредственной аренде квартиры можно попасть в такие ситуации:

- человек, который представляется собственником, сдает квартиру сразу нескольким людям. Мошенник может просить внести аванс, как гарантию того, что арендатор на самом деле готов снять квартиру. Но может быть так, что мошенник сразу берет деньги за аренду жилья и залог. Тем, кто перевел деньги, приходится искать новую квартиру и предпринимать какие-то действия для того, чтобы найти мошенника и вернуть переданные средства;

- соседи оказываются неблагонадежными. Например, выясняется, что рядом живут люди с алкогольной зависимостью, которые постоянно шумят, ругаются, устраивают драки. Часто квартиросъемщики не выдерживают до конца срока аренды, указанного в договоре, и съезжают. Приходится искать другую квартиру, иногда платить собственнику квартиры неустойку за досрочное расторжение договора;

- арендатор снимает квартиру, исправно перечисляет арендную плату, но у арендодателя внезапно изменяются обстоятельства. Он просит квартиросъемщика срочно выехать. Из-за срочности не всегда получается снять другую квартиру в том месте, где хотелось бы, и в хорошем состоянии;

- арендодатель часто повышает размер арендной платы. Например, каждый квартал, мотивируя инфляцией, ростом курса валют или еще какими-нибудь причинами. Арендатору приходится соглашаться на условия хозяина квартиры и платить больше либо искать новое жилье;

- собственник квартиры слишком часто появляется в квартире, приходит без предупреждения, открывая дверь своим ключом. Он тщательно проверяет состояние самой квартиры и вещей в ней, предъявляет необоснованные претензии к тому, как квартирант содержит имущество. Если с собственником квартиры не получается договориться о том, чтобы таких визитов было меньше и они согласовывались заранее, арендатору приходится искать новое жилье;

- при въезде в квартиру оказывается, что большинство техники и мебели, которая была при просмотре жилья, отсутствует. Арендатор с арендодателем могли договориться на словах, что вещи остаются, но договоренность не была зафиксирована письменно. В результате приходится искать новое жилье или тратить деньги на приобретение мебели и техники;

- арендатор красит стену с облупившейся краской, меняет отваливающуюся плитку в туалете, выкидывает старый поломанный стул, а вместо него покупает новый. В такой ситуации собственник квартиры может предъявить претензии. Например, заявить, что квартиросъемщик испортил имущество и потребовать компенсировать ущерб;

- после въезда в квартиру оказывается, что сантехника в нерабочем состоянии, сломана стиральная машина, не греет микроволновка. Если перед тем, как въезжать, арендатор не проверил коммуникации или исправность техники, арендодатель может заявить, что поломка — вина квартиросъемщика. В результате этого владелец квартиры может забрать залоговую сумму для ремонта или требовать возмещения ущерба.

Что учесть при самостоятельном поиске квартиры

При самостоятельном подборе жилья по объявлениям нужно обратить внимание на следующие моменты:

- квартира сдается слишком дешево по сравнению с аналогичными объектами. На самом деле бывают случаи, в которых собственник хочет быстрее сдать квартиру. Например, когда срочно нужна определенная сумма денег, когда необходимо уехать из города. Но часто низкая арендная плата — признак того, что квартиру сдает мошенник. В этой ситуации до просмотра жилья и до проверки документов не нужно передавать аванс или пересылать на карту деньги для того, чтобы квартиру не снял кто-то другой. Мошенники часто рассчитывают на то, что потенциальный арендатор заинтересуется выгодным предложением и согласится оставить предоплату;

- в объявлении нет фотографий. Отсутствие фотографий может свидетельствовать о том, что квартира в плохом состоянии, либо то, что жилья вообще нет. Возможно, объявление выложили мошенники, которые предложат за отдельную плату базу квартир, которую можно снять в конкретном районе. В таких случаях даже могут предложить подписать договор об оказании информационных услуг и на самом деле предоставить данные о квартирах, которые сдаются. Но это может быть жилье, объявления о которых размещены на открытых площадках;

- квартира часто сдается, например, объявления о ее сдаче публикуются каждый месяц. Это может говорить о том, что установлена слишком высокая цена за аренду, которая не соответствует состоянию жилья. Или означать, что квартиру снимают, но потом по каким-то причинам расторгают договор.

Дополнительно при просмотре вариантов жилья можно проверить подлинность фотографий. Например, через поиск картинок в браузере. Может оказаться, что такие же фотографии приложены к объявлениям о сдаче квартиры с другим адресом.

На что обратить внимание при аренде через риэлтора

При аренде квартиры через риэлтора стоит с осторожностью отнестись к таким моментам:

- риэлтор представляется сотрудником крупной компании с хорошей репутацией, но не говорит, как называется агентство недвижимости или не готов показать регистрационные документы и отказывается от встречи в офисе;

- риэлтору не интересно, кто будет жить в квартире, будут ли с квартирантами проживать несовершеннолетние, есть ли в семье домашние животные. Такие моменты могут стать препятствием при аренде квартир — риэлтор должен уточнять такую информацию;

- риэлтор не знает, как составлять договор аренды, как писать расписку о получении денег, или говорит, что не нужно оформлять акт приема-передачи. Специалист, который сталкивается с продажей или арендой недвижимости, должен знать, как составлять такие документы и настаивать на фиксировании всех устных договоренностей;

- риэлтор просит передать предоплату до подписания каких-либо документов. Но делать этого нельзя — при необходимости арендатору будет тяжело доказать то, что деньги были переданы и вернуть их.

Если действия риэлтора вызывают подозрения в его компетенции или в том, что он на самом деле риэлтор, лучше найти другого специалиста.

Что проверить при осмотре жилья

При осмотре квартиры стоит проверить следующее:

- состояние подъезда — убирают ли в нем, насколько давно делали ремонт;

- кто будущие соседи. Можно познакомиться с соседями при просмотре квартиры или обратиться к кому-либо, кто проживает в подъезде, чтобы узнать необходимую информацию о жильцах соседней квартиры. Это получается не всегда, но если такая возможность есть, лучше ей воспользоваться;

- состояние сантехники и труб;

- состояние мебели и степень ее износа;

- исправность бытовой техники, выключателей и розеток;

- исправность замков входной двери;

- состояние окон и дверей на балконе — как они открываются и закрываются, плотно ли прилегают;

целостность пломб на счетчиках.

Иногда квартиру сдают без ремонта, со старой мебелью. В таком случае арендатор может что-то изменить, например, наклеить обои, выкинуть старый диван и купить новый, но делать это нужно с согласия владельца. В противном случае придется жить в квартире без ремонта или платить штраф за самовольные действия. Но полный перечень возможных действий, которые будут проводиться с согласия собственника, нужно указать в договоре.

Какие документы проверить

Чтобы не попасть на мошенника, перед тем, как заключать договор и передавать деньги, нужно попросить арендатора предоставить:

- паспорт;

- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Часто квартира, которая сдается в аренду, принадлежит нескольким людям, например, супругам. Если есть возможность, в такой ситуации лучше получить согласие от всех собственников квартиры на ее аренду.

Иногда квартиру сдает не ее собственник, а другой человек. Например, это может быть родственник владельца или доверительный управляющий, с которым заключен договор доверительного управления. В таком случае нужно попросить предоставить документы, которые подтвердят, что владелец квартиры на самом деле доверил другому человеку сдавать свою квартиру.

Что написать в договоре

Перечень данных в договоре может отличаться в зависимости от особенностей жилья и того, что хотят отразить в документе арендатор и арендодатель. В договоре обычно указывают:

- данные собственника квартиры и того, кто сдает ее, реквизиты их паспортов;

- характеристику квартиры и ее адрес;

- информацию о предоставлении жилья в аренду;

- продолжительность действия договора. При отсутствии таких данных документ действителен в течение 5 лет;

- размер арендной платы за 1 месяц, сроки ее перечисления и последствия задержки;

- условия, на которых арендатором предоставляется задаток;

- условия возврата задатка;

- условия, на которых можно расторгнуть договор досрочно;

- список имущества, которое есть в квартире;

- условия оплаты коммунальных услуг и порядок оплаты.

Дополнительно можно указать следующую информацию:

- число людей, которые будут проживать в квартире. По желанию арендатора можно прописать ФИО всех проживающих. Это предупредит ситуации, когда собственник квартиры скажет, что он сдавал жилье одному человеку или что не хочет, чтобы в квартире проживала семья с детьми;

- право арендатора содержать в квартире животных, если вместе с ним и его семьей будет жить кот, собака или другое животное;

- возможность повышения арендной платы и условия, на которых это будет происходить. Например, можно указать, что арендная плата может пересматриваться не чаще, чем один раз в год. Еще можно указать допустимое повышение арендной платы. Например, не более 10% от размера текущей арендной платы;

- возможность ремонта, замены старой мебели или техники, труб. Дополнительно указывается информация о том, можно ли будет зачесть расходы арендатора в счет уплаты арендной платы;

- частоту посещений квартиры ее собственником. Например, владелец жилья может появляться раз месяц, чтобы забрать деньги за аренду и проверить состояние квартиры. Некоторые арендодатели приезжают раз в год, чтобы посмотреть жилье и продлить договор аренды.

Если договор заключен сроком на 1 год и более, нужно регистрировать его в Росреестре. Если нет желания обращаться для регистрации договора в Росреестр, можно зарегистрировать договор с меньшим сроком действия, например, на 11 месяцев.

Договор составляют в двух экземплярах, если он не будет регистрироваться в Росреестре. Один передается арендатору, другой остается у арендодателя.

Что указать в акте приема-передачи

По содержанию акта приема передачи можно понять — какое имущество передается квартиранту и в каком состоянии. Грамотно составленный акт поможет предотвратить претензии о якобы пропавших вещах или попытки заставить арендатора ремонтировать вещи, которые уже были сломаны до въезда в квартиру.

В акте приема-передачи стоит указать следующую информацию:

- дату приема-передачи квартиры;

- характеристику квартиры. Информацию берут из договора аренды и указывают адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь и прочую информацию;

- показания счетчиков;

- состояние квартиры. В этом пункте важно указать все недостатки жилья – трещины на стенах, отбитые углы, потеки на потолке, трещины на стеклах в окне;

- перечень вещей и техники, которая передается вместе с квартирой. При описании вещей и техники также важно указать все недостатки и дефекты. Например, царапины на стекле, сбитые углы у шкафа, ржавчину и прочие недостатки;

- количество ключей, которые собственник квартиры передает арендатору.