Аванс или задаток: что выгоднее для продавца загородной недвижимости - «Риэлторские технологии»

Сделки с недвижимостью обычно не обходятся без частичной оплаты вперед. Аванс и задаток подтверждают серьезность намерений сторон. Но эти платежи имеют разные правовые последствия. Разбираемся, чем они отличаются и есть ли другие варианты предоплаты.

Чем отличаются аванс и задаток?

Многие считают два этих слова синонимами, но с точки зрения закона это совершенно разные понятия.

Аванс — это символическая предоплата, проводимая по договору купли-продажи. Он просто фиксирует договоренности сторон о цене, датах и прочих условиях сделки. При этом стороны могут легко отказаться от нее в дальнейшем.

А вот задаток — это уже обязательство. Внося и получая определенную сумму, продавец с покупателем официально обязуются заключить и исполнить договор.

Юридические последствия приема аванса

Принимая от покупателя аванс, помните, что твердым гарантом сделки такой платеж не является. Вы не можете быть уверены, что продажа состоится и пройдет именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Передача аванса — это символическое подтверждение намерений сторон. Тем не менее, она должна оформляться документально: подписанием предварительного договора купли-продажи или соглашения об авансе.

ВАЖНО

Наилучшей для продавца ситуацией является авансирование по основному договору купли-продажи: если дело зашло так далеко, шансы на срыв сделки значительно уменьшаются.

Если по какой-то причине продажа не состоится, аванс придется вернуть покупателю. Но вы можете подстраховаться, включив в договор пункт о компенсации ущерба из-за срыва сделки.

Если покупатель вашего дома оформляет ипотеку, стимулировать его к проведению сделки можно, предложив отдать в качестве аванса часть первоначального взноса (или даже всю сумму). Но если после этого в ипотеке ему откажут, деньги все равно придется вернуть: это считается обстоятельством, не зависящим от воли сторон.

Юридические последствия приема задатка

Самовольно отказаться от сделки после передачи задатка покупатель уже не сможет — в таком случае он потеряет эти деньги. Однако и принявший их собственник тоже будет связан обязательством продать дом конкретному человеку. Передумать после этого уже нельзя, даже если кто-то предложит лучшую цену, — иначе придется не только вернуть задаток, но и доплатить из собственного кармана.

ВАЖНО

Чтобы платеж имел юридическую силу, нужно не просто принять деньги, но и подписать соглашение (договор) о задатке. В нем нужно указать паспортные данные сторон, цену, дату и предварительные условия сделки. Также обязательно пропишите, что речь идет именно о задатке, иначе платеж будет считаться авансом.

Задаток передается в счет оплаты полной стоимости дома. В среднем, его размер составляет 5% от цены объекта. Но здесь всё зависит от региона, ведь цены на недвижимость в Москве и, к примеру, Самаре весьма отличаются.

Если на момент продажи ваш дом находится в ипотеке, то в качестве задатка покупатель может дать сумму, необходимую для погашения задолженности.

Вернуть задаток покупателю продавец должен, только если сделка не состоялась:

- по обоюдному желанию сторон;
- из-за не зависящих ни от кого обстоятельств;
- по его собственной вине.

Последний вариант — самый нежелательный для собственника: тогда придется вернуть задаток в двойном размере (статья 380 ГК РФ).

ВАЖНО

В договоре задатка можно прописать и иные условия его возвращения. Двойной размер в этом случае — лишь общее правило, которое стороны могут изменить. Например, договориться, что задаток возвращается в одинарном или даже в тройном размере.

На практике при нарушении договора задаток рассматривается судом как мера ответственности, своего рода неустойка. Некоторые юристы считают эти понятия аналогичными.

И еще одна важная деталь: когда соглашение нарушил продавец, то к возвращаемому в двойном размере задатку применяются законодательные нормы о снижении неустойки. Если сумма большая, то ее двукратный размер может быть снижен судом по просьбе ответчика, но обычно это происходит, когда сделку срывает покупатель, а не продавец.

Что касается ипотеки, то здесь та же ситуация, что и с авансом: если покупателю отказал банк, деньги придется вернуть. Правда, случается, стороны идут в суд, обвиняя друг друга в срыве сделки. Чтобы избавить себя от нервотрепки, лучше заранее прописать в договоре ситуацию с возможным отказом.

ВАЖНО

При передаче задатка и аванса покупатель может попросить вас написать расписку, даже если вы подписываете соответствующее соглашение. Это нормальная практика. Главное — не забудьте сослаться в ней на этот документ. Но если в соглашении будет отдельный пункт о приеме денег, расписку можно будет не писать.

Альтернативные варианты

Не самое распространенное, но весьма практичное решение при продаже загородного дома — заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ позволяет покупателю зарезервировать право на ваш объект, не делая его владельцем оного.

Предварительный договор не даст обеим сторонам безнаказанно уклониться от совершения сделки. Если покупатель передумает, его можно будет принудить к этому в суде.

Еще один вариант подтверждения намерений сторон — обеспечительный платеж. Это может быть конкретная сумма, о которой вы договоритесь с покупателем, или процент от стоимости сделки. Во многом обеспечительный платеж похож на задаток, но при этом является более гибким и гораздо более популярным инструментом.

Условия его возврата регулируются не законом, а исключительно договоренностями сторон, то есть могут быть любыми.

По сути обеспечительный платеж является депозитом, покрывающим убытки, в том числе штрафы и неустойки, тогда как задаток сам по себе является разновидностью штрафа (особенно, когда речь идет про его возврат в двойном размере).

Чаще всего обеспечительный платеж используют вместе с предварительным договором купли-продажи, по которому он идет в счет оплаты недвижимости после заключения основного договора.

Залог при сделках с недвижимостью

Намного более редкий, но все же возможный вид обеспечения сделки на вторичном рынке, — это залог, то есть передача в подтверждение намерений какого-то имущества, а не денег. Если впоследствии покупатель нарушит взятые обязательства, предмет залога переходит в собственность продавца.

Впрочем, этот вариант не слишком удобен при сделке между двумя физлицами, поэтому и редок. Во-первых, вещей, которые имеют достаточную ценность, чтобы послужить залогом в сделке на несколько миллионов, не так уж много.

Во-вторых, чтобы компенсировать срыв сделки, эту вещь вам придется или оставить себе (тогда она должна быть реально вам необходима), или продать (и тогда встает вопрос ее ликвидности). Кому нужны такие хлопоты?

Поэтому договору о залоге при продаже загородного дома лучше предпочесть иные гарантии. Хотя, решать, конечно, вам.

Главное, что стоит запомнить: залог — это всегда имущество, хотя в обиходе так могут называть и денежную сумму. Так что будьте внимательны при составлении документов: соглашение о денежном залоге не будет иметь юридической силы.

Какой вариант лучше?

Здесь многое зависит от конкретной ситуации. Если покупатель уверен в своем выборе, то вам подойдут задаток. Но на вас это также накладывает обязанность продать свой дом.

Более гибкий инструмент — обеспечительный платеж, хотя и здесь вторая сторона, скорее всего, будет настаивать на твердых гарантиях от вас.

Сомневающемуся покупателю предложите аванс — тогда его мотивация на совершение сделки может увеличиться.

Все важные моменты, касающиеся приема и возврата денег, а также предполагаемых условий сделки, фиксируйте в соответствующих договорах. И не забывайте о возможности заключить предварительный договор купли-продажи.