Дарение недвижимости в вопросах и ответах - «Риэлторские технологии»

Получить в дар квартиру или дачу — что может быть приятнее? Но как это сделать правильно? Рассказываем, что указать в договоре дарения, как его расторгнуть и нужно ли платить налог за подаренную вам квартиру.

Наверное, все понимают, что такие серьезные подарки, как объект недвижимости, не могут делаться просто на словах. Чтобы все было законно, нужно заключить договор дарения. Это отдельная правовая ниша со своими подводными камнями. Вместе с экспертами мы постарались ответить на самые распространенные вопросы, касающиеся дарения недвижимости.

Как дарение оформляется юридически

С позиций закона дарение выглядит совсем не так, как мы привыкли воспринимать его в быту. Устное обещание бабушки подарить внуку квартиру законной силы не имеет. Дарителем и одаряемым должен быть подписан договор дарения, на основании которого Росреестр потом зарегистрирует переход права собственности на недвижимость.

По нормам российского права это такая же сделка, как и купля-продажа, но только проводится она без оплаты. На законодательном уровне дарение закреплено в 32 главе ГК РФ.

В договоре обязательно указывается предмет дарения и то, что сделка является безвозмездной для одаряемого (он ничего не должен в ответ). Но и это еще не все. Переход права собственности на подарок от одного участника сделки к другому по их взаимному соглашению может происходить в разное время: в момент подписания договора или когда-то позже.

В зависимости от времени и обстоятельств сделки выделяют 3 вида договора дарения:

1. Реальный.

2. Договор обещания дарения (консенсуальный).
3. Договор пожертвования.

Реальный договор. Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени. Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков. Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После его подписания (или госрегистрации, если этого требует закон) он становится единоличным хозяином имущества.

Консенсуальный договор. Такой договор позволяет отсрочить дарение на определенное время. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация о будущем подарке, а также данные того, кто его примет.

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 1 марта 2013-го года, не нужна (ст. 574 ГК РФ)

Договор пожертвования. Такой договор составляется, когда даритель хочет, чтобы его имущество в будущем использовали не в личных целях, а на благо общества. В этом случае одаряемый получает не только право собственности на подарок, но и обязанность использовать его по определенному назначению.

Получать пожертвования по закону могут:

- физические лица;

- лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;

- научные, культурные и образовательные организации;

- религиозные учреждения;

- общественные и некоммерческие организации.

Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении объекта недвижимости. Юрлицу делать это необязательно. Но если этот пункт все же есть в договоре, одаряемый должен будет предоставлять доказательства целевого использования объекта.

Если подарок используют не по назначению, даритель имеет право разорвать договор пожертвования. Также он может быть пересмотрен в судебном порядке, если одна из сторон сделки скончалась (либо перестала существовать как организация) или утратила дееспособность. Подробнее о расторжении договоров дарения мы расскажем ниже.

Обязательна ли госрегистрация перехода права собственности на подаренную квартиру?

Да. Право собственности на недвижимость регистрировать нужно обязательно — вне зависимости от того, как оно возникло. Это предусмотрено п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ. А вот договор дарения квартиры или дома с марта 2013 года не подлежит государственной регистрации.

Нужно ли нотариальное заверение договора?

Нет. Обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимости не требует. Но при его заключении люди часто прибегают к услугам нотариуса, чтобы исключить вероятные риски. Печать нотариальной конторы — дополнительная гарантия того, что стороны договора действовали добровольно, в рамках закона и были дееспособны.

ВАЖНО

Нотариус обязательно участвует в сделке дарения в двух случаях:

- при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

- при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением случаев, когда все собственники отчуждают свои доли одновременно в рамках одной сделки и с земельными долями).

Во всех остальных случаях договор дарения недвижимости можно заключить в простой письменной форме без участия нотариуса.

Можно ли включать в договор условия, при выполнении которых одариваемый получит квартиру?

Главная особенность договора дарения — его безвозмездность, которая исключает любое ответное благодеяние со стороны одаряемого. Если он что-то дает взамен (вещь, право или встречное обязательство), подписание договора дарения признается притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным, и перерегистрировать право собственности по нему у одаряемого не получится. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

При этом закон не запрещает включение в договор личных условий дарителя, которые обычно предписывают одаряемому определенные действия или поведение.

Считается ли квартира, подаренная человеку, состоящему в браке, совместной собственностью супругов?

Нет, не считается в силу п. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ, согласно которому подарки не относятся к совместно нажитому имуществу. По нашим законам это личное имущество человека. И не имеет значения, состоит он при этом в браке или нет. В случае развода подаренные объекты не подлежат разделу между супругами.

Можно ли подарить строящуюся квартиру?

Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия часто используют договор уступки прав (цессии). Он заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком. Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.

Согласно ст. 11 закона «Об участии в долевом строительстве», уступить права требования по ДДУ можно только после того, как даритель полностью выполнит свои финансовые обязательства перед застройщиком. Иначе на третье лицо придется переводить не «чистое» право требования, а еще и долг (ст. 391–392.3 ГК РФ), а это уже не дарение.

ВАЖНО

Уступка прав по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

Если права по ДДУ приобретены в браке, то для дарения такой недвижимости нужно нотариально заверенное согласие второго супруга.

Обычно все нюансы уступки прав на квартиру подробно прописаны в договорах долевого участия, и прежде чем дарить недвижимость, стоит внимательно изучить этот документ. Может оказаться, что дарение придется согласовать с застройщиком или как минимум письменно уведомить его о своих намерениях. Юристы советуют получить письменное согласие на дарение и у застройщика, и у одаряемого. Это позволит дарителю обезопасить себя от возможных претензий.

Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость?

Ограничения, связанные с дарением имущества, которое стоит дороже 3 000 ₽, изложены в ст. 575 ГК РФ.

Делать дорогие подарки запрещается:

1. От имени малолетних и недееспособных граждан.

2. Работникам образовательных, социальных и медицинских учреждений их подопечным.

3. Государственным, муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

4. Между коммерческими организациями.

В некоторых случаях закон ограничивает возможности дарителей, делая процедуру более сложной. Это касается нестандартного дарения. Например, юрлицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может подарить ее только с согласия собственника, а также если законом не предусмотрено иное. А дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, происходит по согласию всех его владельцев.

Можно ли расторгнуть договор дарения или признать его недействительным?

Да. Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка, и после, но только на законных основаниях. Инициатором прекращения договора может выступить сам одариваемый (отказавшись от подарка) или заинтересованные третьи лица.

Один из механизмов расторжения такого соглашения — признание сделки недействительной. Это возможно, если дарственная была составлена с нарушением порядка и условий, предписанных законом. Гражданский Кодекс РФ выделяет два вида недействительных сделок — ничтожные и оспоримые. Для расторжения первых достаточно указать на факт нарушения, вторые необходимо отменять в суде.

В законе (ст. 168–179 ГК) есть основания для признания любого договора недействительным:

1. Если он заключен для вида (мнимая сделка) или чтобы прикрыть другой договор (притворная сделка).

2. Если договор дарения содержит условие передачи подарка после смерти дарителя.

3. Если дарственная заключена с нарушением формы, содержания и субъекта.

Нарушение формы договора дарения — это, например, его заключение в устном виде, потому что законодательство требует фиксировать намерения на бумаге. Ничтожным будет считаться и договор, в котором не обозначен конкретный предмет дарения или не указан одаряемый.

ВАЖНО

Есть и специальные основания (ст. 572–578 ГК), по которым можно признать недействительной сделку, связанную именно с дарением:

1. Если одаряемый покушался на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения.

2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, даритель может потребовать в суде отмены дарения.

3. Если имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились так, что дарение приведет к существенному снижению уровня его жизни.

4. Если договор был возмездным.

5. Если дарение совершено вопреки запрету или ограничению.

6. Если договор заключен на основании ничтожной доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения.

7. Если не определен предмет дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается одаряемый, т.е. неясно, что конкретно обещает подарить даритель.

8. Если даритель-юридическое лицо не составил договор дарения на вещь стоимостью больше 3 000 ₽ или включил в такой договор обещание дара в будущем.

Помимо этого, в самом договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить его в случае, если он переживет одаряемого.

Важно, чтобы намерения дарителя были добровольными. Если соглашение заключено под давлением и этому есть доказательства, оно будет считаться недействительным (ст. 179 ГК РФ).

Нередко споры из-за подарков возникают после смерти дарителя, родственникам которого не нравится его поступок. Но если все было сделано по закону, шансов оспорить дарственную практически нет. Единственная возможность для этого — доказать, что человек не отдавал отчет своим действиям.

Это можно сделать, если в момент подписания договора даритель серьезно болел и принимал изменяющие сознание препараты. В таком случае по заключению привлеченного истцом медицинского эксперта или после проведения судом собственной экспертизы даритель может быть постфактум признан недееспособным, и сделка будет отменена.

ВАЖНО

Одаряемый вовсе не обязан принимать имущество дарителя. Если он согласен, это желание надо отметить в договоре, иначе он может быть признан недействительным.

А если принимать дар человек не хочет, он может или отказаться, или передать имущество третьей стороне, но для этого подарок все-таки нужно получить и передарить.

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?

Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.

Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.

Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.

Редакция благодарит за помощь при подготовке материала Дмитрия Венгерского, адвоката адвокатского бюро Asterisk, Ярославу Скопинцеву, ведущего юрисконсульта филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области и Олесю Трошину, ведущего юриста компании «Финправ».