Покупка и продажа квартиры по альтернативной сделке: нюансы и риски - «Риэлторские технологии»

Неоднократное повышение ЦБ РФ ставки рефинансирования привело к удорожанию ипотечных кредитов. Граждане, желающие улучшить жилищные условия, начали искать варианты получения денег из других источников. Как следствие, на вторичном рынке вновь растет популярность альтернативных сделок.

Понятие альтернативной сделки

Законодательство Российской Федерации не знает такого понятия, как альтернативная сделка. Данный термин нельзя встретить в кодексах и законах России. Однако не знает — это ещё не значит, что запрещает. Поэтому, например, суды вполне себе спокойно используют словосочетание «альтернативная сделка» в решениях.

Суть подобной сделки заключается в том, что гражданин продает квартиру и одновременно ищет (или уже) нашел новое помещение для покупки. То есть — альтернативу. Иногда такую сделку называют ещё и встречной. Таким образом, субъект заключает два договора купли-продажи недвижимости. В одном он выступает в качестве продавца, а в другом — покупателя. Простейший пример. Семья живет в двухкомнатной квартире и хочет переехать в трехкомнатную. Однако у неё нет денег, чтобы вот так просто купить себе новую квартиру. Зато у семьи имеются денежные средства (либо может взять кредит) в размере доплаты, составляющей разницу между стоимостью квартиры, где она проживает, и стоимостью помещения, которое хочет купить.

Для того чтобы приобрести нужное жилье, совсем не обязательно оформлять кредит на полную стоимость нового объекта или годами копить на его покупку. Достаточно найти покупателя на свою «двушку», а также того, кто хочет продать трехкомнатную квартиру. После этого семья продает двухкомнатную квартиру и одновременно приобретает трехкомнатную. Покупка трехкомнатного жилища происходит за счет денежных средств, полученных от реализации старой «двушки», а также личных накоплений либо ипотечного кредита.

Кстати, для бывшего собственника трехкомнатной квартиры сделка тоже может носить альтернативный характер. Допустим, в ней жили родители с молодоженами. Получив деньги от продажи жилья, они купили двухкомнатную квартиру для родителей и однокомнатную для молодоженов. Ну, или наоборот. Кому как нравится.

Таким образом, альтернативная сделка — это две (или более) взаимозависимые гражданско-правовые сделки по купле-продаже жилой недвижимости, совершаемые одновременно или в достаточно короткий период времени.

Виды альтернативных сделок

Альтернативная сделка бывает подобранной (продавец нашел жилье для покупки) или отложенной (продавец ищет нужный вариант). Субъектами альтернативной сделки являются: нижний (или главный) покупатель, верхний (или главный) продавец и обычные участники сделки - альтернативщики, которые «располагаются» между ними.

Нижний покупатель — это тот, кто покупает квартиру и ничего не продает. Верхний продавец — это собственник, который продаёт квартиру и ничего не покупает. Между ними - третий субъект сделки. Это обычный участник (или участники), одновременно продающий и покупающий квартиры.

Альтернатива может состоять из цепочки сделок, когда между нижним покупателем и верхним продавцом находятся два, три и более участников, одновременно покупающих и продающих квартиры. Продавая помещения, люди не остаются на улице с деньгами, а тут же въезжают в новые жилища. Как легко можно понять, альтернативные сделки совершаются в основном в эконом-сегменте, потому что элитное жилье приобретается обеспеченными людьми за счет собственных свободных средств.

Эксперты утверждают, что в Москве зафиксированы случаи, когда число участников встречной сделки доходило до 50 человек (нижний продавец, верхний покупатель, а между ними 48 граждан, продающих и покупающих квартиры). Мне такие случаи не встречались. Возможно, что это очередной миф. Как правило, цепочки, состоящие более чем из 3-4 участников, встречаются редко.

Расчеты при альтернативных сделках

Расчеты по альтернативным сделкам происходят в основном через банковские ячейки (точнее через «индивидуальные банковские сейфы» или ИБС (Решение Чертановского районного суда города Москвы от 25.02.2022 по делу N 2-58/2022). Иногда для расчетов применяют аккредитив. Но немного реже.

При расчете через ИБС покупатель закладывает деньги в ячейку в пользу продавца. Если в сделке участвует один «альтернативщик», то она обычно обходится арендой одной ячейки. В случае же, когда создаётся цепочка из двух, трех и более «альтернативщиков», не обладающих нужной суммой, количество ячеек возрастает. Покупатели арендуют ИБС по количеству конечных продавцов и ячейки для возможной доплаты. Продавцы получают деньги, когда все субъекты оформят квартиры в собственность. В свою очередь, кредитная организация предоставит доступ к ячейке только после предъявления продавцом документов, указанных в договоре. Это выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи квартир, акты приема передачи, расписки и так далее.

Аккредитив — это своеобразный аналог ИБС, только в безналичной форме. Покупатель открывает счет в банке продавца и зачисляет туда денежные средства. Аккредитив оформляется на определенный срок — как правило, на 1,5-2 месяца. Этого времени достаточно для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. После внесения изменений в ЕГРН продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН), и получает доступ к деньгам.

Правовые риски при совершении альтернативных сделок

Здесь надо различать риски, возникающие до и после совершения альтернативных сделок. Главный риск, возникающий до совершения сделки, состоит в том, что ее вообще не удастся заключить. Как правило, в целях подтверждения своих намерений покупатель перечисляет задаток (или аванс) продавцу по договору, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.11.2016 по делу N 33-43313/2016).

И когда сделка срывается по вине покупателя, то он рискует вообще не вернуть свой аванс (Решение Ленинского районного суда города Костромы от 20.01.2023 по делу N 2-191/2023(2-3206/2022). А если договор не удаётся заключить по вине продавца, то покупателю зачастую приходится возвращать задаток через суд (Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 17.07.2020 по делу N 2-1203/2020).

Но гораздо хуже, если в ходе альтернативной сделки будет совершено мошенничество и суд признает один из договоров недействительным. В этом случае цепочка рухнет и стороны вернутся в предшествующее положение. Более того, соглашения, взаимосвязанные с договором, признанным недействительным, могут быть также признаны недействительными, а квартиры и права собственности истребованы от новых владельцев (Приговор Замоскворецкого районного суда города Москвы от 17.06.2014 по делу № 1-18/2014(1-342/2013).

Кстати, если нижний покупатель вложил в покупку кредит (или деньги, ранее вырученные от продажи недвижимости), то он рискует вообще остаться без денег и жилья, так как его предшествующие сделки (в том числе и с банком) будут вполне себе законными и действительными.

В то же время справедливости ради стоит сказать, что эти риски присущи всем видам сделок с недвижимостью, а не только альтернативным.

К правовым рискам альтернативных сделок можно также отнести опасность частичной регистрации. Хотя участники цепочки и подают документы в Росреестр одновременно, однако для регистратора каждая такая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, когда одна сделка пройдет регистрацию, а другая – приостановится. В этом случае участникам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

Теперь же давайте рассмотрим причины, по которым чаще не удается заключить альтернативную сделку.

Зависимость от внешних объективных факторов

В психологии и целеполагании есть такое понятие, как зависимость от внешних факторов. Его смысл в том, что далеко не все зависит от человека и его желаний. Очень часто в наши планы вторгаются обстоятельства, которые изначально не были предусмотрены. В полной мере это утверждение касается и альтернативных сделок. Чем больше лиц участвует в схеме, тем больше вероятность того, что сделка сорвется по объективным причинам. Например, банк откажется выдать покупателю уже согласованный ипотечный кредит (Решение Томского районного суда Томской области от 20.06.2023 N 2-753/2023), одна из многочисленных сторон неожиданно заболеет, а государство возьмёт и отправит всех граждан на самоизоляцию, как при covid-19 (Решение Советского районного суда города Тулы от 10.03.2022 N 2-209/2022(2-2971/2021;)~М-2861/2021). В результате цепочка в любом случае рухнет, а сделка сорвется. Потом собрать ее заново в том же составе – вряд ли получится.

Отсутствие вариантов для продажи или покупки квартиры

Такая ситуация возникает при отложенной схеме, когда стороны подписали предварительный договор купли-продажи, но один из участников не может продать свою квартиру или ищет достойный вариант. К примеру, риелтор продавца (да и сам продавец) не смогли подобрать альтернативный вариант покупки квартиры с учетом обязательного предоставления доли несовершеннолетнему (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2022 по делу № 33-31834/2022) или покупатель не сумел продать квартиру, выручить за нее деньги и выйти на сделку для приобретения новой недвижимости (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.04.2023 N 88-10480/2023). Как в первом, так и во втором случае, сделка срывается в результате невозможности подобрать нужный вариант.

Отказ одного из участников от сделки

Участник по собственной воле отказывается подписать договор купли-продажи и сделка срывается. Причины могут быть самые разные: от нестабильности внутри страны, ухудшения экономической ситуации в стране и повышения ставки ЦБ РФ (Решение Петродворцового районного суда города Санкт-Петербурга от 27.10.2022 по делу № 2-1833/2022) до несогласия одной из сторон с выбором банка для аренды индивидуального банковского сейфа (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-49363/2016).

Эти отказы не приводят к каким бы то ни было правовым последствиям. Ну, разве что только для покупателя, когда потенциальный продавец получил задаток и не отдает его.

Мошенничество при совершении альтернативных сделок

Вопреки сложившимся мифам, участие в альтернативных сделках не повышает и не снижает риск стать жертвой мошенника. Этот риск появляется сам по себе, при совершении купли-продажи недвижимости. А уж тот факт, что сделка является альтернативной, не имеет никакого значения. Обычно в приговорах попавшимся мошенникам альтернативная сделка маячит где-то на заднем плане. Например, аферистка, представляясь работником агентства недвижимости, брала задаток и аванс у граждан, желающих купить или продать квартиру (в том числе и по альтернативной схеме), а потом бесследно исчезала. Естественно, что в приговоре суд упомянул о желании некоторых потерпевших заключить альтернативную сделку (Приговор Пушкинского городского суда Московской области от 13.04.2012 № 1-46/2012). Говорит ли это о том, что альтернативная сделка стала инструментом обмана? Да нет. Это скорее свидетельствует о том, что надо всегда проверять полномочия риелторов и нельзя отдавать деньги первому встречному.

Или другой пример. Директор агентства недвижимости убедила граждан, желающих купить дом, заключить альтернативную сделку. Под предлогом того, что хозяйке дома после его продажи будет негде жить, она взяла у потенциальных покупателей деньги на приобретение для владелицы дома квартиры. После этого директора агентства, как старик Хоттабыч, растворилась в воздухе и перестала выходить на связь. Тогда обманутые граждане пообщались с хозяйкой дома и выяснили, что она никогда и не собиралась продавать объект и не заключала договоров с агентством недвижимости (Приговор Моршанского районного суда Тамбовской области от 31.08.2021 N 1-8/2021(1-207/2020). И в этом случае альтернативная сделка просто повод для изъятия денег у потерпевших, но никак не инструмент мошеннических действий. Подобные случаи говорят только о том, что риелторская деятельность нуждается если не в лицензировании, то хотя бы в контроле со стороны государственных органов.

Выводы

Подведем итоги. Итак, вкратце, суть альтернативной сделки заключается в том, что человек продает свою квартиру и в тот же день на средства, вырученные от продажи объекта, покупает новое жильё. Таким образом, альтернативная сделка распадается как бы на две самостоятельные. Следовательно, называть данную процедуру сделкой не очень-то и правильно. Это скорее способ реализации и покупки недвижимости. Не более того.

У данного способа есть свои специфические нюансы. Прежде всего он сложен, как для понимания, так и для исполнения. Поэтому его проводят достаточно опытные риелторы и юристы, которые утверждают, что для сборки действующей цепочки требуется до 7-8 месяцев. И мало кто из потенциальных клиентов хочет ждать столько времени.

Следующий момент состоит в том, что законодатель никак не регулирует альтернативные сделки. Он рассматривает каждый договор в цепочке как отдельную, не взаимосвязанную с другими сделку. При этом сделки между продавцами и покупателями в середине цепочки проходят фактически без денег. Поэтому расчеты в таких сделках представляются сомнительными с точки зрения закона. По сути, нижний покупатель направляет деньги не своему, а верхнему продавцу. То есть продавцу той квартиры, которую он не приобретает.

А это вызывает проблемы при получении вычета по НДФЛ при покупке жилья. Подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ для получения вычета требует предоставления договора купли-продажи недвижимости, а также бумаг, подтверждающих расходы налогоплательщика: квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки.

Пикантность ситуации состоит в том, что многие участники цепочки просто не в силах предоставить такие документы. Их нет в природе. А отсюда возникает гипотетическая опасность (подчеркиваю – гипотетическая) оспаривания сделки по причине ее безденежности. В связи с этим рекомендую участникам цепочки предусматривать среди условий раскрытия аккредитива или получения доступа к ИБС предъявление актов приема-передачи квартир, на которых фигурируют расписки продавцов о получении денег за помещение. Это не отменяет формальной безденежности сделок. Но хоть что-то...

Многие юристы и риелторы рекомендуют верхнему продавцу и нижнему покупателю, которые несут основные риски от сделки, проверять правовую чистоту всех квартир, участвующих в цепочке. Я же советую проверять правовую чистоту квартир всем участникам цепочки. Поверьте – не помешает.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции