Забрать назад. Юрист Щербинин раскрыл, как оспорить договор дарения жилья - «Риэлторские технологии»

Подарить квартиру, дом или дачу — щедрый жест, о котором многие могут только мечтать. Но если дело не оформить должным образом, то счастливый обладатель дорогого презента рискует в будущем остаться у разбитого корыта. О том, как снизить риски, aif.ru рассказал адвокат Александр Щербинин.

Антонина Лопаева, aif.ru: Давайте сразу уточним: когда бабушка дарит внуку квартиру «на словах» или мужчина устно обещает своей гражданской жене оставить дачу, это имеет юридическую силу?

Александр Щербинин: Нет, устные обещания ничтожны, даже если сделаны на видеокамеру и в присутствии других. Подарки стоимостью до 3 тыс. руб. можно дарить без заключения письменной формы, и то я бы рекомендовал все-таки фиксировать этот факт. А когда речь идет о квартире, даче или другой недвижимости, нужно оформлять госрегистрацию права собственности.

— Иначе даритель может передумать?

— Ситуации бывают разные. В моей практике был случай, когда на свадьбе бабушка супруга заявила, что дарит молодоженам квартиру и даже символически передала ключи от нее. Через несколько месяцев супруги разбежались. Бывшая жена сказала, что раз квартира была подарена им обоим, то ее при разводе нужно делить. Но, конечно, даже с учетом имеющихся видеозаписей со свадьбы суд встал на сторону жениха: дарственная не была оформлена, а устные обещания бабушки юридической силы не имеют.

— Если бы дарственную оформили, бывшая супруга могла бы получить долю в квартире?

— Тогда квартира была бы собственностью того, кто получил ее в дар, находясь в браке. Если бы бабушка оформила квартиру и на внука, и на его жену, тогда — да. Если же только на внука, то лишь он имел бы право на объект даже после развода.

— Можно просто передумать и забрать подарок назад?

— Если дарственная уже оформлена, а право собственности перешло одаряемому, то нет. Но некоторые пытаются оспорить это через суд. Самое распространенное основание — когда даритель не понимал значения своих действий и/или был введен в заблуждение. Часто такое происходит с пожилыми людьми. Если дело доходит до суда и основание подтверждается через психиатрическую экспертизу, то подарок придется вернуть.

Второй вариант — когда сделка прикрывает иные взаимоотношения сторон (например, через договор дарения завуалированно дали взятку), но впоследствии по документам и различным свидетельствам удается доказать, что сделка была притворная.

И третье частое основание касается должников. Человек видит, что у него просрочки перед кредиторами, он переоформляет недвижимость через договор дарения на родню и говорит, что теперь с него взять нечего. Спешу расстроить: такие сделки судами тоже оспариваются на раз-два.

— Как правильно подарить квартиру, дом, дачу или землю, чтобы потом не попасть впросак?

— Действуйте по закону, даже если уверены в том, что никаких конфликтов и споров не предвидится. Во-первых, убедитесь, что это сделка дарения — она всегда идет на безвозмездной основе. Если вам предлагают квартиру, а взамен просят деньги, какую-либо услугу, другой товар или объект, то это не дарение. Во-вторых, договор обязательно нужно регистрировать. Он составляется в письменной форме в трех экземплярах (один из них — для Росреестра). В договоре указываются паспортные данные дарителей и одаряемого, а также сведения по объекту, включая адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Затем стороны обращаются в МФЦ, и далее регистрируется переход права собственности на объект. Проводить эту сделку через нотариуса не обязательно, даже если в ней участвует несовершеннолетний.

— Какие обязательства возникают у одаряемого?

— Часто почему-то забывают о налогах, хотя сумма выходит внушительная. Если вы получили в подарок квартиру, то будьте готовы заплатить налог в 13% от ее стоимости. Но этого не нужно делать, если сделка заключена между близкими родственниками — супругами, братьями и сестрами (включая неполнородных), родителями, дедушками, бабушками, внуками и детьми (включая усыновленных).

— А если родители хотят подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку?

— От лица несовершеннолетнего объект принимает его законный представитель. Например, мама дарит объект сыну и заключает договор, выступая одновременно и дарителем, и одаряемым в интересах ребенка. А вот подарить объект недвижимости сам ребенок не может. Если впоследствии с подаренным объектом совершаются какие-либо действия и в ней участвует несовершеннолетний, то нужен нотариус.

— Человек может отказаться от подарка?

— Да, и не обязательно делать это в письменной форме. Достаточно просто не подписывать договор дарения. Принять подарок, в том числе дорогостоящий — ваше право, а не обязанность.