Как правильно составить и заключить договор ренты - «Риэлторские технологии»

Красивое слово "рантье" ассоциируется с пожилым человеком, который вольготно живет на доход от сдачи своей квартиры. Однако на самом деле речь идет не об обычной аренде недвижимости, а о ренте - когда уже при жизни владелец жилья отписывает его другому, при этом получая от такой сделки определенный доход. Вместе с экспертами выясняем, как оформить договор ренты квартиры и каковы его плюсы и минусы для обеих сторон.

Что такое пожизненная рента: общая информация, суть договора

Рента - это сделка, по которой собственник жилья передает его другому человеку на определенных условиях. Условиями могут стать регулярные денежные выплаты либо иная помощь. При этом он законно остается жить в своей (точнее, юридически уже не своей) квартире до самой смерти.

Как правило, в роли рентополучателя (того, кто переписывает свою квартиру на другого) выступают пожилые люди, находящиеся в затруднительном финансовом положении и не имеющие родственников, которые могли бы за ними ухаживать или помогать деньгами. Если есть договор ренты, то рантье (первоначальный владелец квартиры) начнет получать гарантированную помощь от стороннего лица или же организации, при этом продолжая пользоваться своей недвижимостью.

Договор ренты на квартиру заключается в том случае, если каждая сторона видит в нем выгоду: пожилой человек имеет постоянный доход либо иную поддержку, а рентодатель (тот, на кого переписывается собственность) становится владельцем квартиры. Правда, ему придется смириться с фактом, что в ней проживает прежний владелец.

Виды ренты

Рента бывает трех видов:

- пожизненная,

- постоянная,

- содержание с иждивением.

У каждого из этих вариантов есть свои особенности, и это нужно учитывать обеим сторонам. Желательно, конечно, заранее оценить все "плюсы" и "минусы".

Пожизненная рента

В этом случае в роли того, кто получает деньги, может выступать только физическое лицо, не организация. Пожилой человек (а, как правило, ренту оформляют люди в возрасте) продолжает пользоваться жильем, но юридически оно уже не принадлежит ему. Рентодатель также может пользоваться жилплощадью, но, правда, с обременением: он не имеет права совершать никаких сделок с недвижимостью до тех пор, пока рентополучатель не умрет. Выплаты происходят, пока прежний владелец жив. С его кончиной действие договора ренты автоматически заканчивается.

По закону право получения пожизненной ренты (то есть самих выплат) владелец квартиры может передать другому лицу. Например, пожилая бабушка, которая владеет квартирой, может заключить договор ренты, по которому деньги будут перечисляться не ей, а её мужу или пожилой подруге.

Таким образом, стороной договора (рентополучателем) остается бабушка, но в документе указывается, что выплаты будут перечисляться не ей, а супругу. Даже если её муж умрет раньше нее, она все равно останется рентополучателем, и никто её выселить из квартиры не сможет, ведь действие договора закончится только с её смертью. Все нюансы по выплатам для тех или иных ситуаций предусматриваются в договоре.

Постоянная рента

В случае постоянной ренты в роли того, кто её получает, может выступить не только физлицо, но и некоммерческая организация. При этом получение выплаты может передаваться по наследству - например, если пожилой человек умрет, деньги будут выплачиваться его ребенку либо супругу (в зависимости от того, кто наследник). Выплата ренты не ограничена определенным периодом времени, иными словами, бессрочна.

Плательщик ренты также имеет право выкупить ренту, после чего регулярные платежи прекращаются. Это основная особенность такого вида ренты. Для выкупа ренты плательщик должен не только заплатить стоимость недвижимости, но и разово внести сумму, которая прописана в договоре. Если же в этом документе конкретная сумма выкупа не указана, то, по Гражданскому кодексу, вносится годовая сумма ренты. Срок действия договора прекращается сразу после полной оплаты.

Постоянная рента выгодна для ее получателя тем, что срок ее действия не ограничен даже сроком жизни первоначального получателя, подчеркивает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. То есть получатель ренты может обеспечить своих наследников за счет рентных платежей, которые они смогут получать с момента смерти наследодателя (то есть даже не с момента оформления наследства).

Кроме того, право на получение рентных платежей не ограничено состоянием недвижимости. То есть можно получать платежи, даже если квартира, которая передается плательщику ренты, по каким-то причинам оказалась полностью разрушена. Стоит также отметить, что получатель ренты защищен от неисполнения плательщиком условий договора - он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, говорит Кузнецов.

Для плательщика данный инструмент хорош тем, что позволяет получить недвижимость по схеме, схожей с кредитованием: плательщик осуществляет периодические платежи в пользу получателя и приобретает право на недвижимость в результате выполнения условий договора. Кроме того, плательщик ренты защищен залогом от притязаний наследников на жилье, поскольку они получают недвижимость с обременением в пользу плательщика ренты, который сохраняет за собой право на приобретение данной недвижимости в случае полного выполнения своих обязательств по договору.

Пожизненное содержание с иждивением

Пожизненное содержание с иждивением подразумевает, что рантье получает от рентодателя не только определенные денежные выплаты, но и помощь. Это может быть обеспечение продуктами и лекарствами, уход за рентодателем (ухаживать рентодатель может лично либо нанять пожилому человеку помощницу - по договоренности), помощь по бытовым вопросам и так далее. Можно даже рассматривать оплату рентодателем проживания пенсионера в пансионате для пожилых людей.

В данном случае предметом договора ренты может быть только недвижимое имущество (то есть квартира, дача и так далее, а не автомобиль и не катер, к примеру), и это его принципиальное отличие от других вариантов ренты.

Если в качестве рантье выступали двое людей - например, супружеская пара, то выплаты и другая помощь заканчиваются после наступления смерти последнего рентополучателя.

Кто может заключить договор ренты

Договор ренты, как и любую сделку с недвижимостью, может заключить любой совершеннолетний дееспособный гражданин (если ему от 14 до 18 лет, то на это должен дать согласие родитель или опекун). Однако, по понятным причинам, такое решение, как правило, принимают люди пожилого возраста.

Как составить договор ренты

Строгой формы договора ренты на недвижимость нет - он составляется в зависимости от условий, о которых договорились обе стороны. Однако есть аспекты, которые и рентодатель, и рентополучатель должны учесть в документе обязательно:

1. Вид договора (постоянная рента, пожизненная либо содержание с иждивением).

2. Если речь идет о содержании с иждивением, любая помощь, помимо материальной, также должна быть подробно прописана. В договоре указывается вид предоставляемых услуг - например, приобретение продуктов, одежды и так далее. Также по договоренности может быть указано, что в случае болезни рентополучателю будут компенсированы все его расходы на лечение и обеспечена покупка необходимых лекарственных средств. Стороны могут договориться и о другом виде помощи - например, сопровождении пожилого человека к врачу, уборке в квартире, починке бытовой техники и так далее.

3. В договоре указывается, бесплатно передается квартира или за определенные деньги, прописывается размер выплаты. Она может быть единовременной, ежемесячной или ежеквартальной - в зависимости от договоренности сторон.

4. При регулярных перечислениях денег нужно обязательно прописать сроки выплат и возможную индексацию суммы ренты в связи с инфляцией, ведь рента может продлиться много лет;

5. Как будет наследоваться квартира в том случае, если рентодатель умрет раньше своего рантье;

6. Может ли рантье на протяжении периода выплат менять место жительства - например, переехать из данной квартиры на дачу или к родственникам.

Стоит учесть, что если квартира, о которой идет речь в договоре, была приобретена в браке, то, как и при обычной сделке купли-продажи, стороны должны иметь на руках согласие от мужа или жены рентополучателя на заключение сделки (такое требование содержится в Семейном кодексе).

Как заключить договор

Договор ренты действителен только в том случае, если он заверен у нотариуса. Для начала его должны подписать обе стороны (рантье и плательщик). Затем им необходимо явиться к нотариусу для его заверения, на котором присутствуют и рантье, и плательщик.

"Количество экземпляров договора ренты рассчитывается так: по одному для каждой из сторон плюс ещё два - для нотариуса и для последующего предоставления в Росреестр при передаче недвижимости в собственность рентодателя", - уточняет риелтор Денис Матвеев.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения договора ренты:

- выписка из ЕГРН (её выдают в центрах госуслуг);

- основание, на котором рентополучатель владеет собственностью (например, документы о сделке купли-продажи, о получении жилья в качестве наследства, документ о приватизации и так далее);

- техпаспорт на квартиру;

- выписка из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в данной квартире паспорта рентодателя и рентополучателя

- согласие органов опеки в случае, если, помимо взрослых собственников на квартиру, есть несовершеннолетние;

Совет эксперта

"Перед оформлением договора желательно попросить владельца квартиры (будущего рантье) предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтвердят его дееспособность, - рекомендует риелтор Денис Матвеев. - Это минимизирует риск того, что рантье или его родственники попытаются в дальнейшем оспорить договор и передачу квартиры в собственность рентодателю".

Расходы на нотариуса

За нотариальное удостоверение договора ренты придется заплатить госпошлину, которая, согласно федеральному тарифу, составляет 0,5% от суммы договора (суммы сделки) и при этом не может быть менее 300 и более 20 тысяч рублей. Плюс - региональный тариф, который в разных городах может отличаться, поскольку устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ.

"Сумма сделки прописывается в договоре ренты. Для этого стороны должны договориться, что оценивают недвижимость в такую-то сумму (на свое усмотрение) либо взять кадастровую стоимость квартиры. От этой суммы (оценочной или кадастровой стоимости) и высчитываются вышеуказанные 0,5%", - поясняет судебный юрист Евгения Васильченко.

Сама передача имущества в собственность плательщика может быть платной или безвозмездной (по договоренности сторон). В первом случае надо будет оформить договор купли-продажи, а во втором - дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Сделка о передаче недвижимости по договору ренты должна быть зарегистрирована в Росреестре. Документы подаются через центры госуслуг. Этим могут заняться как непосредственно участники сделки, так и сам нотариус.

За что ещё придется заплатить

После того как пройдет регистрация, новый собственник (рентодатель) может взять в МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на квартиру. Отныне он официальный владелец этой недвижимости - правда, как было указано выше, с обременением в виде невозможности распоряжаться квартирой, пока её прежний владелец жив и ею пользуется.

Платежи, которые будут регулярно поступать рентополучателю, - это его официальный доход, поэтому они облагаются налогом. При этом есть один нюанс. Если плательщик ренты - физическое лицо, то рантье должен сам подать декларацию и заплатить налог. А вот если выплаты идут от организации (юридического лица), то она сама удержит НДФЛ с этой выплаты (ст. 226 НК РФ).

Можно ли заключить договор ренты с родственником

"Договор ренты необязательно заключать с посторонним человеком. Он возможен и между родственниками - например, между бабушкой и внучкой или между тётей и племянником, - поясняет риелтор Денис Матвеев. - Заключается он по тем же общим правилам".

Плюсы и минусы договора ренты для плательщика ренты

Плюсы договора ренты для плательщика:

- возможность купить квартиру фактически в рассрочку - не выплачивая сразу всей суммы;

- возможность проживания в квартире с момента заключения договора, что обычно стоит дешевле, чем аренда;

- данная жилплощадь уже фактически ваша, ведь при выполнении вами всех пунктов договора ренты и его законности оспорить его прежнему владельцу (рантье) вряд ли удастся; иными словами, у вас есть гарантия получения квартиры в абсолютную собственность.

Минусы для плательщика ренты:

- поскольку конкретный срок окончания договора ренты неизвестен (в случае с пожизненной рентой или иждивением он зависит от того, сколько проживет пожилой человек), общую сумму, которую рентодатель заплатит за квартиру, заранее спрогнозировать невозможно.

- ограничение права на квартиру: пока её прежний владелец жив, ни продавать, ни сдавать её в аренду по собственному желанию он не сможет

- когда речь идет о договоре с иждивением, всегда есть риск того, что пожилой человек окажется недоволен качеством услуг, которые вы ему предоставляете, и потребует через суд аннулирование соглашения;

- расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг нотариуса несет не рантье, а рентодатель.

Плюсы и минусы договора ренты для получателя ренты

Плюсы для рантье:

- пожилой человек получает определенную сумму в строго оговоренные сроки либо прочую помощь (в зависимости от условий договора); если рядом нет близких или если они не хотят заботиться о пожилом человеке, это реальное решение проблемы;

- получаемые деньги или помощь можно контролировать, поскольку это оговорено договором и рентодатель несет юридическую ответственность за соблюдение всех условий;

- в отличие от аренды, голова не будет болеть с постоянным поиском жильцов, ведь договор ренты расторгнуть очень сложно, а квартиросъемщикам отказаться от аренды и съехать раньше времени законодательно проще.

Минусы для рантье:

- если возникнет желание расторгнуть договор, сделать это будет очень непросто: доказательства невыполнения рентодателем своих обязанностей либо незаконности договора должны быть достаточно веские;

- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в налоговые органы.

- риск попасть на нечестного рентного плательщика; в лучшем случае это задержки выплат либо плохой уход за пожилым человеком, а в худшем - риск криминального характера;

- психологический фактор: даже если речь идет о честном и порядочном плательщике, пожилой человек все равно может подсознательно тревожиться, что кто-то "ждет его смерти".

Расторжение договора ренты

Бывает, что рентодатель или рантье начинает настаивать на прекращении ренты, тогда как другую сторону всё устраивает. Расторгнуть договор в этом случае возможно, но сделать это не очень просто.

Аннулирование документа допускается и регламентируется статьей 599 Гражданского кодекса РФ. Инициатору прекращения ренты придется обращаться в суд, чтобы официально оспорить договор.

В иске указываются основания, по которым вы хотите расторгнуть соглашение.

Такими поводами могут быть:

- некорректно составленный договор, то, что он не прошел госрегистрацию или не был нотариально удостоверен;

- официально подтвержденная недееспособность рантье в момент подписания договора ренты;

- нечестные действия плательщика либо невыполнение им тех или иных пунктов договора ренты.

Можно ли продать квартиру с рентой

Несмотря на то, что у рентодателя есть обременение, квартиру с рентой все-таки можно продать, но только при условии, если будет получено согласие прежнего владельца (рантье). Для этого все три стороны должны подписать договор купли-продажи, где указывается, что прежнее соглашение прекращено путём выкупа.

"При такой продаже за рентополучателем сохраняется право жить в данной квартире. - поясняет риелтор Денис Матвеев. - Этот пункт обязательно указывается в договоре купли-продажи, без него Росреестр не примет документ на регистрацию".