Незначительная доля в собственности: нюансы, риски, особенности - «Риэлторские технологии»

Квартиру и доли в ней разрешено делить — например, при получении наследства, разводе или последующих продажах. В результате в собственности у человека может оказаться всего пара квадратных метров. Такую долю в силу ее малого размера могут признать незначительной.

Подробно рассказываем, что такое незначительная доля в праве общей долевой собственности, какая именно часть жилплощади может считаться таковой и как проводить с ней сделки.

Что такое незначительная доля

Незначительная доля — это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Под таким ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению, неудобство в использовании и тому подобное.

Например, основанием для признания доли незначительной может являться отсутствие в квартире отдельного жилого помещения (комнаты), соразмерного доле участника долевой собственности.

О такой мизерной части площади вспоминают, когда необходимо совершить какую-то манипуляцию с недвижимостью, и нередко собственники большей доли получают серьезные проблемы из-за этого. И не учитывать при сделке нельзя, и оформить ее невозможно или трудно.

В 2022 году Верховный суд (ВС) рассматривал дело экс-супругов в связи со спором о разделе общей квартиры, в которой две доли (по четверти каждая) были выделены дочерям, небольшой долей (4,45 кв. м, или 12/100) владел муж, остальное было в собственности жены. После развода женщина захотела по суду получить долю мужа, поскольку тот проживал в другом месте и его доля была настолько мала, что ее нельзя было выделить.

Из материалов дела следовало, что общая площадь спорной квартиры составляет 44,5 кв. м, жилая — 32,8 кв. м. Квартира состоит из двух комнат площадью 13,8 и 19 кв. м. Как указал ВС, выделить долю ответчику в натуре в таком жилье было технически невозможно, равно как и предоставить альтернативное помещение равного размера. К тому же отмечалось, что квартира является единственным жильем женщины и ее дочерей, которые ходят в школу в том же районе.

Значительная доля у сособственника или нет — это всегда вопрос оценки с учетом конкретных обстоятельств. Если речь идет о четырехкомнатной квартире, то доля в размере ¼ не будет считаться незначительной, зато в однокомнатной квартире аналогичную долю, скорее всего, таковой признают.

Невозможность выдела доли в натуре определяется экспертным путем. Квартиры, как правило, являются неделимыми вещами. Ведь, чтобы полноценно пользоваться даже самой маленькой комнатой, человеку нужен доступ к коридору, кухне и санузлу.

Статья 252 Гражданского кодекса РФ поясняет, в каких случаях хозяевам нескольких квадратных метров можно отдать их часть недвижимости деньгами. В пункте 4 этой статьи говорится, что согласия участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется при наличии одновременно трех условий:

- доля по размеру незначительна;

- выдел ее в натуре невозможен;

- собственник доли не заинтересован в использовании общего имущества.

Важно: С 1 сентября 2022 года вступил в силу федеральный закон № 310, направленный на борьбу мошенническими сделками. С этого момента Росреестр перестал регистрировать сделки с микродолями до 6 кв. м. То есть собственник микродоли не может продать свои пару метров кому-то, кто будет портить жизнь другим совладельцам жилья и вынуждать выкупить долю втридорога.

При этом существенно проще стал процесс признания микродолей незначительными: маленькие доли можно продавать и дарить только собственникам других долей в той же квартире. Вдобавок, если доля незначительная и собственники не смогли договориться о стоимости, принудительная продажа возможна только через суд и по рыночной цене. Потребовать больше за нее не получится.

Порядок признания доли незначительной

Но не всегда нужно идти в судебные инстанции. Незначительной доля в квартире может быть определена по договоренности с другим собственником. Однако, если собственник доли отказывается продать ее или не выходит на связь, решить спор поможет только суд.

Исход подобного судебного процесса предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае при вынесении решения судья будет опираться на совокупность факторов:

- насколько человек нуждается в квартире в силу возраста;

- каково состояние его здоровья, где работает, есть ли дети;

- также учитывается фактически сложившийся порядок пользования квартирой;

- есть ли у ответчика интерес в использовании имущества (реально ли он проживает в спорной квартире);

- может ли этот человек жить в квартире, не нарушая прав собственников, владеющих большими долями.

При этом сам по себе факт отсутствия у ответчика другого жилья основанием для отказа в иске о признании его доли незначительной не является. Также интерес ответчика в использовании общего имущества должен соизмеряться с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам. Суд может учесть наличие конфликтов между совладельцами и невозможность совместного проживания.

Так, в 2017 году ВС рассматривал спор между братом и сестрой. Причиной тяжбы стала четырехкомнатная квартира площадью 175 кв. м, в которой брат унаследовал 1/12 доли. Фактически ему принадлежало 15 метров, и даже комната такого размера имелась. Однако суд отказался его вселять, так как 11/12 квартиры принадлежали сестре, с которой у того не сложились отношения.

А в 2022 ВС направил на новое рассмотрение спор между бывшими супругами, так как, вселившись в спорную квартиру после расторжения брака, ответчик вынудил истицу выехать из жилого помещения с несовершеннолетними детьми из-за невозможности совместного проживания.

Истцу надо подкреплять документами любые обстоятельства, которые помогут суду принять решение в его пользу. Это могут быть квитанции об оплате коммунальных услуг, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья (ее можно получить через нотариуса, иначе персональные данные будут скрыты).

Если в квартире делали ремонт, пригодятся чеки на материалы и услуги рабочих. Если судья решит, что представленных доказательств достаточно, начнется исковое производство. Собственника незначительной доли также пригласят на заседание. Если тот не появится, суд назначит ему адвоката в качестве представителя и вынесет решение без участия ответчика.

Кстати, если собственника незначительной доли так и не удалось найти, не стоит рассчитывать стать единоличным владельцем квартиры бесплатно. Судья, скорее всего, потребует внести стоимость доли на банковский счет регионального судебного департамента.

После вынесения решения в пользу истца в течение месяца владелец микродоли может подать апелляционную жалобу. Если он этого не сделает или подаст жалобу, но вышестоящий суд сохранит решение в силе, собственник большей доли получает судебный акт с отметкой о его вступлении в законную силу. С этим документом он уже может обращаться в МФЦ или Росреестр, чтобы зарегистрировать свое право на оплаченные квадратные метры.

Точно так же по решению суда можно снять бывшего собственника с регистрационного учета как утратившего право пользования.

Правила составления искового заявления

При составлении искового заявления первое, с чего следует начать, — определить рыночную стоимость микродоли. При отсутствии единодушия у сторон потребуется заключение специалиста. Для этого заказывают проведение экспертизы (оценки). Производящая оценку фирма должна иметь лицензию на такую деятельность и состоять в реестре саморегулируемых организаций. Отчет предоставляется в письменной форме. Поручить это дело можно Домклик.

Необходимый для суда пакет документов, помимо отчета из оценочного центра, включает:

- копию паспорта истца;

- справку о составе семьи или документ единого жилищного учета (их можно получить в МФЦ по месту регистрации);

- выписку из ЕГРН;

- технический паспорт (его выдает БТИ);

- заключение строительно-технической экспертизы о невозможности выдела доли в натуре;

- доказательства того, что ответчик не проживает в квартире;

- документ, подтверждающий уплату госпошлины за подачу иска;

- копии досудебных обращений как доказательство, что вопрос с долей пытались урегулировать мирно.

Особенности признания доли незначительной

Разбирательство о признании незначительной доли в квартире может инициировать любой участник общей долевой собственности на жилплощадь, в том числе и сам владелец незначительной доли с целью получения денег.

Однако в случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому закон чаще встает на сторону тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцы микродолей защищены в меньшей степени, поскольку запрещено нарушать права одних ради формальных прав других. Зарегистрировать в квартире родственника или сдать долю внаем без согласия другого сособственника такие граждане не могут. В результате спорные метры могут годами висеть на владельце доли «мертвым грузом», за который ему придется платить налог на недвижимость, а также оплачивать коммунальные услуги.

При этом он не может выделить их для собственного проживания или сдать в аренду третьим лицам. Единственное, что может сделать собственник микродоли, это зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно (ст. 288 ГК РФ).

Какие сложности могут возникнуть

Лучше, если стороны смогут договориться между собой без обращения в судебные инстанции. Суд — это всегда большая трата времени и денег. Потребуется проведение дорогостоящей оценки и, возможно, помощь адвоката. В целом признание доли незначительной может обойтись в 50-100 тыс. рублей и больше.

Еще один важный нюанс: собственники большей доли могут через суд заставить других владельцев продать им доли. Хотя владелец микродоли может заявить другим собственникам требование о выплате ее стоимости, обязать кого-то сделать это нельзя.

Если у владельца основной доли нет денег (или желания) выкупить даже один метр у собственника микродоли, тот может попытаться сдать свою долю жильцам, постоянно проживающим в квартире. Если договориться и тут не получается, деньги за пользование долей можно получить через суд.

Другой вариант — отказаться от микродоли. Этот процесс можно начать, если сама доля не очень нужна владельцу, не хочется возиться с документами, уплатой налогов и оплатой коммуналки. Отказ оформляется через МФЦ или Росреестр.