Покупаем загородный дом: чек-лист - «Риэлторские технологии»

Статус земли, документы, коммуникации и многое другое. Рассказываем, что проверить, прежде чем принять решение о покупке загородного дома.

Бюджет и направление

С чего начать эпопею по покупке загородного дома? Нет, не с просмотра объявлений. Как и любое больше дело, выбор жилья требует серьезной подготовки.

Еще до того, как вы приступите к поискам, имеет смысл определить:

- бюджет, который вы готовы потратить на покупку;

- географическое направление для поиска;

- подходящие вам коттеджные поселки, СНТ или деревни;

- свои требования к оснащению дома (что там обязательно должно быть).

От ответов на эти вопросы будет зависеть настройка поисковых фильтров, использование которых избавит вас от необходимости просматривать все объявления подряд. Фильтры помогут отсеять заведомо неподходящие варианты: более дорогие дома, лоты без нужных вам коммуникаций или расположенные не в том месте.

Параллельно уточните статус земли, на которой вы планируете купить участок. Самый оптимальный — под ИЖС, хотя подобные участки и дороже других.

Большинство поселков (например, 70–80% поселков Новой Риги в Подмосковье) стоит на сельскохозяйственных землях с целевым использованием для строительства жилых малоэтажных домов. Это не самый правильный с юридической точки зрения вариант, но тысячи домов уже много лет именно так и существуют — пугаться этого не стоит.

Совет эксперта

1. Оцените транспортную доступность интересующего вас направления: реально ли добраться туда из города общественным транспортом, насколько легко это сделать. Учитывайте все места, в которые вам приходится ездить регулярно.

2. Особое внимание уделите прогнозу на будущее выбранной локации: многим покупателям важно, чтобы спустя год-другой под окнами не началось строительство какого-нибудь многоэтажного комплекса. Перспективы прояснит статус окрестных земель — скажем, на землях ИЖС многоквартирные дома строить нельзя. В этом смысле намного надежнее покупать объект в коттеджных поселках.

3. Обратите внимание на инфраструктуру ближайшего города: есть ли там качественное медицинское обслуживание и нормальные магазины.

Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate

После того как вы собрали объявления, которые вас устраивают в первом приближении, вас ждет следующий этап — звонить по указанным в них номерам.

Что спрашивать при звонке по объявлению?

В качественных объявлениях содержится достаточно полная информация, чтобы определиться с самыми важными вопросами. К примеру, на Циан из объявлений можно узнать об основных характеристиках дома и участка, юридическом статусе земли, коммуникациях, инфраструктуре поблизости, возможности оформить ипотеку, изменении стоимости объекта (можно даже следить за ее динамикой) и др.

Но все же перед выездом на просмотр следует точно выяснить:

1. Кто и на каком основании владеет объектом.

2. Все ли документы оформлены, введен ли дом в эксплуатацию, проведено ли межевание. Сопоставьте полученные ответы с данными публичной кадастровой карты.

3. Какая планировка у дома (если этой информации нет в объявлении).

4. Каков порядок сделки (прямая или альтернативная).

Также при общении с продавцом важно проверить его благонадежность. Самой эффективной защитой от мошенников, конечно, служит юрист по недвижимости или опытный риелтор. Но базовые моменты вы можете проверить и самостоятельно.

В первую очередь узнайте:

1. Является ли продавец собственником дома. Если продажа ведется по доверенности, будьте осторожны — документ может оказаться поддельным. Избежать обмана можно, проверив подлинность доверенности и / или пообщавшись с самим владельцем.

2. Не было ли среди прошлых собственников юридических лиц. Если юрлицо проходит процедуру банкротства, то всё, даже бывшее его имущество может оказаться под арестом, и сделка с новым собственником может быть аннулирована. Спросите у продавца, готов ли он предоставить выписку из ЕГРН или раскрыть свои данные, чтобы вы могли запросить ее самостоятельно.

3. Сколько переходов права собственности было за последние пять лет. В идеале не должно быть ни одного. Быстрая смена нескольких владельцев — тревожный сигнал. Возможно, так пытаются прикрыть незаконное отчуждение имущества. Даже если факт мошенничества имел место много лет и несколько собственников тому назад, суд все равно может признать вашу сделку недействительной.

4. Использовался ли при покупке дома маткапитал. Если да, то в жилье обязательно должны быть выделены детские доли. В противном случае дети, повзрослев, смогут оспорить сделку. Увидеть это можно в выписке об остатке маткапитала, которую выдает СФР (заказывает ее владелец сертификата). В ней, в частности, указывается, на что была потрачена субсидия.

Дорога к дому

Если описание дома вам нравится, а продавец производит хорошее впечатление, пора переходить на следующий этап — договариваться о просмотре дома.

Уже по дороге отследите несколько моментов:

- Оцените удаленность дома от основных дорог и трасс: если он находится слишком близко к ним, будет очень шумно. А когда дорога далеко, а ее часть — две колеи по полю, не исключены трудности в чрезвычайных ситуациях, если вам вдруг понадобится помощь.

- Число ближайших соседей. В зависимости от планировки поселка вашими соседями могут оказаться две-три семьи, но случается и пять-шесть. Подумайте, готовы ли вы к тому, что соседей будет много.

- Посмотрите, нет ли рядом с интересующим вас участком непроданных: вполне вероятно, что после новоселья поблизости начнется новое строительство. И дело не только в шуме: есть риск, что новый дом оставит значительную часть вашего участка без солнечного света.

- Не рекомендуется покупать «хату с краю»: кражи в таких домах происходят чаще, чем в тех, что расположены в центре поселка.

Проверка документов

По просьбе редакции Циан.Журнала управляющий партнер юридического центра «Правовед» Николай Хованский составил список документов, которые следует проверить перед тем, как соглашаться на приобретение загородного дома.

1. Документы продавца: паспорт гражданина и/или нотариальную доверенность, в которой отражено право на продажу конкретного объекта недвижимости. Проверить подлинность доверенности можно онлайн.

2. Документы, подтверждающие права на землю и строение (строения): выписки из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности на дом.

3. Кадастровый паспорт дома и земельного участка.

4. Технический план объекта. Это документ, отражающий характеристики дома и его расположение на участке, а также расположение всех вспомогательных построек.

5. Выписка из домовой книги: важно установить, что строение жилое, пригодно для проживания и имеет почтовый адрес. Также в ней указывается информация о зарегистрированных в доме людях.

6. Договоры на подключение к электро-, газо- и водоснабжению.

На что обращать внимание при осмотре

Не забудьте составить свое впечатление по следующим пунктам:

- Планировка. Ее сложно изменить, поэтому она должна устраивать вас с самого начала. В противном случае придется потратить много сил, денег и времени на переделку помещений.

- Наличие проекта дома, исполнительной документации (отражает фактическое исполнение проекта, например, как и какие именно провода проложены в стенах, где проходят трубы) и всех сопроводительных документов.

Будущему владельцу необходимо знать, как устроены коммуникации в доме — это существенно облегчает его эксплуатацию. Многие продавцы сознательно годами копят все чеки, инструкции и схемы — они-то вам и нужны.

- Вид из окон: что вам придется постоянно лицезреть из столовой или из спальни.

- В каком состоянии находится дом, участок и инженерные системы. Подробнее об этом — в следующем разделе.

Техническое состояние дома и коммуникаций

Первое впечатление играет огромную роль: если участок, дорожки и дом выглядят неухоженными, то, вполне вероятно, и техническое состояние жилья будет не на высоте.

Узнайте у хозяев, как часто они приезжают. Лучше предпочесть дом, в котором люди живут постоянно: подвохов в эксплуатируемом жилье намного меньше.

Чаще всего хозяева не разрешают вскрывать стены и пол, чтобы оценить реальное положение дел. Поэтому слишком сложная конструкция дома с вентфасадами снаружи и гипсокартоном внутри — повод обратиться за помощью к эксперту со специальным оборудованием: он разберется с «начинкой» под обшивкой. Но даже самостоятельный поверхностный осмотр дает представление о состоянии инженерных коммуникаций, вентиляции и о наличии плесени.

Константин Бахтин, генеральный директор центра строительной экспертизы «ПГС» конкретизировал, куда смотреть и что искать. Получился вот такой список.

1. Стены

- Небольшие трещинки по фасаду допускаются, но если они шире 1 мм, то на этом осмотр следует завершить.

- По СНИПам высота цоколя деревянных домов должна быть не меньше 60 см. Иначе есть риск, что дом будут подтапливать дожди и талый снег.

- Если дом построен из бревен, оцените их состояние. Просто потемневшее или посеревшее крепкое дерево — это нормально и объясняется влиянием ультрафиолета. Но проверьте, не рыхлое ли оно и не вызвана ли «благородная серость» черной гнилью или грибком. При желании бревна легко отшлифовать, освежив цвет, — главное, чтобы дерево было сухим и чистым.

2. Окна

- Проверьте наличие отливов, карнизов и их состояние: нет ли ржавчины и если есть, то реально ли с ней справиться.

- Проинспектируйте, как открываются и закрываются окна. Нередко при перекосах строительных конструкций окна страдают в первую очередь, сигнализируя, что стены кривые.

3. Крыша

- Если в доме есть печь (камин) и канализация, то на крыше должно быть минимум две трубы — печная и фановая (это верхняя часть стояка канализации, необходимая для адекватной работы санузлов).

- А вот водосточная система, наоборот, необязательна: существуют виды кровли, которые допускают и ее отсутствие — например, удлиненная односкатная.

- Внешний вид отмостки даст понять, что происходит в дождь и достаточна ли система сбора воды.

- Важно проверить целостность крыши. Для этого достаточно проверить чердак дома: если протечки были, то, вероятнее всего, чердак хозяева ремонтировать не стали, и там остались следы.

4. Полы

- Скрипящие полы ни о чем ужасном не свидетельствуют. Скрип появляется, если половая доска прибита обычными гвоздями. Чтобы избавиться от звука, достаточно заменить их на саморезы по дереву.

- Проверить качество утепления без специальных приборов нельзя, но есть хитрость: попробуйте походить босиком — вполне показательно.

- Узнайте, какие перекрытия установлены над цоколем. Железобетонные более долговечны и предпочтительнее деревянных, к тому же деревянные перекрытия хуже сохраняют утеплитель — не исключено, что он давно испорчен.

- Перекрытия второго этажа можно оценить по состоянию потолка на первом: если он прогибается, у дома серьезные проблемы.

5. Коммуникации

- Электрика. О многом расскажет содержимое электрощитка: если провода хаотично запутаны, у нас для вас не очень радостные новости. В доме, где с электрикой все хорошо, чаще всего в порядке и щиток, и автомат, и счетчики.

Ненадолго включите все имеющиеся в доме приборы. Сеть должна выдерживать такую нагрузку без отключения аппаратуры и мигания света.

- Водоснабжение и канализация. Осмотрите трубы на предмет подтеков и ржавчины. Посмотрите, как быстро вода уходит в сливы раковин.

Если дом снабжается из скважины или колодца, возьмите немного воды для проведения анализа. Плохое ее качество — сигнал о том, что трубы будут забиваться, и нужно устанавливать фильтры.

- Газ. В практике Константина Бахтина бывали случаи «псевдогазификации» дома, когда газ заканчивался через пару месяцев. В итоге выяснялось, что он был просто закачан в газгольдер.

О реальном подключении газа свидетельствует договор на оказание этой услуги. Визуальный критерий — подходящие к дому трубы. Если они проложены под землей, ориентируйтесь на желтые опознавательные столбики рядом с участком (у соседей они тоже должны быть).

Визит в неурочное время

Настоятельный совет от Марии Архиповой, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека: не поленитесь и посетите присмотренный участок в неурочные часы. Тогда вы составите максимально независимое мнение: ни продавец, ни риелтор не ограничат время вашего пребывания на участке или хотя бы рядом с ним.

На что смотреть:

1. Оцените, не примешиваются ли к аромату леса и луговых трав запахи расположенного за тридевять земель коровника или других сельхозпредприятий.

2. Узнайте у жителей соседних домов, не сливаются ли в местные водоемы нечистоты, нет ли поблизости свалки или радиоактивных захоронений.

3. Оцените уровень шума от проходящих рядом автотрасс, воздушных коридоров или железнодорожных путей. Иногда продавцы намеренно приглашают потенциальных покупателей во время перерыва в расписании движения транспорта — будьте начеку.

4. Разумным шагом будет и знакомство с соседями. Поговорив с ними, вы узнаете много интересного:

5. Как чистят снег зимой и местный пруд летом.

6. Какие проблемы есть в СНТ или поселке (перебои с электричеством, весенние подтопления и т.п.).

7. Что происходит с инфраструктурой, быстро ли приезжает скорая, исправно ли ходит общественный транспорт.

8. Возможно, вам удастся оценить и привычки соседей, заметив, любят ли они шумно отдыхать. А в открытую спросите, кто из них живет тут постоянно.

Управляющая компания и коммунальные платежи

После осмотра дома уточните, какая управляющая компания отвечает за порядок в вашем поселке.

Важные моменты:

- Каковы членские взносы и коммунальные платежи, как часто они повышаются. Обычно это прописано в договоре с обслуживающей организацией.

- Что включено в обслуживание.

- Кто поможет разобраться с отсутствием воды, ремонтом дороги перед домом или ее расчисткой от снега зимой.

Если вы дочитали наш чек-лист до конца, то наверняка убедились, что проверка загородного дома — весьма хлопотное мероприятие со множеством нюансов. Именно поэтому мы советуем проводить ее вместе с профессионалами: риелтором, юристом, строительным экспертом.

Однако если вы уверены в своих силах, этой статьи будет достаточно, чтобы избежать наиболее типичных и серьезных проблем. Если по большинству пунктов у вас сложилось позитивное впечатление о доме, запрашивайте документы и выходите на сделку. Желаем удачи!