Что нужно знать при аренде квартиры на длительный срок - «Риэлторские технологии»

Собираетесь снимать квартиру? Циан.Журнал составил чек-лист, что нужно знать при аренде квартиры на длительный срок.

Аренда квартиры от собственника — всегда риск.

Личная история: собственник оказался не собственником

В полицейских сводках то и дело мелькают истории, подобные этой. 19-летняя студентка одного из столичных вузов договорилась об аренде квартиры с мужчиной, который представился собственником. Он получил арендную плату за месяц и депозит, размер которого равнялся арендной ставке, и предложил заселиться на следующий день. Когда девушка вернулась с вещами, дверь ей открыли незнакомые люди, которые удивились визиту. Выяснилось, что мужчина арендовал квартиру на короткий срок и за эти несколько дней успел пересдать ее нескольким доверчивым арендаторам. Возбуждено уголовное дело о мошенничестве.

Личная история: неустранимые проблемы с арендованной квартирой

А еще бывает так. «Мы сняли “двушку” на долгий срок — рассчитывали прожить никак не меньше пяти лет: ребенок пошел в расположенную рядом школу. Документы были в порядке. На просмотре в квартире пахло кофе и диффузорами, — вспоминает Алла Романова. — Мы решили, что это для дополнительного антуража, и заселились. Но скоро выяснилось, что эта “ароматерапия” была устроена неспроста: у дома были нерешаемые сложности с канализацией. Из ванной разило так, будто мы живем в подвале! Ни ремонт, ни ароматизаторы не спасали, а лишь ненадолго маскировали проблему. Нам пришлось съезжать».

Если бы арендаторы были бдительнее, неприятностей можно было бы избежать. Как минимизировать риски и на что обращать внимание, прежде чем подписывать договор аренды?

ТРИ ГЛАВНЫХ ПРАВИЛА:

1. Никогда не платите вперед. Оплата и получение ключей — только одновременно.

2. Не ведитесь на объявления о сдаче в аренду отличной квартиры по очень низкой цене. С таких объявлений начинается сразу несколько мошеннических схем.

3. Внимательно проверяйте все документы. Особенно перед тем, как их подписывать.

Проверьте документы на квартиру и документы собственника

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо запросить у собственника и проверить документы по этому списку.

1. Правоподтверждающий документ: свежая (полученная не больше месяца назад) выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Эти документы подтверждают, что квартира действительно принадлежит тому человеку, с которым вы намерены подписать договор аренды.

2. Правоустанавливающий документ: договоры ДДУ, купли-продажи, дарения, наследство. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.

Важный момент: при сдаче в аренду эти правоустанавливающие документы необязательны. Но если собственник ничего не скрывает, обычно он хранит все документы в одной папке и легко готов показать всё, что интересует потенциального арендатора.

3. Согласие всех сособственников. Из справки ЕГРН (графа «Объект права») вы узнаете, сколько собственников у квартиры.

Если недвижимость в совместной собственности, надо заручиться согласием сособственников. Желательно, чтобы согласие было зарегистрировано у нотариуса. Правило касается и супругов.

4. Паспорт собственника, сдающего квартиру. Желательно на всякий случай проверить его в реестре недействительных паспортов.

5. СНИЛС собственника (он указывается в правоподтверждающем документе — сверьте, чтобы данные совпадали).

6. Доверенность (если квартира сдается по доверенности). Тут проявляйте особую осмотрительность. Надо проверить:

— Полномочия доверенного лица: что именно разрешил отсутствующий собственник в отношении квартиры? Только ли устраивать показы? Или еще собирать справки, подписывать договор и принимать арендную плату?

— Действительна ли доверенность. Это можно оценить в соответствующем реестре.

— Совпадают ли указанные в доверенности паспортные данные с паспортными данными человека, который вам этот документ предъявляет. Иными словами, точно ли перед вами то самое доверенное лицо?

7. Последние квитанции об оплате ЖКУ. В них надо посмотреть, есть ли долги за предыдущие месяцы.

Если долги есть, требуйте их погасить, иначе есть риск, что собственник захочет приписать эту сумму вам. Когда речь идет о крупной задолженности, лучше не связываться с таким вариантом: коммунальные службы отключат или будут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.

Разумеется, все документы должны быть оригиналами — копии не подойдут!

Оцените и зафиксируйте состояние квартиры

Если вы обнаружите какие-либо недостатки, требуйте у собственника либо устранить их, либо зафиксировать в акте приема-передачи. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору. В противном случае не исключено, что собственник попытается переложить ремонт на вас.

Общие моменты:

- выключатели — все ли работают исправно, зажигается ли свет в помещениях;

- розетки — нет ли выпадающих и искрящих;

- двери — все ли спокойно открываются и закрываются (когда получите ключи от квартиры, не забудьте проверить, подходят ли они к замкам);

- окна — все ли открываются и закрываются как в распахнутом виде, так и в режиме проветривания; нет ли на стеклах трещин;

- нет ли темных размытых пятен (особенно под обоями) — они могут быть не только плохо замытыми следами детских художеств, но и плесенью;

- нет ли подтеков под батареями;

- нет ли посторонних и странных запахов.

Мебель:

- нет ли сломанных элементов;

- не отваливаются ли ножки, спинки и дверцы у мебели;

- нет ли заметных пятен, сколов и царапин;

- не испорчен ли матрас: не продавлен ли он, нет ли на нем следов плесени и других неприятных пятен, а также жизнедеятельности постельных клопов — скопления черных точек и прогрызенных дорожек.

Бытовая техника:

- бытовые приборы, которые можно включить, лучше включить: вдруг прибор перегорел еще до вас;

- нет ли сколов и трещин (например, в электрическом чайнике, в чашах блендера или кофеварки и т. д.);

- исправно ли работает холодильник и чистый ли он (можете, конечно, и сами вымыть, но до подписания договора можете попросить об этом арендодателя);

ВАЖНО

Обратите внимание, хорошо ли морозит холодильник, а еще — не слишком ли шумно он работает. Особенно актуально это для студий и маленьких квартир. Если у вас чуткий сон, это способно стать минусом.

- работает ли плита: покрутите конфорки, чтобы оценить подачу газа или, если плита электрическая, их нагрев;

- включается ли кондиционер, работает ли он и на обогрев, и на охлаждение, не появляется ли при его включении странных запахов.

Сантехника:

- есть ли в кранах вода и все ли с ней в порядке: из горячего течет горячая вода, из холодного — холодная, ржавчины и неприятного запаха нет ни в том ни в другом случае;

- не появляются ли на полу лужи при включении воды (нет ли протечек);

- нормально ли работает смыв в туалете (и нет ли при этом протечек);

- обратите внимание на пятна в санузлах — они могут свидетельствовать о застарелых протечках (если пятна есть, спросите, были ли после этого отремонтированы коммуникации).

Выясните адекватность собственника и соседей

Арендуя квартиру, вы получаете не только помещение, в котором будете жить. Вам предстоит общаться с людьми — и это, кстати, не только собственник.

Собственники бывают разными — некоторые настолько не доверяют арендатору, что стараются постоянно держать руку на пульсе и проверять квартиру по несколько раз в неделю.

ВАЖНО

Обязательно договаривайтесь на берегу, как часто собственник будет наведываться в гости, и прописывайте это в договоре. Не забудьте зафиксировать, может ли собственник заходить в квартиру в ваше отсутствие.

При знакомстве обращайте внимание на поведение собственника. Не хамит ли он, вежливо ли разговаривает, соблюдает ли общепринятые нормы общения.

Подписывая договор, вы в определенной степени оказываетесь зависимы от этого человека. Если он нарушает ваши границы или нормы общения на просмотре, что же будет, когда вы уже подпишете договор?

ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ СТОИТ ЗАДАТЬ СОБСТВЕННИКУ НА ПРОСМОТРЕ

— Впервые ли сдается квартира или предыдущие арендаторы съехали? Если съехали, то почему?

— Что входит в стоимость проживания? Кто и как оплачивает счета?

— Есть ли какие-то особые правила — например, не приглашать гостей или не курить на балконе?

— Что, если сейчас у вас нет животных, но со временем вы решите завести питомца?

— Можно ли менять что-либо в квартире — купить новый матрас, перекрасить стены, заменить старую душевую кабину на новую, повесить полки или сменить интернет-провайдера, просверлив отверстие для нового кабеля? Будет ли учитываться стоимость улучшения в арендной плате?

— Не собирается ли арендодатель продавать квартиру в ближайшее время? Кстати, проверьте базы объявлений и убедитесь, что она не продается прямо сейчас.

— Будет ли арендодатель вывозить свои личные вещи? Актуально, если квартира совмещает библиотеку, посудную лавку и коллецию сувениров из разных стран.

— Готов ли собственник дать скидку?

Но собственник — не единственный, от кого будет зависеть комфорт вашего проживания. Есть еще и соседи. Заходя в подъезд, обратите внимание на его состояние и оцените, не придется ли вам жить рядом, скажем, с наркоманами или сильно пьющими маргиналами?

ЛАЙФХАК

Лучше просматривать квартиры вечером, когда все соседи уже пришли с работы. Так вы сможете оценить шумоизоляцию. На просмотре попросите дать вам минуту тишины, чтобы оценить, насколько слышны соседские разборки, работающие телевизоры и орущие дети.

О чем еще важно помнить

Если всё в порядке и вы остановились на каком-то варианте, необходимо будет заключить договор, подписать акт-приема передачи и получить расписку от арендодателя в том, что он принял оплату.

Если вы договорились платить наличными, берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет. Отсутствие доказательств оплаты рискованно тем, что позже арендодатель сможет заявить, будто вы ему что-то недоплатили. Если переводите деньги онлайн через интернет-банкинг, можно обойтись и без расписки.

Договор сроком от года и более необходимо регистрировать в Росреестре, даже если он заключается между физлицами. По сути вы регистрируете не столько договор, сколько обременение на квартиру. Ведь при длительной сдаче внаем вступают в силу определенные ограничения. Например, собственник уже не сможет просто так продать свою жилплощадь, быстро разорвав договор с нанимателем.

Кстати, и пересдать квартиру кому-то по более высокой ставке собственник тоже не сможет — во всяком случае в течение года после отказа нынешнему средне- или долгосрочному нанимателю.

Чек-лист: что надо знать перед тем, как снять квартиру

✔️ Не ведитесь на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — идеальное. Скорее всего, это уловка.

✔️ Не цепляйтесь за понравившийся объект — вариантов много: вы обязательно найдете подходящий.

✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.

✔️ Требуйте от собственника оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку — в них не должно быть долгов.

✔️ В квартире проверьте всё — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в акт приема-передачи.

✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, не выставлена ли она на продажу.

✔️ Прочитайте договор целиком. В нем указываются все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, возможность и частота посещения квартиры собственником. Даты в договоре должны быть актуальными.

✔️ Здесь же нужно прописать размер залога и условия его возвращения. Стоимость залога — исключительно договорной момент. Обычная практика — залог в размере полной стоимости месячной аренды.

Это не оплата последнего месяца, как часто принято считать, а гарантии для собственника, что с квартирой всё будет в порядке (тогда залог возвращается арендатору в полном размере). В противном случае стоимость ущерба вычитается из суммы залога.

✔️ В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки (например «хорошее»), а конкретные недостатки, а лучше — фотографии.