Как избежать рисков при покупке залоговой квартиры? Используйте новые инструменты - «Риэлторские технологии»

Каждый год больше двух тысяч покупателей ипотечной недвижимости теряют доступ к своим деньгам как минимум на полгода, потому что продавцы не могут или не хотят выйти на сделку после того, как получили от них предоплату на погашение своего кредита. Часто ситуация оказывается безвыходной. Но законодательство и практика не стоят на месте. Причины, по которым люди теряли имущество, устраняются. Появляются новые инструменты, которые позволяют проводить сделки с недвижимостью быстрее и безопаснее. Давайте познакомимся с ними. Скорее всего, вы даже о них не знали.

Утром деньги, вечером стулья

До сих пор в законодательстве РФ существует пробел, из-за которого добросовестные приобретатели могут потерять свои средства на покупку вторичной недвижимости или на долгие месяцы остаться без них. Речь идет о промежутке времени между внесением предоплаты за объект, находящийся в залоге, и датой регистрации перехода на него права собственности. В этот момент покупатель никак не защищен от катастрофы.

Если в этот период, когда с объекта за счет средств покупателя снимается обременение, с продавцом происходит несчастный случай со смертельным исходом или он совершает умышленный обман, отказываясь от продолжения сделки, то покупатель сможет получить свои деньги обратно только через несколько месяцев мытарств или не получить вообще.

В первом случае ему придется ждать своей очереди с наследниками недвижимости и доказывать свои права на этот объект, а во втором – обращаться в компетентные органы и в суд, чтобы попытаться вернуть вложенные средства. И хорошо, если передача денег происходила при подписании предварительного договора купли-продажи. Многие граждане просто отдают свои кровные продавцу под расписку или даже простым банковским переводом.

Тот факт, что деньги передаются в отделении банка-залогодержателя или даже в кассе этого банка, как это чаще всего и происходит «для безопасности», никак не страхует покупателя от рисков, связанных с владельцем. Объект недвижимости как был, так и остается в собственности продавца. Только теперь он уже не обременен залогом, и от него проще избавиться. Например, продать кому-нибудь еще.

Ипотечное рабство в прошлом

Можно, конечно, не покупать залоговые объекты, чтобы обезопасить себя от подобных происшествий. Но количество такой недвижимости благодаря льготной ипотеке за последнюю пару лет очень сильно выросло и продолжает расти. Пройдет совсем немного времени, и жилье с обременением будет преобладать на рынке недвижимости. Что же тогда делать? Не отказываться же от привлекательных вариантов.

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», успокаивает: «Выходы есть. И один из них – подписанный на днях Президентом РФ закон, предусматривающий право владельца залоговой недвижимости на ее самостоятельную реализацию вне зависимости от размера кредита. Для этого он должен согласовать свои намерения с банком-кредитором, который определит минимальную стоимость продажи. Продать объект дороже будет можно, дешевле – нельзя».

На продажу залоговой недвижимости заемщику дается четыре месяца. Если он не уложился в этот срок, банк будет должен установить новую минимальную цену продажи. Гражданин не сможет воспользоваться этой процедурой, если в отношении него запущена процедура банкротства. Также объект не должен находиться в залоге у других организаций и физлиц.

Этот закон вступает в силу через 90 дней после его официального опубликования, т.е. 11 сентября 2024 года, и является, по сути, революционным законодательным актом, по-настоящему отменяющим ипотечную «кабалу». Никогда раньше ничего подобного в части залогового имущества не происходило, заемщики были связаны им по рукам и ногам. Символично, что закон был подписан именно в День России.

Сбер опять впереди

Но как быть, если купить залоговую недвижимость необходимо до осени, не дожидаясь вступления нового закона в силу? Неужели до сих пор нет финансовых инструментов, позволяющих провести сделку с ипотечным объектом максимально безопасно? Отвечаем: есть. Таким инструментом является аккредитив с трансферацией. И он активно используется, к примеру, в сделках с ипотечными объектами Сбера.

От обычного аккредитива он отличается возможностью проведения оплаты, полностью или частично, в пользу третьего лица. Таким образом, банку-кредитору, в залоге у которого находится объект недвижимости, переводится часть аккредитива, необходимая для полного погашения обязательств по ипотеке. А оставшуюся часть получает продавец недвижимости.

Разумеется, чтобы государственными органами регистрации переход права собственности от продавца к покупателю был зарегистрирован, банк направляет им на это свое согласие. Недвижимость становится собственностью покупателя, но с обременением. После расчетов по аккредитиву с трансферацией это обременение снимается.

К сожалению, этой услугой нельзя воспользоваться при межрегиональных сделках. Также она недоступна в целом ряде системных банков с большим количеством залоговых объектов. Но прогресс не стоит на месте, и со временем операции с недвижимостью станут еще более удобными и безопасными. Еще несколько лет назад о подобном можно было и не мечтать. А сейчас это доступно многим.