Закон о риелторской деятельности и что о нем думают сами риелторы - «Риэлторские технологии»

В обсуждении законопроекта, который может быть внесен в Госдуму уже этой осенью, чаще всего звучат словосочетания «противодействие мошенничеству», «борьба с недобросовестной конкуренцией», «сертификационные центры» и «варианты страхования ответственности»

В продолжение разговора о готовящемся сегодня очередном законе о риелторской деятельности первым делом надо отметить: подавляющее большинство профессиональных, именно профессиональных риелторов действительно всегда выступали за регулирование отрасли — тут заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева абсолютно права.

Те, кто на рынке давно, помнят времена лицензирования, однако такой регспособ генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков и многие его коллеги называют слишком жестким. Да и когда кто-то там выдает или не выдает лицензии фактически по своему усмотрению — все понимают, какой тут простор для различных комбинаций при полном отсутствии ответственности за качество услуг, которые обладатель лицензии предоставляет своим клиентам. Как бы там ни было, принятое в 1996 году постановление «Об утверждении положения о лицензировании риелторской деятельности» в 2002 году было отменено.

Сегодня риелторов контролирует в основном вторая часть Гражданского кодекса, и этого, безусловно, недостаточно. Пользуясь правовым вакуумом, в отрасль начали приходить… да кто угодно начал приходить! По сути, сейчас любой человек может называть себя риелтором, заниматься риелторской деятельностью (и не обязательно делать это плохо, напротив — может быть, очень даже хорошо), но подобный расклад не только открывает дорогу мошенничеству всех мастей, но и порождает недобросовестную конкуренцию, против которой активно выступают профессионалы.

«На самом деле на риелторов государством возлагается достаточно много требований по подаче различного рода отчетности: это и статистическая отчетность, и самое важное — это отчетность в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных незаконным путем, легализации этих доходов и финансированию терроризма. И получается так, что часть организаций и риелторов, оформленных как индивидуальные предприниматели, подают эту отчетность и соблюдают требования законодательства, а есть очень много специалистов, которые не заключают договоры на оказание услуг. Они не платят налоги, не подают никакую отчетность и мало того, что не выполняют требования государства, так еще и создают основу для недобросовестной конкуренции. Потому что легальная компания тратит определенные ресурсы на поддержание инфраструктуры, необходимой для профессиональной деятельности, в том числе выплаты налогов, а кто-то не тратит и, соответственно, имеет преимущество с точки зрения ценообразования. Речь не идет о том, что принятие закона обязательно повысит стоимость риелторской работы — нет, конкуренция и так будет, и компании, и агенты могут оказывать услуги по разным ценам. Тут вопрос в другом: одно дело, когда цена обоснована качеством, сервисной составляющей и прочими вещами — то есть конкуренция добросовестная, и совсем другое дело, когда вот так», — поясняет Константин Барсуков.

Появление государственных общедоступных реестров добросовестных и недобросовестных риелторов эксперт считает правильной идеей и отмечает, что открытость этих списков создаст еще и дополнительный «гражданский контроль». При этом предлагает обратить особое внимание на систему сертификации, если и когда таковая будет введена.

Константин Барсуков

генеральный директор агентства «Релайт-недвижимость»

«Структура, которая официально будет заниматься обучением, а главное, сертификацией, без чего нельзя будет попасть в реестр, не должна быть единственной — иначе это ничем не будет отличаться от лицензирования и снова заставит рынок скатываться в «серую зону». То есть должна быть возможность создания различных сертификационных органов. Понятно, что все они обязаны будут подчиняться определенным требованиям (эти требования, в принципе, весьма банальны, и их можно четко прописать), но среди них должна появиться своего рода конкуренция. Возможно, часть этой работы могли бы взять на себя учебные заведения. Например, я работал приглашенным преподавателем в Плехановском, и там поднимался вопрос обучения риелторов на базе университета. Так вот, если будут появляться высокоуровневые учебные центры, то почему бы им не предоставить возможность выдавать сертификаты? Конечно, параллельно надо установить сертификационные нормы и критерии, и они не должны быть настолько жесткими, чтобы им могла соответствовать всего одна или две организации».

В разговоре с Business FM эксперт поднял еще несколько тем, обсуждать которые имеет смысл уже вне данного материала. Например, он уверен, что грамотным ходом будет введение обязательного патента на риелторскую деятельность. А еще, что «необходимо принять на федеральном уровне правило, согласно которому объявление о продаже недвижимости может размещать либо ее собственник, либо лицо, действующее по доверенности от собственника, либо сертифицированный и значащийся в государственном реестре риелтор и больше никто — вот тогда бы мы из серой зоны вывели очень много людей».

Что касается обсуждаемого закона, то Константин Барсуков предлагает дополнительно внести в его текст положение о третейских судах.

«Сейчас любое судебное разбирательство — оно длительное, а очень часто в рамках риелторской деятельности возникают споры на незначительные суммы, на 30, 50, 100 тысяч рублей. В основном это суммы авансов. И вот я бы, честно говоря, именно на третейские суды возложил функции по разбирательству таких дел на первых этапах, чтобы человек без особых затрат (и временных, и финансовых) мог быстро получить решение по вопросу внесенной предоплаты, если произошел какой-то конфликт или он просто передумал покупать. Когда речь идет о 30 или 50 тысячах, понятно, что идти в суд и полгода судиться ради такой суммы мало кто будет. А вот был бы третейский суд — и с удовольствием люди бы пошли, подали заявление, получили решение, и все».

«Принятие закона о риелторской деятельности — это сложный процесс, который требует согласования различных точек зрения. Однако такой нормативный акт может стать важной вехой в развитии рынка недвижимости и соблюдения интересов его участников. В частности, он может обеспечить более высокий уровень защиты прав покупателей и продавцов недвижимости, сократить число афер, повысить качество услуг за счет их стандартизации. К тому же действие закона приведет к вымыванию с рынка неквалифицированных кадров», — продолжает обсуждение управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

С его точки зрения, идея с формированием публичных реестров обладает потенциалом для улучшения ситуации на рынке. «Но важно, чтобы были разработаны четкие и прозрачные критерии, исключающие возможность злоупотреблений и манипуляций. Если эти условия будут выполнены, реестры позволят потенциальным клиентам получить информацию о репутации специалистов и принять обоснованное решение о сотрудничестве. При этом положение риелторов в базе не должно быть раз и навсегда устоявшимся. В частности, организации из «черного списка» должны иметь право на реабилитацию в случае повышения качества оказываемых услуг», — считает эксперт.

Должны ли заниматься риелторской деятельностью только юридические лица?

«С одной стороны, такое решение может способствовать повышению профессионализма и ответственности на рынке, поскольку юридические лица обычно имеют более строгие требования к квалификации сотрудников и качеству предоставляемых услуг. Кроме того, это позволит лучше контролировать деятельность риелторов и предотвращать возможные злоупотребления. Однако, с другой стороны, подобное ограничение способно привести к монополизации рынка крупными агентствами недвижимости и снижению конкуренции, что, в свою очередь, может негативно сказаться на качестве услуг и ценах для потребителей. Также это может создать дополнительные сложности для индивидуальных предпринимателей и самозанятых, которые тоже занимаются риелторской деятельностью», — думает Руслан Сырцов.

И добавляет, что «страхование профессиональной ответственности риелторов может стать дополнительным инструментом защиты прав потребителей и повышения доверия к профессии. Но важно определить, какие именно риски должны быть застрахованы, чтобы обеспечить эффективную защиту интересов всех сторон сделки».

Руслан Сырцов

управляющий директор компании «Метриум»

«Возможные варианты для страхования — прежде всего, ошибки при оформлении документов. Это могут быть ошибки в договорах купли-продажи, аренде или других документах, которые способны привести к юридическим проблемам для клиента. Следующий пункт — ущерб имуществу клиента. Например, если риелтор не предупредил клиента о возможных проблемах с состоянием недвижимости, это может привести к ущербу имуществу. Наконец, мошенничество со стороны риелтора: в случае, если риелтор будет признан виновным в мошенничестве или недобросовестном поведении, страховка может покрыть убытки клиента. Однако важно учесть, что страхование может повлиять на стоимость услуг риелторов и, как следствие, на доступность их услуг для клиентов. Также необходимо разработать четкие критерии страховых случаев и механизмы выплаты компенсаций, чтобы избежать возможных злоупотреблений со стороны клиентов или страховщиков».

Подводя черту, Руслан Сырцов отмечает, что в целом закон о риелторской деятельности должен регулировать следующие аспекты:

- Требования к риелторам. Закон должен устанавливать требования к квалификации, опыту работы и профессиональной подготовке риелторов. Это поможет обеспечить высокий уровень профессионализма и ответственности на рынке недвижимости.

- Стандарты оказания услуг. В законе должны быть прописаны стандарты оказания риелторских услуг, такие как этические нормы, ответственность за ошибки и соблюдение конфиденциальности информации о клиентах.

- Контроль и надзор. Закон должен предусматривать механизмы контроля и надзора за деятельностью риелторов со стороны государства или саморегулируемых организаций.

- Страхование ответственности. Закон может ввести обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов для защиты прав потребителей и повышения доверия к профессии.

- Публичные реестры. Закон может предусмотреть создание публичных реестров риелторов, соответствующих определенным требованиям, и одновременно реестров недобросовестных риелторов.

- Ответственность за нарушения. Закон должен определять ответственность за нарушение требований и стандартов оказания риелторских услуг.

- Взаимодействие с другими участниками рынка. Закон должен учитывать взаимодействие риелторов с другими участниками рынка, такими как банки, нотариусы и регистрационные органы.

- Защита прав потребителей. Закон должен обеспечивать защиту прав и интересов клиентов риелторов, предотвращать мошенничество и недобросовестное поведение.

В принципе, все это в законопроекте и присутствует. Но, может быть, у девелоперов, работающих с риелторами в тесной связке, есть свои дополнения и замечания? Об этом в финальной части материала.