Аванс и задаток: чем отличаются и что выгоднее при купле-продаже квартиры - «Риэлторские технологии»

Сделка по купле-продажи квартиры — ответственное дело. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе с экспертами разбираемся, какие существуют риски для продавца или покупателя при оформлении аванса и какие опасности и для кого несет соглашение о задатке.

Эксперты в статье

- Дарья Коровина, юрист в сфере недвижимости, основатель агентства недвижимости Korovina.invest;

- Виктория Ситдикова, юрист, руководитель юридического департамента ООО «Архонт»;

- Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»

Что такое задаток

Задаток — это взятое на себя обязательство, а переданная в его рамках денежная сумма является подтверждением заключенного между сторонами договора, она выступает обеспечением исполнения соглашения. При заключении договора задатка необходимо помнить, что именно он может обезопасить сделку для покупателя на случай каких-либо проблем с продавцом, говорит Виктория Ситдикова.

Что такое аванс

Главное принципиальное отличие аванса от задатка заключается в том, что аванс не является обязательством и не выступает в качестве обеспечительного платежа. Аванс — это предоплата, внесенная в рамках заключенного договора между продавцом и покупателем. Его учтут при заключении договора купли-продажи, но в случае расторжения или несовершения сделки он останется у продавца, только если в договоре имеется пункт о компенсации ущерба из-за действий покупателя, объясняет Виктория Ситдикова.

Что выбрать: аванс или задаток

Чаще всего стороны заключают договор об авансе для того, чтобы покупатель мог подтвердить свою заинтересованность в покупке квартиры, а продавец временно приостанавливает поиск других покупателей, объясняет Татьяна Напольских.

Для покупателя чаще более выгоден аванс, потому что он в большинстве случаев возвратный. Ему важно обращать внимание, чтобы в соглашение не было написано, что сумма аванса в случае отказа покупателя от сделки будет учтена в качестве неустойки. Это означает, что аванс покупатель обратно не получит. Сам по себе аванс — это более гибкая форма соглашения, потому что можно расторгнуть договор без потери денег, добавляет Дарья Коровина. А если покупатель вносит задаток, а потом находит другой вариант, то, по словам эксперта, деньги, как правило, остаются у продавца.

Как оформить задаток за квартиру

При заключении соглашения о задатке в тексте необходимо однозначно указать его характер как соглашения о задатке. В случае возникновения проблем и неясностей, сумма, переданная продавцом для заключения договора купли-продажи квартиры, будет рассматриваться как аванс, объясняет Татьяна Напольских.

Форма соглашения о задатке может быть свободной, но чем конкретнее подробнее будут изложены права, обязанности сторон, а также спорные моменты и варианты выхода из таковых, тем будет лучше и проще, добавляет Виктория Ситдикова.

Для оформления договора задатка нужны:

- паспорт продавца;

- паспорт покупателя;

- выписка из Росреестра; справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт;

- технический паспорт квартиры, чтобы видеть, что не было незаконных перепланировок;

- справки от нарколога и психиатра (для продавца);

- подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных;

- если квартира приобреталась в браке и нет брачного договора, то согласие на сделку супруга.

Что надо прописать в договоре:

- сроки выхода на сделку;

- на чье имя будет оформляться квартира;

- общая сумма сделки;

- сумма задатка.

- положения об условиях возврата задатка. Нужно указать, в какие сроки покупатель возвращает задаток и указать, что возврат осуществляется в двойном размере. А также прописать, что задаток не возвращается при отказе покупателя от сделки.

Как оформить аванс за квартиру

В целом форма авансового соглашения может быть любой. Важно, чтобы из него можно было четко понять какая сумма, в какие сроки и каким способом перечисляется в счет заключения договора купли-продажи квартиры, говорит Татьяна Напольских.

Для оформления договора аванса нужны:

- паспорт продавца;

- паспорт покупателя;

- выписка из Росреестра;

- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, включая капремонт;

- техпаспорт квартиры, чтобы видеть, что не было незаконных перепланировок;

- справки от нарколога и психиатра (для продавца);

- подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных;

- если квартира приобреталась в браке и нет брачного договора, то согласие на сделку супруга.

Что надо прописать в договоре:

- сроки выхода на сделку;

- на чье имя будет оформляться квартира;

- общая сумма сделки;

- сумма аванса;

- пункт о том, что аванс не является обязательством и не может понуждать к заключению итоговой сделки.

Можно ли вернуть задаток за квартиру

Задаток может быть возвращен, если покупатель и продавец по обоюдному согласию отказались от сделки с квартирой. Также без проблем задаток возвращается, если сделка стала невозможной по причинам, не зависящим от обеих сторон. В случае же, когда покупатель в одностороннем порядке отказывается от заключения сделки, внесенный им задаток останется у продавца. А если следует односторонний отказ от продавца, то, согласно ч. 2, ст. 381 Гражданского кодекса, покупатель имеет право на возврат задатка в двойном размере, поясняет Татьяна Напольских.

Можно ли вернуть аванс за квартиру

Аванс можно вернуть, если в соглашении не написано, что в случае отказа покупателя от сделки он учитывается как неустойка. Подписывая такую формулировку, покупатель соглашается с тем, что деньги обратно он не получит. Поэтому надо быть очень внимательным и проконсультироваться по всем непонятным вопросам с юристом, резюмирует Дарья Коровина.