Покупаем дачу: как искать объект и что в нем проверять? - «Риэлторские технологии»

Во время покупки дачи может выясниться, что на самом деле часть участка принадлежит соседу, а после подписания договора, что объект был продан по поддельной доверенности или что недалеко от дома расположен завод с вредными выбросами.

Рассказываем о том, что проверять при покупке дачи и как сделать так, чтобы сделка не сорвалась и после ее проведения не было неприятных сюрпризов для нового собственника.

Основные характеристики дачи

Перед покупкой обратите внимание на то, что дача по своим характеристикам значительно отличается от загородного дома. К дачам относят строения всех типов, которые пригодны для нахождения в теплое время года без привязки к тому, где именно они находятся, например, в деревне, в поселке, в садоводческом товариществе.

В объявлениях дома на участках могут называться по-разному, например, иногда дачи называют флигелями, иногда пишут о них как о жилых домах. Причем важно обращать внимание не только на то, каким образом строение зарегистрировано в ЕГРН, а и на то, каким образом его можно использовать при эксплуатации.

Как искать подходящие варианты

Оптимальный вариант — специализированные порталы, на которых размещают объявления о продаже недвижимости. Это могут быть как порталы федерального уровня, так и региональные, где размещены объявления, например, по отдельной области.

При поиске вариантов учтите, что чем ближе будет дача к населенному пункту, тем больше вероятности, что поблизости будет крупный магазин, поликлиника, детский сад или школа. Также при выборе дачи учитывайте, какая это территория, например, СНТ или коттеджный поселок. В первом и во втором случае нужно будет платить определенные взносы, например, для садовых товариществ это членские и целевые взносы участников. Но обычно в коттеджных поселках размер взносов гораздо больше, с другой стороны, такие поселки часто огорожены по всему периметру и в них есть охрана, а также УК.

При поиске объявлений можно заранее выставить необходимые параметры, к примеру, близость водоема, присутствие газа в самом доме или рядом с ним, наличие воды и канализации. После того, как вы найдете подходящие варианты, уже можно будет непосредственно общаться с продавцами или риэлторами по каждому интересующему объекту.

Предварительно перед поиском стоит сформировать список обязательных и желательных требований. К примеру, сколько этажей должно быть на даче, какие должны быть коммуникации, какое должно быть количество комнат, должен ли быть гараж, в каком состоянии должен быть сам дом, какого он должен быть года постройки. Также определите для себя максимально допустимую стоимость дачи. Это поможет сразу обозначить порог стоимости при поиске по объявлениям и не учитывать те варианты, которые вам точно не подойдут.

При необходимости для поиска объекта можно обратиться к риэлтору, озвучив ему все пожелания относительно стоимости объекта и его характеристик. Но учтите, что услуги риэлтора придется оплачивать, поэтому сразу примите это во внимание при определении оптимальной для себя цены.

При самостоятельном поиске не стоит сразу верить всей информации относительно самого объекта и того, что расположено с ним рядом. Стоит на карте в режиме онлайн найти указанные адреса и по ним уже конкретно проверить местность и расположенные рядом дачи. К примеру, собственник может указать информацию о том, что участок расположен рядом с озером, но по факту может оказаться, что для того, чтобы дойти до водоема, нужно пройти четыре улицы. Также можно проверить фотографии самой дачи и ее комнат внутри. Если по поиску вы найдете другие объявления с такими же фотографиями, вполне возможно, что интересующее вас объявление опубликовали для привлечения внимания или даже с целью обмануть покупателя.

Когда отберете необходимые варианты и решите узнать более подробную информацию от собственников, можно составить опросный лист, в котором вы укажете интересующие данные. Это поможет ничего не забыть и сразу отмечать те сведения, которые вам предоставит владелец дачи. Имея под рукой несколько вариантов с ответами собственников, выбрать самый оптимальный вариант будет легче.

Что спросить у продавца дачи

Когда вы переходите к этапу общения с продавцом, стоит уточнить такие моменты:

- зарегистрировано ли право собственности на здание, участок и прочие строения. К примеру, может оказаться, что на участок установлена очень низкая цена, а дом на нем даже не зарегистрирован. Возможно, в процессе проверки всех обстоятельств даже выяснится, что его и не получится зарегистрировать. Обратите внимание, что если дачу хотят продать по садовой книжке, то стать ее владельцем не получится. Такой документ только отражает членство в товариществе, но никак не подтверждает право собственности человека;

- как долго продавец владеет дачей. Только на такой фактор не стоит ориентироваться, но, как правило, чем меньше срок, тем больше рисков оспаривания сделки, например, от наследника, чьи права не были учтены после смерти предыдущего собственника. Для предупреждения ситуаций, в которых сделку признают недействительной, обязательно указывайте действительную информацию по всем сумам денег, которые вы будете передавать продавцу. К примеру, как сумму залога, так и основную — ту, которую вы передадите по заключенному договору купли-продажи. Если сделку оспорят, продавец обязан будет вернуть вам все полученные деньги. А если в предварительном или основном договоре будет указана меньшая сумма, чем вы передавали, вы не сможете доказать, что отдали на самом деле больше;

- проведено ли межевание участка. Если оно проводилось, это означает, что границы у участка определены. Об этом будет свидетельствовать контур участка, отображенный в выписке из ЕГРН. С одной стороны, продать землю можно и без межевания. Но если соседи пройдут такую процедуру раньше и в ее процессе прибавят часть вашего участка, потом придется потратить достаточно много времени и средств на восстановление справедливости;

- на каком основании продавец зарегистрировал свое право собственности. Например, по договору купли-продажи, договору дарения или судебному постановлению. С учетом этого уже можно оценивать какие-то риски сделки принимать решение о том, стоит ли ее заключать;

- какое у продавца семейное положение. Например, если дача была приобретена в браке, то супруг или супруга тоже имеют право собственности на объект. В таком случае нужно будет получить согласие на сделку.

Комментирует Лариса Афанасьева, основатель и генеральный директор АН «КоридорЪ»: «Одно из первых и основных действий перед сделкой — это проверка юридической чистоты объекта. Мы всегда советуем нашим клиентам не ограничиваться простой проверкой документов, сделав выписку из ЕГРН, а проводить расширенную экспертизу. Необходимо проверять не только актуальную регистрацию в реестре, но также права собственности и его законное приобретение. У владельца дачи всегда должно быть оформлено два документа, подтверждающих право собственности на дом и на участок земли. Далее советуем проверять отсутствие долгов по всем платежам в СНТ и в других службах, которые обслуживают объект. Помимо этого, я бы рекомендовала проверять самого продавца на банкротство, на участие в различных судебных делах на момент совершения сделки. Если в доме разрешено прописываться, еще надо убедиться, что в нем никто не прописан».

Соседство с какими нежелательными объектами стоит проверить

Нежелательными объектами могут быть:

- мусоросжигательные заводы. Даже если они распложены на расстоянии 20-25 км, вредные вещества могут распространяться и до участка с вашей будущей дачей;

- полигоны твердых отходов, причем как действующие, так и те, которые уже не используются. Желательно, чтобы они были расположены не ближе 6 км от участка, но тут многое зависит от объема захоронения и розы ветров;

- птицефабрики, фермы КРС, свинофермы – они должны быть удалены минимум на 5 км от участка.

Дополнительно стоит учесть такие факторы, как расстояние до дачи и время в пути до нее. Продавцы могут указывать расстояние напрямую — от точки ближайшего города, но на самом деле с учетом дорог и возможных путей подъезда расстояние может оказаться гораздо больше. Также учтите качество дороги, к примеру, если это грунтовая дорога, осенью, зимой и весной она может размываться. Еще обращайте внимание на ландшафт — иногда оказывается, что чтобы добраться до дачи, нужно проехать по крутым склонам, что не всегда возможно, в том числе и с учетом погоды, например, в гололедицу.

Что проверить в самом доме

В самом доме обратите внимание на следующее:

- в каком состоянии отмостка, возможно, на ней будут заметны вспучивания или просадка;

- нет ли трещин в фундаменте. Если посмотреть в цокольное пространство, иногда можно заметить такие дефекты, как неровно стоящие или даже упавшие столбики фундамента;

- не просел ли фундамент. Об этом факте может свидетельствовать присутствие трещин в кладке, а также заметный наклон полов;

- не слишком ли слабы перекрытия между этажами. Если такая проблема есть, об этом можно узнать по сильной вибрации, которая будет чувствоваться, если подняться на носки и быстро опуститься на пятки;

- не протекает ли крыша. Об этом может свидетельствовать присутствие потеков на стенах;

- не подтапливается ли подвал. На это может указывать высокая сырость в нем. Также для исключения такой проблемы стоит заранее поинтересоваться у соседей подобными рисками, особенно, если рядом с вами расположен водоем, а сам участок находится в низине.

Если говорить о состоянии самого объекта, лучше осматривать строение и участок с экспертом. Необходимо проверить качество и безопасность постройки, межевание участка, оценить эксплуатацию коммуникаций, насколько они изношены. Стоит обратить внимание и проверить все постройки на участке помимо дачи, чтобы в последствие избежать проблем с неузаконенными сооружениями, которые придется сносить, — отмечает Лариса Афанасьева.