Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости: инструкция - «Риэлторские технологии»

Помимо рыночной стоимости недвижимости существует и ее кадастровая стоимость. Что это такое, когда нужно ею поинтересоваться и как получить эти сведения, разбираемся с экспертами.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (далее - КС) - это цена объекта недвижимости, которую определило государство, поясняет юрист по гражданским делам Алла Георгиева. Она зависит от характеристик дома, квартиры, здания, гаража, машино-места, участка и пр. Например, от:

- места расположения,

- назначения,

- года постройки,

- материала стен,

- площади,

- периода владения имуществом,

- доли в собственности.

КС редко полностью совпадает с рыночной стоимостью недвижимости (по которой ее реально можно продать). При кадастровой оценке учитываются типовые характеристики (год постройки, материал стен и пр.). На рыночную же может влиять состояние конкретной квартиры, дома или участка. Например, квартира, где полвека не было ремонта, будет стоить дешевле, чем такая же, в том же доме, но недавно обновленная. Хотя КС у них может быть одинаковой.

По закону о государственной кадастровой оценке КС определяют бюджетные учреждения, визита специалиста для осмотра недвижимости не требуется.

Кадастровая стоимость пересчитывается:

- каждые 4 года везде, кроме городов федерального значения;

- каждые 2 года в городах федерального значения - в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В каких случаях требуется узнать кадастровую стоимость

КС требуется знать в ряде случаев. Например:

1. При оплате налога за объект недвижимости. Имущественный налог определяется на основании стоимости участка по кадастру. Чем выше кадастровая цена участка, тем выше сумма налога. Если сумма налога кажется владельцу завышенной, он вправе обжаловать стоимость участка по кадастру (в ситуации, если будут законные основания для ее снижения). При положительном решении о снижении кадастровой цены снизится и имущественный сбор.

2. При обращении в суд. При подаче искового заявления имущественного характера в суд необходимо оплатить государственную пошлину. Ее размер, а также размер исковых требований иногда зависят от стоимости недвижимости. Причем расчет может быть сделан на основании кадастровой или рыночной цены объекта - по выбору истца. Как правило, КС бывает ниже рыночной. Поэтому для уменьшения пошлины лицу, обратившемуся в суд, лучше ссылаться на кадастровую стоимость недвижимости.

3. При оформлении наследства. При вступлении в наследство для исчисления госпошлины может, конечно, использоваться и рыночная стоимость жилья или других строений и участков. Но, как правило, используют КС на день открытия наследства (день смерти наследодателя). Выбор тут остается за гражданином - налогоплательщиком. Именно он представляет нотариусу справку, подтверждающую цену недвижимости. А так как информацию о КС проще получить (она есть на общедоступных ресурсах и ее можно узнать бесплатно), чем рыночную (требуется проведение оценки, и это платно), то чаще всего для вычисления госпошлины используют ее. Без оплаты госпошлины наследнику не выдадут свидетельство.

4. В сделках с дарением имущества. В договоре дарения сумма недвижимого имущества обычно не указывается, поскольку это безвозмездная сделка, поэтому за основу расчета госпошлины принимают опять же кадастровую стоимость имущества.

5. При расчете стоимости недвижимости в сделках купли-продажи (особенно, если объект находится во владении менее 5 лет, а в некоторых случаях - 3 лет). Нужно знать, что закон не запрещает собственнику продать принадлежащую ему недвижимость дешевле кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН. Но если цена объекта заметно ниже КС (менее 70%), то налоговая инспекция вправе запросить разъяснения и сделка может быть признана неправомерной, а заниженную стоимость посчитают попыткой уменьшить налог. По итогам камеральной налоговой проверки налоговый орган может доначислить продавцу налог к уплате.

6. Для получения кредита, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Как правило, кредитные организации при выдаче заемных средств проводят оценку залогового имущества самостоятельно. Но основываются - на КС.

Как узнать КС с помощью выписки из ЕГРН

Один из самых простых способов узнать актуальную КС своей недвижимости - дома, квартиры или участка земли - запросить выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН):

- лично через МФЦ. Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН в МФЦ, придя туда лично. Она предоставляется бесплатно, готовится в течение трех рабочих дней.

- онлайн бесплатно на портале "Госуслуги", процесс занимает буквально несколько минут, а документ, который вы получите на руки, содержит целый ряд сведений об объекте, в том числе и КС.

Как узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра

Вариант первый

Нужно зайти на главную страницу сайта Росреестра.

1. Шаг первый. В разделе "Услуги и сервисы" выбрать "Сервисы"

2. Шаг второй. Далее - "Справочная информация".

3. Шаг третий. Необходимо, соответственно, заполнить нужные графы.

Вариант второй

Также к получению сведений о кадастровой стоимости можно перейти на сайте Росреестра через раздел "Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки".

1. Шаг первый. Заходим на сайт Росреестра и выбираем графу "Деятельность".

2. Шаг второй. Выбираем "Кадастровая оценка".

3. Шаг третий. Далее переходим в раздел "Кадастровая оценка" и в "Определение кадастровой стоимости".

4. Шаг четвертый. Нас снова отсылает в раздел "Электронные услуги и сервисы".

5. Переходим к заполнению "Справочной информации", как и в первом варианте.

С помощью сервиса "Справочная информация" можно получить сведения о КС любого объекта (жилого помещения или нежилого).

Данному сервису можно доверять, так как он официальный, содержит актуальные сведения на дату обращения с запросом о КС.

Как посмотреть кадастровую стоимость в Национальной системе пространственных данных (НСПД)

С 23 декабря 2024 года КС можно посмотреть в Национальной системе пространственных данных (НСПД).

Это связано с переходом на более интегрированную и современную платформу для работы с данными о недвижимости и земле, рассказал Филипп Терехин, старший партнер "Ляпунов, Терехин и партнеры". Работа по унификации баз данных идет уже много лет, постепенно объединяются реестры данных в единую систему, и НСПД, по предварительным оценкам, должна стать одной из самых передовых в этом смысле в мире - там будет все, включая сведения о правах, картографию и геодезию.

Получить сведения о КС по-прежнему можно бесплатно, однако в новой системе - новый функционал и навигация.

Для начала работы с НСПД нужно перейти на Портал пространственных данных "Национальная система пространственных данных". На главной странице приводится большой перечень доступных сведений и заявлений. Войти в систему можно через учетную запись на портале Госуслуг.

1. Шаг первый. В меню выбираем пункт "Фонд данных ГКО", попадаем на нужную страницу, а затем нажимаем на синюю кнопку "Перейти".

2. Шаг второй. Нажав на кнопку "Получить подробную информацию", можно узнать ранее установленную КС, увидеть динамику ее изменения на графике.

Что важно учитывать?

- Обновление данных: информация о КС обновляется регулярно, но стоит помнить, что в некоторых случаях данные могут быть неактуальны, например, если переоценка проходила совсем недавно.

- Обжалование кадастровой стоимости: если стоимость недвижимости кажется завышенной, можно подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС, для этого понадобится выписка из НСПД.

- Дополнительные сервисы: НСПД также предлагает инструменты анализа данных, которые могут быть полезны для профессионалов, работающих в сфере недвижимости.

"На первый взгляд, переход на НСПД - это шаг к унификации и повышению прозрачности системы управления пространственными данными, упрощению доступа к необходимым данным, - отмечает Терехин. - Пользователи получают доступ к более широкому спектру информации, удобный интерфейс и возможность интеграции с другими государственными и коммерческими платформами. Однако только время покажет, насколько сервис соответствует своим базовым ожидаемым характеристикам".

Получение сведений о кадастровой стоимости участка на сайте "Публичная кадастровая карта"

На сайте "Публичная кадастровая карта" можно узнать КС участка (не квартиры, машиноместа или другого строения).

А если написать в строке "Найти объекты" адрес участки (или его частичное название), то программа сама выдаст несколько предлагаемых участков.

Далее, выбираем нужный адрес и видим необходимую информацию по участку.

Пролистывая ниже, видим его кадастровую стоимость.

Если кадастровая стоимость кажется неверной

Кадастровую стоимость можно обжаловать, отмечает Алла Георгиева. Есть два способа это сделать.

1. Досудебный административный порядок. Можно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров вашего региона. Комиссия будет принимать решение и может согласиться с владельцем недвижимости или же отказать ему. К заявлению нужно приложить документы и привести какие-то существенные доводы. Например, если владелец квартиры заказывал ее оценку оценщикам, можно приложить их заключение.

2. Обжалование в суде. Какой способ выбрать - судебный или досудебный - выбирает владелец недвижимости, подчеркивает Георгиева. Нужно учитывать, что комиссия рассматривает обращения в течение 30 дней, в суде же процесс будет длиться гораздо дольше. Решение комиссии также можно позже обжаловать в суде.

Если выяснится, что КС указана неверно из-за ошибки или опечатки, действовать нужно опять же одним из двух способов.

У владельца квартиры, дома или участка есть пять лет с момента внесения записи о кадастровой стоимости в ЕГРН на то, чтобы подать заявление о ее пересмотре.

3. Через МФЦ.

4. Через портал госуслуг.

В последних двух случаях к заявлению опять же нужно приложить документы со своими доводами.