Земельный пай: что это такое, как оформить и как продать - «Риэлторские технологии»

Григорий Делин Источник: ЦИАН Земельный пай может стать источником дохода или полезным активом. После официального оформления пай превращается в полноценное имущество, которым можно распоряжаться на своё усмотрение. В статье расскажем, как оформить земельный пай и что с ним потом можно делать. Что

Григорий Делин
Источник: ЦИАН

Земельный пай может стать источником дохода или полезным активом. После официального оформления пай превращается в полноценное имущество, которым можно распоряжаться на своё усмотрение. В статье расскажем, как оформить земельный пай и что с ним потом можно делать.

Что такое пай и как его оформить

Земельный пай — это доля на участке, которую получали в результате приватизации в 1990-х годах. Пай закрепляет право собственности на часть общей земли, но не на конкретный участок.

Пай считается недвижимым имуществом, с которым можно проводить юридические сделки: выделить в натуре, сдавать в аренду, передавать по наследству или продавать. Но без официального оформления пай остаётся только теоретическим правом. Это ограничивает возможности: вы не сможете его продать или использовать в коммерческих целях.

ПРИМЕР:

Иван Иванович, бывший работник совхоза, получил земельный пай в 1993 году, но никогда его не оформлял. Теперь он хочет продать его соседу-фермеру. Без регистрации участка в ЕГРН Иван Иванович не сможет заключить сделку, так как у него нет документов, подтверждающих право собственности.

Чтобы оформить земельный пай в Росреестре, нужно подготовить такие документы:

- Кадастровый паспорт участка. Этот документ подтверждает характеристики земли: площадь, назначение и кадастровую стоимость.

- Выписку из реестра участников коллективной собственности. Она подтверждает право на долю в общем земельном участке.

- Заявление на регистрацию права собственности. Его можно подать в МФЦ, на «Госуслугах».

Иногда могут понадобиться дополнительные документы: свидетельство о праве на наследство, если пай передавался по наследству, и протокол собрания собственников земли, если пай выделяется на основании коллективного решения.

СРОКИ И СТОИМОСТЬ:

- Регистрация в Росреестре занимает от 7 до 10 рабочих дней.

- Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 тыс. рублей для физических лиц.

- Если нужно межевание, услуги кадастрового инженера обойдутся в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. рублей в зависимости от региона.

Как выделить земельный пай в натуре

Выделение земельного пая в натуре — это перевод доли на общем участке в конкретный участок с точными границами. По закону это нужно, чтобы использовать землю в личных целях, сдавать в аренду или продать.

Есть два способа выделить пай — через решение общего собрания или с помощью кадастрового инженера:

1. По решению общего собрания. Земельный пай можно выделить через согласование с другими пайщиками. Этот способ подойдёт, если все владельцы готовы сотрудничать. На общем собрании согласованный участок выделяют с учётом его границ и площади, равной доле, которая соответствует правам пайщика на землю.

Решение собрания фиксируют в протоколе, который нужен, чтобы оформить документы. Протокол общего собрания можно заверить у нотариуса, например, если договориться было сложно и есть риск, что кто-то захочет оспорить решение. На основе протокола получится подготовить кадастровый паспорт на выделенный участок и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Преимущества способа

- Быстрота оформления, если все участники согласны

- Минимальные расходы

Недостатки способа

- Нужно полное согласие пайщиков, которого может быть сложно добиться

2. С помощью кадастрового инженера. Если договориться с пайщиками сложно, можно обратиться к кадастровому инженеру. Специалист проведёт межевание участка и поможет зарегистрировать право на выделенный пай.

Результаты межевания передают другим пайщикам для согласования. Если они не возражают в установленные законом 30 дней, границы считаются утверждёнными. Кадастровый инженер оформляет техническую документацию, затем готовый участок зарегистрируют в Росреестре как вашу собственность.

Преимущества способа

- Можно выделить пай, даже если другие собственники не идут на контакт

- Все работы проводят профессионалы

Недостатки способа

- Услуги кадастрового инженера могут быть дорогими — стоят от 10 тыс. рублей

Как распоряжаться паем

Земельный пай — это актив, который можно использовать разными способами: сдавать в аренду, передавать по наследству или выращивать на нём овощи.

Разберём каждый из вариантов подробнее:

- Сдавать в аренду — самый распространённый способ распоряжения паем. Чаще всего пайщики сдают землю сельхозпредприятиям, что приносит стабильный пассивный доход. Для сдачи пая заключают письменный договор с арендатором. В нём прописывают срок аренды, размер оплаты и порядок расчётов. Оплата может быть как денежной, так и натуральной, например зерном или другой продукцией.

- Использовать для личного хозяйства. После выделения земли в натуре её можно использовать для любых целей, разрешённых законодательством. Например, разводить кур, выращивать помидоры или даже построить дом, если у участка подходящая категория.

Посмотреть категорию земли и вид разрешённого использования можно в выписке из ЕГРН. Например, на участках для садоводства можно построить дом и зарегистрировать его как жилую недвижимость, а для сельскохозяйственного назначения — только теплицу или амбар.

- Передавать по наследству. Земельный пай можно передать по наследству, как любое другое имущество. Если вы хотите, чтобы пай достался определённому человеку, нужно указать это в завещании. Наследники должны обратиться к нотариусу, чтобы вступить в права на пай.

Как продать земельный пай

Продажа пая — это юридическая сделка, в которой важно правильно оформить документы и учесть права других пайщиков.

Этап 1. Подготовка документов. Для продажи пая нужно подготовить выписку из ЕГРН и уведомить других пайщиков. Согласно закону, преимущественное право покупки имеют совладельцы и местная администрация, поэтому нужно отправить им официальное письмо с предложением купить пай. Если этого не сделать, любой пайщик может оспорить сделку.

Этап 2. Заключение сделки. После получения отказов от совладельцев или через 30 дней без ответа можно приступать к сделке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. После проверки право собственности переходит к покупателю.

Этап 3. Заплатить налог. Доход от продажи пая облагается НДФЛ 13%, если он находился в собственности менее 5 лет. Если владеете паем больше 5 лет, налог платить не нужно.

ВАЖНО!

Если пай не выделен в натуре, его можно продать только как долю в общей собственности. Покупатель приобретает долю, а не конкретный участок. Это означает, что он получает право на часть земли, но без точных границ. Такой пай сложнее продать, и стоить он будет, скорее всего, дешевле, так как круг покупателей ограничен: многие предпочитают выделенные участки.

Как формируется цена участка

Цена пая складывается из нескольких факторов: кадастровой стоимости, рыночных условий, состояния земли и её расположения.

Кадастровая стоимость — это базовая оценка, которую устанавливает государство. Она зависит от назначения земли, её площади и региона. Например, для сельхозугодий кадастровая стоимость обычно ниже, чем для участков под строительство. Если кадастровая стоимость устарела, её можно пересмотреть — обратиться в Росреестр или провести независимую оценку.

Рыночные условия. На цену влияют спрос и предложение на землю в регионе. В областях с развитой инфраструктурой земля стоит дороже. Если участок находится в аграрно развитом районе, его рыночная стоимость также может превышать кадастровую.

Состояние земли. Качество почвы и ухоженность участка также влияют на цену. Земля, на которой можно выращивать сельскохозяйственные культуры, стоит дороже. Участок с обработанными полями продаётся быстрее и дороже, чем заброшенная земля, даже если они находятся в одном регионе.

Наличие инфраструктуры. Развитие коммуникаций и транспортная доступность влияют на привлекательность участка. Участки рядом с асфальтированными дорогами стоят дороже, чем удалённые территории. Электричество, водоснабжение и другие удобства также увеличивают рыночную стоимость.

Если вы хотите установить справедливую цену, обратитесь к независимому оценщику. Он проанализирует кадастровую стоимость, рыночные условия, инфраструктуру и состояние земли и поможет определить реальную стоимость участка.