Ипотечные перемены: нулевые ставки запретили, льготный процент подрос - «Ипотека»

В прошлом году застройщики активно субсидировали ставки практически до нуля по всем программам, включая государственные. Сами участники рынка признавали нулевую ипотеку «феноменом», которого никогда не было и видимо, больше не будет. Действительно, долго такой разгул продолжаться не мог, и с нового года Центробанк с нулями покончил. Не исключено, что регулятор продолжит бороться с субсидированием и постарается оставить на рынке только госпрограммы и обычную рыночную ипотеку без всяких «гибридов».

В 2023 году перемены на ипотечном рынке не ограничились запретом ЦБ на субсидирование ипотеки до нуля. Ставка по льготной программе повышена на 1 п.п. - до 8%, сама программа продлена до 1 июля 2024 года. Выросли ставки и по рыночной ипотеке. В то же время власти смягчили требования к заемщикам по программам семейной ипотеки и IT-ипотеки.

Как застройщики «ответят» на отмену нулевой ипотеки, повышение льготных процентов и каких еще «сюрпризов» они ждут от государства - об этом редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» побеседовала с экспертами рынка.

ЦБ на тропе войны с нулями и пузырями

Основные мотивы, вынудившие регулятора запретить нулевые проценты, не раз артикулировались его руководством. По его мнению, такие ставки ведут к завышению стоимости квартиры до 30%, а покупатель вводится в заблуждение. И это нехорошо не только с точки зрения морали, но и экономики – см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы».

Риску подвергаются банки: так как жилье приобреталось заемщиком значительно дороже рыночной цены, то в случае, если он не сможет обслуживать кредит, в собственность банку перейдет квартира, не покрывающая стоимости этого кредита. Кроме того, в ЦБ опасались, что покупатели, задумавшие переезд в более просторное жилье, не смогут продать заложенную квартиру по первоначальной цене. А это плохо для спроса и в целом для строительной отрасли. Плюс финансовые власти не хотят увеличивать риск роста неплатежей по ипотеке, так как нулевые ставки привлекали клиентов на грани платежеспособности. Ну а самое значительное последствие, которое чувствуют все, – ценовой пузырь, раздувшийся в том числе благодаря нулевой ипотеке.

Конечно же, опрошенные эксперты с ноткой сожаления прокомментировали запрет Центробанка. «Околонулевые программы не столь опасны, но регулятор решил перестраховаться», - выражает точку зрения большинства комментаторов Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум».

Дмитрий Рогатых, директор московского департамента группы «Аквилон», подтверждает, что некоторые застройщики предлагали программы с сильным удорожанием, но обычно об этом клиентам сообщалось. И покупатели могли выбирать между квартирой дешевле, но со стандартной ставкой по ипотеке или с более высокой базовой стоимостью, но с околонулевой ставкой. Как правило, базовая стоимость росла не более чем на 10-20%, утверждает эксперт. Но даже с учетом такого повышения околонулевая ставка снижала ежемесячный платеж практически в два раза и в несколько раз – общую переплату по кредиту за весь срок. «Для тех, кто брал кредит на долгий срок, такие программы были действительно эффективны», - полагает Дмитрий Рогатых.

Но на самом деле эксперты прекрасно понимают, что к чему. «Это была мера временного характера, которая «в моменте» поддержала продажи», - формулирует Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон». И коренных проблем рынка она не решает. «Данный инструмент не в состоянии заменить фундаментальные причины формирования стабильно высокого спроса на жилье - рост уровня жизни и доходов населения», - утверждает Юнна Эрвиц, собственник IQ Estate, девелопер проекта D’oro Mille.

Поэтому переформатируя льготные программы и смягчая их условия, но запрещая нулевое субсидирование, власти «ищут определенный баланс между стимулами для спроса и рисками образования «пузырей» на рынке жилья», – комментирует Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). «В итоге, я полагаю, государство хочет затормозить рост цен на жилье, сдерживая активность покупателей. Это может заставить застройщиков проводить менее агрессивную ценовую политику», - заключает эксперт.

От трех до семи

Пока субсидирование остается одним из главных козырей застройщиков. Наиболее крупные компании сейчас субсидируют ипотеку на уровне 3-3,75% годовых, а целом по рынку ставка колеблется в рамках 3-7,7%. Проценты «от застройщика» в основном действуют на протяжении всего срока кредитования.

Часть комментаторов ожидает, что Центробанк может «наехать» и на эти ставки. Дмитрий Веселков («Метриум») не исключает, что «уже в 2023 году условия субсидированных кредитов от застройщиков вновь будут ужесточены». Цель регулятора, как формулирует Владимир Щекин (Группа «Родина»), – вернуть прежнее «ипотечное меню», которое состояло только из государственных программ поддержки и рыночных продуктов банков.

Впрочем, пока всё остается как есть, и нынешний уровень ставок «от застройщика» большинство экспертов считает вполне комфортным.

Так, при покупке квартиры в ЖК «Любовь и голуби» от «СМУ-6 Инвестиции», который уже практически завершен, можно взять ипотеку по ставке от 3% на весь срок – до 30 лет. Максимальная сумма кредита - 30 млн рублей. А в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine действует субсидированная программа со ставкой 2,99% на весь срок кредита (до 30 лет) при первоначальном взносе от 15%, лимит при этом – до 50 млн рублей. Ежемесячный платеж - от 17,8 тыс. рублей.

Level Group вместе с Московским кредитным банком предлагает кредит со ставкой 3% годовых на весь срок (до 30 лет) при первоначальном взносе от 15,01%. Проекты компании – высотные жилые комплексы с «говорящими» географическими названиями: «Level Академическая», «Level Селигерская», «Level Южнопортовая», «Level Причальный», «Level Нагатинская», «Level Стрешнево», «Level Мичуринский».

В ЖК «Цветочные поляны Экопарк» от ГК «МИЦ» в Новой Москве можно купить квартиру по ставке от 3% на весь срок кредитования.

Программа субсидированной ипотеки от 3% и от 4% есть в апарт-комплексе Citimix в Тропарево-Никулино. По ставке 5% на один год (далее 11,1%) от банка «Дом.рф» можно взять кредит на покупку апартаментов в комплексе премиум-класса Slava у Белорусской.

Уберут ли ипотеку с господдержкой

Некоторые комментаторы полагают, что государство будет «жестить» дальше, постепенно сворачивая льготную ипотеку с господдержкой, которую запустило во время пандемии. Антикризисный инструмент, по мнению Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine), «не может быть базой для долгосрочного развития, ведь низкие ставки по ипотеке обеспечиваются за счет бюджета, существенная нагрузка на который снижает гибкость денежно-кредитной политики, проводимой ЦБ РФ».

Сейчас хоть и не пандемия, но ситуация не самая благоприятная, и государство воздержалось от резких движений. Оно продлило господдержку до лета 2024-го года и повысило ставку лишь на процент. С учетом текущей турбулентной геополитической и экономической ситуации, существующего уровня спроса, а также размера ключевой ставки 7,5%, субсидированную ипотечную ставку 8% можно считать вполне приемлемой для рынка, комментирует Юнна Эрвиц (IQ Estate). Как поясняет эксперт, ставка 8% ниже рыночных значений в среднем на 2-3 пункта и позволяет поддерживать спрос. А с учетом того, что на протяжении последних трех лет строительная отрасль получала ощутимую поддержку, повышение ставки до 8% «не выглядит значительным закручиванием гаек со стороны государства».

Основой акцент государство сделает «на более адресные программы, что позволит избежать как обвала потребительской активности, так и ажиотажного спроса. Именно поэтому уже расширена семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов. Также глава государства поручил правительству до 1 июля подготовить новые льготные программы для молодежи», говорит Дмитрий Веселков («Метриум»).

К слову, потенциал аудитории семейной ипотеки эксперты оценивают высоко: родители с детьми старшего возраста составляют большую группу населения и более платежеспособную, чем молодежь.

Как застройщики субсидируют госпрограммы

Как правило, застройщики предлагают льготные программы с базовыми ставками либо комбинируют их с субсидированными ставками от 3%.

«Никакой разницы в практике работы в зависимости от конкретной программы нет. Повышение цены квартиры зависит от конкретного выбора покупателям, размера кредита и других условий, - объясняет Владимир Щекин (группа «Родина»). - К примеру, вместе с банком «Дом.рф» мы предлагаем ипотеку 3% (льготная, семейная и IT-ипотека). Тело кредита при этом составляет от 12 до 18 млн рублей, то есть можно приобрести большую однокомнатную квартиру, а также двух- и трёхкомнатные квартиры».

Как уже упоминалось, семейная ипотека теперь доступна для семей с двумя детьми до 18 лет, сроки их рождения не имеют значения. Таким семьям эксперты советуют присмотреться к проектам MR Group (например, к ЖК «Селигер Сити»), где можно купить квартиру по ставке 3% на первые 3 года или по ставке от 4% на весь срок.

По ставке 3% на весь срок в рамках семейной ипотеки предлагаются квартиры в ЖК премиум-класса «Союз» от группы «Родина» в Ростокино, а в ЖК комфорт класса «Одинбург» (Одинцово) – от 4%, тоже на весь срок кредита.

Для IT-специалистов тоже смягчены условия участия в ипотечной программе. Расширились возрастные рамки - оформить ИТ-ипотеку можно с 18 до 50 лет включительно. Снизился требуемый уровень зарплаты до 120 тыс. рублей для городов-миллионников и до 70 тыс. рублей — для других населенных пунктов. Правда, в Москве требования к зарплате остались прежними — не менее 150 тыс. рублей.

Сотрудники IT-компаний могут выбрать квартиры в ЖК бизнес-класса «Ривер Парк Коломенское» по ставке 3,1% годовых от Совкомбанка.

Группа «Аквилон» дополнительно к государственной программе предлагает IT-специалистам скидки до 125 тыс. рублей. Акция действует в ЖК «Аквилон Митино» и «Аквилон Beside».

Ипотеку для IT-специалистов компания Level Group запустила совместно с банком ВТБ. Ставка 3% действует в течение всего срока кредита – до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса - 15%, максимальная сумма кредита - 18 млн рублей.

«Заменители» нулевой ипотеки

Также клиентам сегодня предлагаются разнообразные «аналоги» нулевым ставкам. «Каждый год на рынке создается новый феномен, который будет интересен для покупателей и будет привлекать их к покупке. Рынок недвижимости меняется, вслед за ним изменяются условия покупки», - комментируют в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet.

Самые традиционные из «аналогов» - различные виды рассрочки. Например, беспроцентная рассрочка до конца строительства действует во многих проектах MR Group, жилом квартале «Прайм Парк» от Optima Development, жилом комплексе «Преображенская площадь» от Regions Development. В жилом комплексе комфорт-класса «Лучи» (Солнцево) от группы ЛСР беспроцентная рассрочка предоставляется на год при первоначальном взносе от 30% .

У группы «Родина» можно купить квартиру в рассрочку фактически на два года. 30% клиент платит сейчас, а оставшиеся 70% – до декабря 2024 года. При этом предусмотрено повышение цены квартиры на 7%. Есть рассрочка и без повышения цены – 30% (первый взнос), а оставшиеся 70% разбиваются ежеквартальными платежами до декабря 2024 года. «В какой-то мере можно считать это ответом на ужесточение условий выдачи ипотеки с дополнительным субсидированием, потому что застройщик фактически выступает кредитором покупателя», - говорит Владимир Щекин.

Дмитрий Веселков («Метриум») ключевой альтернативой субсидированным программам считает траншевую ипотеку. Например, ГК «ФСК» и Сбербанк предлагают клиентам разделить жилищный кредит на две части. Первые 10% выплачиваются сразу после заключения ДДУ, а оставшиеся 90% покупатель начинает погашать не позднее, чем за месяц до даты ввода дома в эксплуатацию. Притом на период до сдачи ЖК проценты начисляются не на всю сумму кредита, а только на 10% от нее, благодаря чему ежемесячный платеж существенно снижается.

Среди аналогов околонулевой ипотеки Валерия Цветкова («Бон Тон») называет программу «Кэшбэк Tinkoff», которую запустил ПИК. Покупателю возвращается 15% от стоимости квартиры (по сути размер первоначального взноса). Условия: по семейной ипотеке ставка 5,7%, при господдержке – 7,7%.

Tekta Group совместно с Совкомбанком внедрили программу «Берем проценты на себя». Покупатели могут уменьшить ежемесячный платеж в десять раз, то есть в течение первых пяти лет кредитования выплачивать только основной долг, без учета процентов. Программа может быть комбинирована с государственной льготной ипотекой под 8% годовых, а также семейной ипотекой под 6% годовых и действует во всех текущих проектах компании: в квартале на набережной Now, небоскребах Eniteo и квартале Ever.

У группы компаний «А101» действует программа «Квартира-сейчас. Первый взнос – через год» при которой имеется возможность отсрочки первоначального взноса на 12 месяцев, программа «Проценты за наш счёт» (компания берет на себя проценты по кредиту первые 3 года), программа «Купи и копи!» (с ежемесячным платежом на период строительства 1 рубль, а затем платежи рассчитываются по ставке от 5,7%), перечисляют специалисты Est-a-Tet. Покупатели могут подобрать подходящую квартиру в «Прокшино» (Новая Москва) - масштабном проекте с развитой инфраструктурой.

У группы «Аквилон» есть программа с Совкомбанком, в рамках которой компенсируется процент по кредиту в первые 1-3 года, а после ставка составит 8% по программе государственной льготной ипотеки и 6% по программе семейной ипотеки. Также есть программа «Ипотека 1%», которая предлагает приобрести квартиру со ставкой 1% до ввода дома в эксплуатацию.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.