Ипотеки ради: девелоперы вводят кредиты на жилье под 0,01% Насколько подорожали квартиры из-за массового внедрения таких программ - «Аналитика рынка»

Девелоперы начали массово субсидировать ипотеку для своих проектов под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. Об этом «Известиям» рассказали опрошенные застройщики. В их числе ФСК, Level Group, Forma (в составе ПИК), «Гранель». Затраты на снижение ставки для клиента включают в конечную стоимость квартир, поэтому в какой-то степени это просто маркетинговый ход, пояснили эксперты. По их словам, поэтому средние цены на первичные квартиры в Росси в апреле-мае выросли на 5–7%. Впрочем, после отмены таких программ они, вероятно, падать не будут, говорят специалисты.

Новые веяния

Последние месяцы субсидированная ипотека со ставкой от 0,01% становится неотъемлемым маркетинговым инструментом для рынка новостроек, сказал «Известиям» член правления Association of Real Estate Agencies (AREA), управляющий партнер Savills Дмитрий Халин. Такие программы получили широкое распространение в сегментах эконом, комфорт и отдельных проектах бизнес-классов, уточнил он.

— Новые условия подстегнули застройщиков искать дополнительные способы привлечения покупателей, — сказал руководитель компании Forma (в составе ПИК) Илья Чепрасов.

Как уже писали «Известия», продажи застройщиков в апреле снизились до 99%. Заметнее всего показатель упал в Кургане — на 97%, в Казани — на 98% и в Волгограде — на 99%.

В ГК ФСК есть ряд программ со ставкой от 0,01% на весь срок кредитования, сообщила «Известиям» коммерческий директор группы Ольга Тумайкина. Их ввели в марте 2022 года — практически сразу после поднятия ключевой ставки до 20%, сказала она.

Во флагманском проекте Forma снизили ставку по льготной ипотеке до 0,1% на весь срок кредитования при первоначальном взносе от 15%. Ставку по семейной ипотеке — до 0,99% вместо обычных 6%, рассказал Илья Чепрасов. В ГК «Гранель» тоже разработали субсидированные кредитные продукты в рамках классических и госпрограмм ипотеки.

— Семейная ипотека со ставкой от 0,2% у нас появилась в конце апреля. Первоначальный взнос по программе составляет от 15% от стоимости жилья, максимальная сумма займа — 12 млн рублей на срок до 20 лет, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Действует партнерская программа с банками со ставкой 0,1% годовых на весь срок и в Level Group. Ее запустили с 1 июня, сказала директор по продажам компании Алина Ларионова. У девелопера «Аквилон» ставка 0,01% годовых действует на весь срок до 30 лет, выдается сумма до 12 млн рублей (первоначальный взнос от 15%), рассказали в компании. Похожие программы запустили в «СМУ-6 Инвестиции», группа «Родина», «А101», «Страна Девелопмент» и другие.

— Это эффективный способ расширить возможности покупателей и инструмент поддержки платежеспособного спроса, — сказал руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101» Рустам Азизов.

Параллельное подорожание

Субсидируя ипотеку, застройщики поднимают цены на жилье, объяснил коммерческий директор поселка «Павловы озера» Валерий Лукинов. По его подсчетам, если компенсируется 5–8 п.п., стоимость «квадрата» может увеличиться до 24%.

— Предлагая пониженную ставку, мы обязуемся выплатить банку определенную комиссию. Частично затраты на снижение ставки для клиента нам приходится включать в конечную стоимость квартир. Но субсидированная ставка всё равно выгоднее, если она действует более пяти-семи лет, — сказала Алина Ларионова.

В тех проектах, где субсидирование происходит за счет денежного потока именно от застройщика, квартиры дорожают не очень сильно — тогда акция действительно увеличивает продажи, отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Но если рост стоимости значительный, программа вызывает интерес, но дает заметно меньшую конверсию в реальные сделки, рассказал он.

По данным управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, такие программы в основном распространены в Москве. В мае, по информации bnMap.pro, в столице квадратный метр на первичном рынке подорожал на 1,8%, до 394,6 тыс. рублей.

По словам руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, фактически дополнительные затраты на субсидирование ипотечных ставок большая часть застройщиков уже заложила в стоимость своих объектов весной. Поэтому в большинстве городов России в апреле-мае средняя стоимость «квадрата» выросла на 5–7%, рассказал он. Именно в тот момент девелоперы активно заключали договоры с банками, пояснил эксперт.

«Известия» направили запрос в Минстрой.

Субсидирование ставок работает одновременно как инструмент конкуренции и как антикризисная мера, полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Сейчас девелоперам важно преодолеть негативные последствия спада покупательского интереса в апреле-мае, добавил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Также он отметил, что мера позволит обеспечить приемлемые темпы заполнения эскроу-счетов и, соответственно, снижение ставки по проектному финансированию для застройщиков. Это минимизирует риски банкротства девелоперов.

Такие программы — временное явление, как только спрос начнет снижаться, их закроют, полагает Сергей Зайцев. По оптимистичному сценарию, застройщики исключат из стоимости банковскую комиссию и это позволит снизить цены на квартиры в среднем на 5%, сказал он. Но эксперт считает более реалистичным второй вариант: сохранение расценок и после отмены акций, сказал он.