В ожидании снижения: что будет с ценами на жилье летом? - «Аналитика рынка»

На вторичном рынке продавцы предоставляют дисконт во время торга, на первичном рынке застройщики запускают акции: неужели, наконец, началось снижение цен? Тогда стоит ли покупать жилье сейчас — может, к осени оно подешевеет еще больше? Мы выяснили у экспертов, о чем свидетельствуют скидки и что будет с ценами в ближайшие месяцы.

Петербуржец Андрей собирался купить квартиру в начале февраля, но не нашел подходящего варианта, а потом рынок лихорадило, поэтому он решил подождать. За это время цены выросли: такие же «двушки», которые он рассматривал для приобретения, подорожали примерно на полмиллиона рублей.

Но в мае фраза «возможен торг» стала встречаться в объявлениях всё чаще. «Как думаете, уже звонить и торговаться или подождать осени — вдруг цены упадут?» — спрашивает наш читатель.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ:

— Цены на первичном рынке встали: застройщики предлагают акции и скидки.

— Спрос и на «первичке», и на «вторичке» упал из-за высоких ставок по ипотеке.

— Цены на жилье росли в разы быстрее, чем доходы населения.

— Если спрос не восстановится, продавцы будут вынуждены снижать цены.

— Восстановить спрос способно снижение ключевой ставки.

— Летом покупателей, скорее всего, ждут небольшое снижение цен на «вторичке» и акции от застройщиков на «первичке».

— С конца августа не исключено оживление рынка и умеренный рост цен.

Цены на «первичке» остановились

Застройщики в один голос твердят: снижения цен ждать не стоит. Растут себестоимость, цены на стройматериалы и рабочую силу, да и субсидирование процентной ставки по ипотеке обходится девелоперам в копеечку — всё это толкает цены вверх. Но, во-первых, цены на жилье в предыдущие два года росли из-за повышенного спроса, что помогло застройщикам увеличить разницу между себестоимостью и конечной ценой. А значит, ее есть куда уменьшать. Во-вторых, стоимость корректируется спросом: если товар никто не покупает, он вынужденно теряет в цене.

Как раз спрос в апреле сильно просел. Снижение по отношению к марту 2022-го составило почти 50%. С одной стороны, этого следовало ожидать: в марте люди массово переводили деньги с депозитов в недвижимость. С другой стороны, льготной ипотеке пока не удалось вернуть спрос к показателям начала года: ставка слишком высока. Потребители оказались к ней не готовы и откладывают покупку, ожидая более выгодных условий, уверен Дмитрий Софронов, коммерческий директор Dars development.

По статистике Центробанка, которую регулятор опубликовал 30 мая, в апреле было выдано более 49 тыс. ипотечных кредитов — это в 3,3 раза ниже показателя марта этого года. Объем выданных ипотечных средств в апреле снизился до 161,6 млрд рублей (для сравнения: за март было выдано 521,27 млрд рублей).

В компании «Метриум» ожидают снижения продаж в мае как минимум в три раза по отношению к маю прошлого года (напомним, тогда ажиотаж был вызван ожиданием окончания программы льготной ипотеки с 1 июля 2021-го).

Еще один фактор в пользу стагнации цен — слишком высокая стоимость жилья в мегаполисах. По данным Росстата, средняя зарплата россиян выросла за последние два года с 47,2 до 57,3 тыс. рублей (февраль 2020-го и февраль 2022-го соответственно), то есть на неполные 18%.

При этом стоимость жилья только за 2020 год выросла, например, в Москве на 20%, в Петербурге — на четверть. И эта динамика сохранилась в 2021 году. Есть города, где жилье подорожало на треть за последний год (Казань, Самара), а в Краснодаре рост составил 56%, подсчитали эксперты Циан.Аналитики. Так что недвижимость уже слишком дорогая, чтобы повышать цены прежними темпами.

Если спрос останется на майском уровне, застройщикам придется снижать цены. Но у них еще есть надежда на небольшой рост спроса в июне. «Заработают в полную силу новые условия ипотеки с господдержкой, к тому же в июне истекает срок действия краткосрочных депозитов, открытых в марте под высокую ставку», — уточняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Впрочем, даже если спрос оживится, он не сильно скажется на росте цены: повторения рекордов пандемии и панического марта эксперты не прогнозируют.

Цены на «вторичке» снижаются

«“Вторичка” умерла в тот момент, когда ипотечные ставки поднялись выше 14%», — так характеризует ситуацию Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Рынок встал: продавцы либо снимали объявления до лучших времен, либо снижали стоимость.

Если в марте на волне спасения денег спрос был (этим покупателям ипотека не нужна), то в апреле, по данным Циан.Аналитики, количество звонков относительно фоновых значений зимы снизилось на 40%, в мае — еще на 10%.

В результате цены снизились: в городах-миллионниках подешевела каждая третья квартира. Дисконт пока небольшой: около 4–5% стоимости, отмечает Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики.

Государство не поддерживает вторичный рынок, в отличие от первичного: ипотечные ставки на «вторичку» рыночные, а значит, как минимум на 2 п. п. выше ключевой ставки. До конца мая они составляли около 16% годовых.

ЦБ РФ с 27 мая снизил ключевую ставку с 14 до 11%, ставки уменьшились до 13–14% — фактически это уровень ставок 2013–2015 годов. Брать ипотеку по таким ставкам сегодня готовы немногие. Среди решившихся — те, кому срочно нужна небольшая сумма, и те, кто надеется на дальнейшее снижение ключевой ставки.

Эксперты констатируют: впервые за несколько лет наступил рынок покупателя. У него расширяется выбор: объем предложения за последний месяц вырос на 13%, увеличиваются и сроки экспозиции квартир. Если покупатель настаивает на скидке, продавцы, нацеленные на сделку, эту скидку предоставляют. Например, средний дисконт на вторичном рынке в городах-миллионниках, по подсчетам Циан.Аналитики, вырос в мае с 324 тыс. до 413 тыс. рублей.

Лето — сезон затишья и стагнации?

Прежних темпов роста цен ждать не приходится: потенциал для этого исчерпан. В ближайшие месяцы вторичным рынком будет править стагнация. А лето снова, как и несколько лет назад — до пандемии и введения эскроу-счетов, станет низким сезоном на рынке жилья. «В неактивный летний сезон продолжится минимальная отрицательная динамика в пределах 1% в месяц», — говорит Виктория Кирюхина. С конца лета интерес к жилью вернется, и цены вновь могут начать расти.

Если ключевая ставка будет и дальше идти вниз, скидки сойдут на нет, уверен Илья Ильюша, эксперт по недвижимости компании «Этажи». Он считает, что именно сейчас — хороший период для выбора и покупки вторичного жилья: ставки по ипотеке уже немного снизились, а дисконты еще есть.

«При ставке менее 10% (имеется в виду ключевая ставка. — Прим. ред.) спрос на рынке должен практически полностью восстановиться, доступность ипотеки повысится, продавцы ощутят интерес к своим объектам и рынок начнет разворот от покупателя в сторону продавца», — предполагает он.

Оживления вторичного рынка в конце лета ожидают все опрошенные нами эксперты. Но какими темпами будут расти цены с конца августа, прогнозировать затрудняются.

На рынке новостроек основной движущей силой останутся субсидированные ставки по ипотеке. Надежда Коркка считает, что маловероятно прямое снижение стоимости «квадрата», а вот снижение стоимости лота за счет уменьшения площадей — вполне возможно. Рынок будет реагировать на падение спроса ростом «эргономичного» предложения.

Застройщики признаются, что готовят летние скидки. «Мы разрабатываем программу скидок на определенный пул квартир, но максимальный размер скидки составит не более 5% из-за невысокой маржинальности региональных проектов», — поясняет Дмитрий Софронов. Скидки в городах-миллионниках могут быть выше. Так что у нашего читателя Андрея есть целое лето на неторопливый выбор, чтобы купить квартиру.