Участки без подряда: лето уже не будет жарким. Риэлторы заявляют о падении цен на землю - «Аналитика рынка»

Участки без подряда – это земля, продаваемая без обязательств со стороны застройщика построить на ней дом. Такие наделы всегда пользуются спросом – будьто кризис или сытые времена: таким образом можно приобрести недвижимость со скромным бюджетом – или купить участок побольше. И неспешно строиться.

Самый продаваемый товар

Большая часть участков без подряда (УБП) сегодня сосредоточена в так называемых коттеджных поселках экономкласса. Попросту – это размежеванная земля, в лучшем случае с дорогами и возможностью подвода электричества. Меньшая доля – это участки, продаваемые собственниками на вторичном рынке. Иногда это те же УБП в коттеджных поселках, до строительства на которых у владельцев так и не дошли руки, или земля приобреталась с инвестиционными целями, специально на продажу.

Часть предложения составляют участки в старых садоводческих товариществах. Одни из них пустовали и никогда не были застроены, на других стояли маленькие садовые домики, которые уже пришли в негодность, и фактически хозяева или наследники продают только землю. Есть еще и земельные наделы в деревнях.

По данным риэлторов, уже несколько лет подряд участки без подряда – самый продаваемый товар на загородном рынке – так, в Подмосковье на него приходится более 70% сделок.

Продавцы дают скидки

Но если в 2020-2021 годах на рынке загородной недвижимости был бум – многие спешили обзавестись загородной недвижимостью, так как поехать куда-то в отпуск из-за пандемии было проблематично, то в 2022 г. ситуация развивается не столь стремительно. В «ИНКОМ-Недвижимости» рассказали, что сразу после февральских событий покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию, как всегда и бывает во времена неопределенности. Увеличились сроки принятия решений, быстрых сделок на рынке стало значительно меньше. До июля спрос был хороший, однако в июле стало ощущаться снижение, согласились и в компании «МИЭЛЬ».

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что интерес к УБП в этом году, прежде всего, объясняется тем, что владельцы таких объектов готовы давать привлекательные скидки. Во-вторых, наблюдается острый дефицит готовых домов на первичном рынке, на «вторичке» цены на такие лоты серьезно завышены, а участки являются наиболее доступным сегментом «загородки». Кроме того, в условиях неопределенности некоторые люди пытаются вложиться в землю, чтобы сейчас или позже, когда, так сказать, придут лучшие времена, заняться строительством.

А притормаживает сделки уменьшение предложения. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», за год (с июня 2021 г. по июнь 2022 г.) по Подмосковью оно сократилосьна 35%, до 27,6 тыс. объектов.Чаще всего это участки площадью 8–12 соток.

На вторичном рынке картина предложения отличается в зависимости от района и приближенности к МКАД, рассказывает Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский». В ближней зоне от МКАД (до первой бетонки) количество лотов сократилось, а за ЦКАД предложений много, и уменьшение не ощущается.

Но если, для сравнения, рассматривать первичный рынок, то есть участки от застройщиков, то по всем направлениям количество предложений увеличилось. На продажу появилось много новых размежеванных на отдельные участки массивов земли.

Где что искать

Чтобы найти нужный участок, покупателям приходится поездить. И в зависимости от направления предложение отличается. Риэлторы говорят, что больше всего УБП и на первичном, и на вторичном рынках всегда на западе, юго-западе, северо-западе и юге Московской области. Это Новорижское, Киевское, Калужское, Симферопольское и Каширское шоссе.

По подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», большая доля вторичного предложения сосредоточена в Одинцовском районе – 11,2%, Истринском районе – 8,8% и Раменском районе – 7,7%. Наименьший объем предложения в Ленинском– 0,2%, Лотошинском – 0,3% и Серебряно-Прудском районе – 0,3%. Меньше всего предложений обычно на севере и северо-востоке: на Пятницком, Дмитровском и Ярославском шоссе.

Согласно базе портала «Мир Квартир», наибольшее количество предложения в июле приходится на участки по 10 соток (более 5000 штук), участков по 6 соток в базе 4500, по 15 соток – 4100. В дефиците участки по 30 соток – их в базе всего 800 лотов.

Участки могут подешеветь!

Как показал опыт прошлых лет, на рынке недвижимости медлить нельзя, так как в большинстве случаев отсрочка принятия решения о покупке влечет увеличение бюджета сделки. Так, по подсчетам аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», за год УБП в Московской области в среднем подорожали на 33,1%. Но уже в прошедшем июне ситуация стала меняться.

Пока он подешевели всего на 0,3%, но если по итогам июля опять будет снижение, то это может стать сигналом закрепляющегося тренда.В настоящее время средняя стоимость лота с УБПплощадью 6-8 сотокв Подмосковье составляет 1,54 млн рублей. Хотя есть и более дешевые предложения. Как правило – это районы, удаленные от МКАД на 60 км и более.

Например, в базе портала «Мир квартир» есть предложение от собственника, где фигурирует участок 15 соток в Ступинском районе, д. Дубнево за 600 тыс. руб. Электричество по границе участка. За такую же сумму другой владелец готов продать надел общей площадью около 16 сотокв Дмитровском районе (д. Высоково) – это 60 км от МКАД. А в СНТ «Юрлово» под Клином продается земля 12 соток за 500 тыс. руб.: есть хозяйственная постройка, подведено электричество 15 кВт, колодец.

В настоящее время покупателей не интересуют большие площади, поскольку такая недвижимость приобретается для отдыха, а на поддержание порядка на обширном пространстве потребуется тратить время и силы, объясняет Дмитрий Таганов. Большинству людей достаточно маленького сада с клумбами, беседкой и местом для приготовления шашлыка.

Выше всего спрос в экономсегменте, на участки до 3 млн рублей. Дорогие участки, где сотка стоит 1 млн рублей и дороже, могут долго не находить своего покупателя.

Если улучшений в экономике страны не произойдет, то платежеспособных покупателей станет меньше, и даже самые доступные предложения, какими и являются УБП, могут стать не востребованными по действующим ценам. «Предполагаю, что рынки как городской, так и загородной недвижимости будут испытывать снижение покупательского спроса, в связи с чем цены будут корректироваться в сторону снижения», – подтвердила Татьяна Ананьева.