Частичная мобилизация не сильно испортила ситуацию на вторичном рынке Москвы и Подмосковья - «Аналитика рынка»

В отличие от рынка новостроек, где частичная мобилизация резко подкосила спрос, на «вторичке» ничего драматического не произошло – обороты рынка по-прежнему примерно на 30% ниже, чем в прошлом году. Цены продолжают ползти вниз, дисконты растут, а риелторы ожидают снижения покупательской активности еще на 10-20% в ближайшей перспективе.

В сентябре Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 10 364 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 7% больше, чем месяцем ранее, но на 29,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Остывание 2022 г. от 2021-го продолжает понемногу увеличиваться: по итогам января-сентября разрыв составил 21% против 19,9% по итогам января-августа.

Результаты сентября, естественно, подпортила частичная мобилизация, объявленная 21 числа. «Показатель сентября мог бы превысить тот, что был в сентябре прошлого года, примерно на 15% – если бы не события последней декады месяца», - считает Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». Однако драматического влияния на рынок мобилизация не оказала, по крайней мере в моменте. Да, часть продавцов отказались от проведения сделок (в том числе находясь на этапе выхода на нее), часть вообще сняли лоты с продажи, другие – наоборот, потребовали продать квартиру срочно, рассказывает риелторы. Но никакой паники не наблюдалось, максимум – небольшой ступор, отмечает Анна Руденко, директора офиса продаж «Городской» АН «Римарком» в Троицке.

По словам Сергея Шломы, уже в последнюю неделю сентября активность покупателей начала восстанавливаться, и по итогам месяца число авансов, полученных «Инкомом», вышло на уровень сентября 2021 г. и августа 2022 г.

В Новой Москве спрос по итогам сентября вырос в среднем на 8% по сравнению с предыдущим месяцем: сделок стало на 7% больше, чем августе, авансов – на 8%, а число обращений увеличилось на 9%, рассказывает Анна Руденко. Годом ранее, в сентябре 2021 г., сделок на рынке «вторички» Новой Москвы, конечно, было гораздо больше - примерно на 25%. Однако, напоминает Руденко, прошлый год был достаточно ровным и успешным для вторичного рынка недвижимости (в отличие от нынешнего).

По данным «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье число обращений от потенциальных покупателей в сентябре выросло на 15% относительно августа, авансов - на 18%. В годовом выражении спрос упал на 20%. «Спрос падает, это очевидно, и этот процесс продолжится в ближайшее время», - полагает вице-президент Гильдии риелторов Московской области, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Во всяком случае, в октябре точно продолжился. В первой половине октября количество обращений от подмосковных покупателей уменьшилось на 4%, а число авансов снизилось сразу на 12% по сравнению с аналогичным периодом сентября. Число сделок при этом увеличилось на 20% и более, но октябрьские сделки – это авансы сентября и даже августа, поясняет Сергей Власенко: «Поэтому мы продолжаем фиксировать снижение спроса на рынке. Как итог - ожидаем дальнейшего снижения цен, пусть и плавного. Ну и говорить о каком-то предновогоднем ралли в плане большой активности на рынке в этом году, увы, не приходится».

Аналогичный прогноз дает Сергей Шлома: «В ближайшей перспективе мы прогнозируем снижение спроса на 10%, в худшем случае на 20%. Соответственно, будут снижаться цены на квартиры. И продавцы к этому готовы, поэтому с дисконтом можно будет купить практически любую квартиру, даже без срочной продажи».

Помимо снижения спроса, на цены давит рост объемов предложения. По оценке «Миэль», за месяц число квартир в экспозиции на рынке «старой» Москвы увеличилось на 10% (по сравнению с августом), а относительно мая 2022 г. - на 38%. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, предложение также выросло примерно 10%. Причем, по мнению Анны Руденко, если бы не объявление частичной мобилизации, то новых квартир на вторичном рынке было бы еще на 3-5% больше.

На фоне затоваривания рынка, снижения спроса и др. негативных явлений уже сейчас скидки на вторичном рынке «старой» Москвы находятся в диапазоне 5-15%. По словам Сергея Шломы, бывают дисконты и в размере 20%. В Новой Москве «привычной» стала скидка в размере 10%, хотя еще в августе средний уровень дисконта составлял 5-7%. Причем 10% - это скидка для лотов, выставленных по цене чуть выше рынка или по верхней его границе. «Размер же скидок для продавцов с изначально завышенной ценой предполагался еще выше, из-за чего часть из них сняли объекты с продажи, надеясь дождаться лучших времен», - добавляет Анна Руденко.

В Подмосковье средний размер скидок в сентябре-октябре тоже немного увеличился и, в зависимости от локации, равняется 5-10%. «Это объясняется тем, что появились более мотивированные продавцы, особенно после объявления частичной мобилизации», - говорит Сергей Власенко.

А те, кто не готов к таким дисконтам, снимают квартиры с продажи и пытаются сдать их в аренду, сообщает агент по аренде Александр Харыбин. Тем самым снижаются цены и на рынке аренды жилья, ведь предложение растет. Напомним, нечто подобное уже наблюдалось в марте, после начала СВО, и привело к значительному падению арендных ставок.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.