На рынке недвижимости идеальный шторм. Мобилизация отправила спрос на новостройки Москвы и Подмосковья в локдаун - «Аналитика рынка»

Из-за экономических последствий СВО спрос на жилье находится на минимуме, предложение — на максимуме, а на главную палочку-выручалочку рынка — «нулевую» ипотеку — ополчился Центробанк. Как следствие, застройщики вынуждены снижать цены, но очень не хотят это делать.

По данным bnMAP.pro, за 10 месяцев 2022 г. выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%. Только Подмосковье пока остается в плюсе (+3%). И это все с учетом хорошего начала года и ажиотажного марта — в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка рухнула на беспрецедентные 46%, сообщила заместитель генерального директора компании «Донстрой» Евгения Колосова, выступая на организованной «Ведомостями» конференции MREF.

О сокрушительном влиянии мобилизации на рынок недвижимости свидетельствуют и данные агентства Est-a-Tet, подсчитавшего зарегистрированные Росреестром ДДУ. Без учета юрлиц и потовых сделок продажи новостроек в московском регионе по итогам октября упали на 30−40% относительно сентября и на 40−45% по сравнению с прошлым годом:

Кол-во ДДУ
Москва
Новая Москва
Подмосковье

Октябрь 2022
2 995
1 211
3 089

Относительно сентября 2022
-43,6%
-29,1%
-32,7%

Относительно октября 2021
-44,5%
-41,2%
-40,6%

Источник: Est-a-Tet на основе данных Росреестра

«В октябре спрос снизился до показателей периода локдауна 2020 г. В апреле-июле 2020 г. среднемесячный показатель спроса находился на уровне 2 827 сделок в „старой“ Москве, 1 130 — в Новой Москве и 3 835 — в Московской области», — говорит Владимир Моребис, коммерческий директор — партнёр Est-a-Tet.

Часть потенциальных покупателей мобилизовали, значительно большая часть покинула страну, а те, кто остались, заняты более насущными проблемами и переживаниями, чем покупка недвижимости. И непохоже, что ситуация скоро улучшится. Например, в компании «Инком-Недвижимость» спрос в начале ноября сократился еще на 5% к октябрю и на 47% - к аналогичному периоду 2021 г. «С одной стороны, уменьшение покупательской активности связано с уходом большинства иностранных работодателей — платежеспособность населения снизилась. Другой фактор — изменение состава покупателей. Дело в том, что в течение нескольких лет доля поколения Y в сделках с недвижимостью постоянно росла, и до событий февраля текущего года их доля в сделках составляла более 60%. Сегодня она неуклонно сокращается в связи с проведенной частичной мобилизацией и оттоком некоторых граждан за пределы РФ», — комментирует Валерий Кочетков, директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость».

В АН «Бон Тон» спрос в ноябре остался на уровне провального октября, а в годовом выражении сократился на 65%. «Поскольку речь идет о проектах бизнес-класса на заключительной стадии строительной готовности, то уровень цен в них находится на довольно высоком уровне. Поэтому потребители ждут от застройщика существенных скидок, рассрочек платежа и других интересных форм оплаты», — поясняет Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».

К скидкам многие застройщики относятся очень нервно, потому что большие дисконты «заставляют покупателей думать, что мы все сидим на супермаржинальных проектах, что нас никак не касается то, что происходит в стране, что застройщики могут снизить свои аппетиты», сетовала коммерческий директор Vos’hod Елена Петропавловская на MREF. Тем не менее, по данным «Инкома», скидки в настоящее время предлагаются в 90% проектов, средний размер дисконта составляет 15%, но в некоторых ЖК достигает 30%.

Без скидки сейчас очень трудно что-то продать как на первичном, так и на вторичном рынке, потому что уровень цен, раздутых еще в предыдущие два года, все меньше соответствует актуальному уровню спроса и платежеспособности потенциальных покупателей. «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 г. цены на жилье в московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на MREF.

В результате на рынке надулся огромный ценовой пузырь, который должен был лопнуть, даже если бы не случилось ни спецоперации, ни санкций. На вторичном рынке недвижимости цены падают с мая, но застройщикам долго удавалось удерживать и даже немного наращивать стоимость метра, сокращая площади квартир и, соответственно, бюджет их покупки. Как следствие, рынок заполонили студии и однушки с метражом меньше, чем в хрущевках.

«Застройщики делают упор на благоустройство, на оформление МОПов, а на жилье подчас без слез не взглянешь — студии 15 кв. м, евродвушки 35 кв. м. Такое ощущение, что покупаешь не квартиру, а двор, где будешь спать на скамейке», — отметил Олег Репченко.

С экспертом согласны и сами девелоперы. По словам коммерческого директора ГК «Пионер» Дианы Нилиповской, проанализировав планировки во всех московских проектах, «мы ужаснулись, потому что увидели перебор в уменьшении площадей, уже даже не очень корректный к жизни человека».

Еще одной палочкой-выручалочкой для застройщиков стала субсидируемая ипотека с близкими к нулю ставками, которая предполагает небольшой ежемесячный платеж, но стоимость квартиры при этом увеличивается на 20−40%. Такие программы позволяли застройщикам все лето наращивать спрос если не в годовом, то в месячном выражении, однако затем на «околонулевую» ипотеку ополчился Центробанк. Специальные меры против такой ипотеки ЦБ обещает ввести в начале следующего года, но банки уже начали сворачивать программы.

«Если „нулевой“ ипотеки не будет, либо цены упадут, потому что те цены, которые мы видим, — это цены с учетом субсидирования, либо упадут объемы (продаж — прим. ред.), но никто в этом не заинтересован, потому что и сейчас, несмотря на все усилия, они падают», — отметила на конференции Диана Нилиповская.

Снижать цены, особенно официально, в прайсах, застройщики, конечно, не хотят, ссылаясь на высокую стоимость земли и изменения вида разрешенного использования участка, подорожание «импортозамещенных» стройматериалов, переход на проектное финансирование и банковские ковенанты, которые якобы не позволяют пересматривать стоимость метра (что банкиры отрицают).

Тем не менее цены на новостройки уже ползут вниз. И не только неявно, в виде скидок, но и в официальных прайсах. Пусть пока и не во всех сегментах.

Цены

«Старая» Москва
Октябрь 2021
Сентябрь 2022
Октябрь 2022
Динамика/месяц
Динамика/год

Эконом
252 790
331 250
311 170
-6,1%
23,1%

Комфорт
258 580
282 390
267 400
-5,3%
3,4%

Бизнес
395 700
450 180
447 980
-0,5%
13,2%

Премиум
844 900
997 810
1 071 080
7,3%
26,8%

Элитный
1 619 070
2 066 970
2 087 130
1,0%
28,9%

Итого:
407 327
432 089
427 385
-1,1%
4,9%

Новая Москва
Октябрь 2021
Сентябрь 2022
Октябрь 2022
Динамика/месяц
Динамика/год

Эконом
191 770
203 874
210 120
3,1%
9,6%

Комфорт
195 400
231 037
227 320
-1,6%
16,3%

Бизнес
219 020
251 103
260 280
3,7%
18,8%

Итого:
205 631
241 521
240 806
-0,3%
17,1%

Подмосковье
Октябрь 2021
Сентябрь 2022
Октябрь 2022
Динамика/месяц
Динамика/год

Эконом
108 067
135 512
135 036
-0,4%
25,0%

Комфорт
149 230
176 506
176 208
-0,2%
18,1%

Бизнес-
168 751
218 688
215 451
-1,5%
27,7%

Бизнес
181 479
229 291
218 775
-4,6%
20,6%

Премиум
495 270
751 880
874 426
16,3%
76,6%

Элитный
322 586
279 143
323 142
15,8%
0,2%

Итого
145 245
175 110
174 995
-0,1%
20,5%

Источник: bnMAP.pro

Помимо обвала спроса и роста ипотечных ставок на цены в Москве давит затоваривание рынка. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», на столичном рынке выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 80%.

Объем предложения

«Старая» Москва
Октябрь 2021
Сентябрь 2022
Октябрь 2022
Динамика/месяц
Динамика/год

Эконом
245
434
468
7,8%
91,0%

Комфорт
14 853
19 080
22 530
18,1%
51,7%

Бизнес
13 212
15 868
16 630
4,8%
25,9%

Премиум
362
623
608
-2,4%
68,0%

Элитный
422
310
283
-8,7%
-32,9%

Итого:
29 094
36 315
40 519
11,6%
39,3%

Новая Москва
Октябрь 2021
Сентябрь 2022
Октябрь 2022
Динамика/месяц
Динамика/год

Эконом
230
931
880
-5,5%
282,6%

Комфорт
8 612
13 141
15 159
15,4%
76,0%

Бизнес
218
241
124
-48,5%
-43,1%

Итого:
9 060
14 313
16 163
12,9%
78,4%

Подмосковье
Октябрь 2021
Сентябрь 2022
Октябрь 2022
Динамика/месяц
Динамика/год

Эконом
4 659
3 412
3 170
-7,1%
-32,0%

Комфорт
23 722
25 599
27 116
5,9%
14,3%

Бизнес-
869
1 430
1 579
10,4%
81,7%

Бизнес
376
311
447
43,7%
18,9%

Премиум
28
2
2
0,0%
-92,9%

Элитный
44
19
14
-26,3%
-68,2%

Итого
29 698
30 773
32 328
5,1%
8,9%

Источник: bnMAP.pro

И это лишь часть строящегося жилья — разрешения на строительство получены на 17 млн кв. м. По оценке Евгении Колосовой, экспозиция достигла максимума за последние три года и при текущем уровне спроса нынешнего объема предложения хватит на 4 года продаж. Даже если не выводить ничего нового. Так что, скорее всего, цены будут снижаться и дальше — см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU».