Эксперты спрогнозировали обвальное падение цен на жилье до 2024 года - «Аналитика рынка»

Москва вошла в тройку городов, в которых цена квартир в новостройках упала в октябре больше всего. Между тем, несмотря на общую тенденцию к удешевлению жилья, в России есть населенные пункты, где стоимость квадратного метра повысилась. Почему так происходит и чего ждать покупателям до конца года, рассказали эксперты "МК".

Падение цен на жилье отчетливо отразилось в статистических данных за октябрь. Об этом рассказали специалисты федерального портала "Мир квартир", исследовав квартирный рынок в 70 крупных российских городах.

Заметнее всего стоимость жилья за последний месяц снизилась в Грозном - на 6,8%, в Мурманске - на 4,1% и в Москве - на 3,9%. На 2-3% ценник упал в Севастополе, Нижнем Тагиле, Калининграде и Махачкале. И это - при том, что застройщики для поддержания спроса предоставляют скидки от 5 до 30%, что в результате уменьшает среднюю стоимость предложения. "Сейчас на первичном рынке жилья примерно в 78% проектов действуют дисконты", - рассказывают специалисты "НДВ Супермаркет Недвижимости.

Та же "тройка" вышеозначенных городов и примкнувшая к ним южная столица лидируют и в падении стоимости квартир с начала года. В Грозном средняя цена предложения рухнула на 15,4%, в Сочи - на 13,6%, в Мурманске - на 8,8%, в Москве - на 6,2%.

Любопытно, что Москва уступила Сочи первенство по цене квадратного метра - 318 тысяч против 326 тысяч рублей. Третью позицию с большим отрывом занимает Санкт-Петербург - 225 тысяч рублей.

- На рынке новостроек принято играть на повышение, это стало уже своеобразной навязчивой идеей, - комментирует руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Даже когда, казалось бы, причин для роста цен нет (предложение на рынке жилья растет, доходы населения падают, спрос снижается), застройщики все равно не спешат опускать цены, а порой даже, напротив, ищут новые возможности для повышения стоимости квартир. Так это было, например, с супердешевой ипотекой, запуская которую, застройщики стали поднимать цены до 20%. Но практика показала: даже почти бесплатная ипотека, хотя и поддержала рынок первичного жилья, но не смогла вернуть спрос. Потому что цены на жилье сейчас сильно оторваны от платежеспособного спроса. Квартиры за последние два года подорожали, если говорить о Москве, в 1,5-2 раза. Но доходы населения настолько не увеличились.

Продажи жилья все больше отстают от прошлогоднего уровня, рынок затоваривается. В конце октября в НОСТРОЙ озвучили данные, что в России остаются нераспроданными 72 миллиона квадратных метров квартир в новостройках, находящихся на финальной стадии готовности. Это - практически годовой объем ввода жилья в России.

- Чтобы вернуть спрос на рынок и нарастить продажи, застройщикам придется опускать цены. Стоимость жилья сегодня находится на небывало высоком уровне, на рынке надулся ценовой пузырь. Опять же, если смотреть по Москве, в 2020 году на вторичном рынке метр жилья стоил 180 000 рублей, сегодня – почти 260 000 рублей. На рынке новостроек стоимость квадрата еще выше. Но ценовой пузырь уже начал сдуваться: за последние полгода индекс стоимости жилья в Москве снизился на 5,9%. Это цена предложения. С учетом скидок цена сделки оказывается еще ниже, - говорит Репченко.

- Спрос на новостройки начал сокращаться, когда банки стали запрещать застройщикам"околонулевую" ипотеку, по которой ежемесячный взнос был подъемным для покупателей, - говорит генеральный директор компании Павел Луценко. - А поскольку стоимость квартир, приобретаемых по этим программам, была взвинчена на 25%, а то и больше, ценовой пузырь стал сдуваться.

Города, в которых "квадрат" в октябре "потяжелел", тоже есть, но, конечно, до столичных показателей им далеко. Например, в Новокузнецке стоимость квадратного метра выросла на 4,3% и достигла 99 тысяч рублей, в Краснодаре - на 2,1% (131 тыс. руб.). Не исключено, впрочем, что рост стоимости жилья на этом не закончится.

- В большинстве российских городов себестоимость строительства в результате событий последних двух лет (пандемия, санкции, ограничение импорта, дефицит, инфляция и дорогие кредиты) критически приблизилась к среднерыночным ценам на жилье, - комментирует управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. - Как итог - девелоперам остается либо повышать цены под влиянием растущих затрат, либо не работать вообще. В регионах, где цены не привязаны к себестоимости и зависят от баланса спроса и предложения (это обе столицы с областями, города Черноморского побережья, Казань и ряд других), цены либо замедлили свой рост еще с весны, либо снижаются.

Необычно резкий рост или падение цен на недвижимость (10-30% в месячном выражении) практически всегда является следствием очень ограниченного рынка, говорит эксперт. Чем меньше объем предложения, тем меньшие причины могут оказывать на него заметное влияние. Пример: в городе долгое время на первичном рынке предлагалась одна новостройка стандарт-класса с остатками по ценам позапрошлогодней давности (допустим, 100 тысяч рублей за квадратный метр), а в следующем месяце в продажу выходит модный проект бизнес-класса по 200 тысяч за "квадрат". Статистика покажет рост средней цены в городе на 50% за месяц.

Эта ситуация - теоретическая, но реальные случаи часто не так уж далеки от нее, рассказывает Ирина Доброхотова. Например, в Челябинске и Волгограде стоимость квадратного метра в январе 2022 года находилась на отметке 64 и 56 тысяч рублей соответственно - ниже уровня себестоимости. "Отсюда и рост, - говорит Ирина Доброхотова. - В целом о квадратном метре дешевле 70 тысяч рублей можно забыть навсегда".

До конца года осталось слишком мало времени, чтобы ждать от инертного рынка недвижимости чего-то экстраординарного, считают собеседники. Если ценовая динамика с начала года кое-где продемонстрировала впечатляющие показатели, то месячный рост почти везде укладывается в рамки разумного. Поэтому региональные изменения стоимости квадратного метра до конца года едва ли где-то превысят 5% в плюс или минус от сегодняшних значений.

- Как и всегда, можно ожидать новогодних скидок от девелоперов в конце декабря - начале января, однако они невозможны в тех проектах, где и без того уже предлагаются дисконты в 15-20%, - полагает Ирина Доброхотова.

- За последний месяц усредненная стоимость квадратного метра упала и на вторичном рынке - примерно на полтора процента. До конца года и в ближайшей перспективе цены ни на первичном, ни на вторичном рынках Москвы и области расти не будут – для этого отсутствуют какие-либо предпосылки, - прогнозирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

По прогнозу "Индикаторов рынка недвижимости", в Москве в 2022-2023 годах стоимость жилья может упасть до 30%, вернувшись к уровню двухгодичной давности. И около половины этого падения в явном или неявном виде рынок уже отыграл. Ведь помимо прямого снижения цен на жилье, есть еще скидки. На вторичном рынке жилья Москвы дисконт достигает 20%, на первичном - 30%.