Эксперт: цены на квартиры в Ростове могут снизиться до уровня 2021 года - «Новости регионов»

Сегодняшняя политическая и экономическая ситуация в стране поставила для многих ростовчан решение квартирного вопроса на паузу в виду дальнейшей неопределенности. ДОМОСТРОЙРФ.РУ решил узнать у эксперта, как частичная мобилизация и СВО повлияли на рынок недвижимости Ростова, почему ипотечная ставка по 0,1% — это не всегда выгодно и какими будут цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке жилья к концу 2022 году? На эти и другие вопросы ответил директор АН «Иммобили» Алексей Олейников.

— Как повлияли введение частичной мобилизации и режим «среднего уровня реагирования» на спрос и цены на рынке недвижимости Ростова?

— На мой взгляд, конкретное изменение статуса мало чем может повлиять на покупательский спрос и цены на рынке недвижимости. От данного конкретного решения наш регион ближе к боевым действиям не стал, по сути. Просто руководство региона получило больше полномочий. Влияние на цены и спрос оказали начало спецоперации, последовавшие за ней санкции и попытки обрушить экономику страны. Затем мобилизация, где часть мужчин региона мобилизовали и еще столько же, если не больше, мужчин покинуло регион и сменило место жительства, опасаясь призыва. Эти факторы наряду с сильно выросшей стоимостью недвижимости повлияли, а введение режима — вряд ли.

— Беженцы и переселенцы из новых регионов России могут ли увеличить спрос на жилье в донской столице?

— Не уверен, что беженцы увеличат спрос именно на покупку жилья. Да, некоторые из них получают сертификаты на приобретение недвижимости, и они скорее всего их используют, однако в большинстве люди бегут подальше от горячих точек с расчетом вернуться рано или поздно. Им надо спастись в данный момент времени, поэтому, думаю, они чаще будут арендовать жилье. С весны 2022 года спрос на аренду очень сильно вырос, как и цена.

— Может ли повлиять частичная мобилизация и запуск строительных проектов в новых регионах России на отток кадров из строительных компаний Ростова?

— На сколько мне известно, сегодня строительство и восстановление новых городов реализуется пока что за счет министерства обороны. Разумеется, вряд ли кто-то из частного бизнеса будет заниматься строительством пока СВО не завершится, а ситуация не устаканится. Рабочих туда приглашают со всей страны и за ее пределами, и, в первую очередь, идти на строительство в непосредственной близости от боевых действий согласится далеко не каждый. Что касается мобилизованных кадров, то строительные компании выкрутятся.

— По итогам сентября количество сделок на первичном рынке недвижимости снизилась, но спад был не критичным. Чего ждать в перспективе до конца года на рынке новостроек?

— Я еще, к сожалению, не смотрел отчет по сентябрю, а октябрьский выйдет в 10-х числах ноября. Хочу посмотреть для сравнения оба, потому как, в виду паники, начавшейся после объявления мобилизации, очень много сделок сентября были отложены и вполне вероятно могут быть заключены в октябре. Поэтому особого драматизма я не испытываю на этот счет.

Что касается цен на новостройки, то я придерживаюсь того же прогноза, который давал еще в начале года. Рост цен начиная с декабря 2021 года, обуславливался сильным скачком цен на строительные материалы, неопределенностью в будущем, а потом добавился шок от начала СВО, санкции и т. д. Сейчас цены на многие строительные материалы, возвращаются на тот уровень, паника ушла, за доллар не дают по 200 рублей, как нас пугали. Поэтому до уровня декабря 2021 года, в некоторых проектах, цены вполне могут откатываться.

Однако не стоит забывать, что основной рост цены был до этой отметки, а после декабря ценники прыгнули вверх еще процентов на 30–40 за короткий промежуток. Поэтому относительно пиковых цен летом 2022 года мы уже наблюдаем падение, но ценники будут падать не ниже уровня декабря 2021 года. Скорее всего застройщики просто придержат темпы строительства, отложат вывод на рынок новых проектов и будут распродавать текущие объемы, если темпы продаж будут ниже тех, что заложены в финансовую модель.

— Ранее глава ЦБ РФ назвала ставки по ипотеке под 0,1% годовых маркетинговым ходом и введением в заблуждение заемщиков. Насколько действительно выгодно приобретать жилье в ипотеку с субсидированной ставкой от застройщиков? Увидели ли вы, что застройщики стали отказываться от таких акций? Чем вообще сейчас привлекают застройщики своих покупателей?

— Ну по сути это действительно так. Рекламируя ставки 0,1% годовых на весь срок кредитования, застройщики не говорят о том, что стоимость квартиры вырастает изначально процентов на 25–30. То есть та квартира, которая могла быть куплена, скажем, за 4 млн рублей, при такой ставке, станет стоить уже 5,2 млн рублей. Однако главная опасность, которую я вижу в данном механизме — это неумение работать с цифрами и риски, которые несет покупатель при таком завышении.

У нас, конечно, доля просроченных платежей по ипотеке в стране очень низкая, на уровне 0,5%, но я уверен, что будут истории, когда люди лишились работы и не рассчитали свои силы, поэтому будут вынуждены расторгать сделку. В таком случае квартира будет продаваться за условные 4 млн рублей. Может оказаться так, что, продав квартиру, заемщик еще и должен банку останется. К тому же после того как в нашем регионе недвижимость серьезно выросла в цене, я сомневаюсь, что в ближайшие лет 5 она фактически вырастет на эти же 30%.

По поводу выгод субсидированной ипотеки — тоже спорно. Переплата в 30% за квартиру при ставке 6% годовых будет достигнута лишь через 15 лет выплаты кредита. То есть эти 30%, которые при субсидированной ипотеке заемщик должен заплатить сразу, он бы заплатил только через 15 лет ипотеки. Причем, когда он гасит стандартную ипотеку у него есть шанс существенно снизить переплату путем досрочного погашения, а когда заемщик субсидирует ставку, то гасить досрочно смысла нет, вся переплата уже уплачена.

Уверен, банкиры отчитаются о рекордных прибылях за 2022 год, превышающих в разы привычные уровни. Представляете, та прибыль, которую бы они получили по итогу 15 лет обслуживания кредита, приходит сразу в момент сделки. Однако данный механизм все же можно использовать. В первую очередь он подойдет тем покупателям, для кого критичное значение имеет ежемесячный платеж по ипотеке и его величина важнее, чем итоговая переплата. Также у некоторых застройщиков есть весьма неплохие условия при частичном субсидировании, когда они делают ставку не 0,1%, а, скажем, 2% годовых, тогда и переплата при оформлении будет не такая высокая и ежемесячные платежи приемлемые. Все нужно взвешивать и считать в каждом отдельном случае.

— Что происходит на вторичном рынке жилья? Московские риэлторы, например, сообщают о небывалом дисконте на квартиры и отказе от сделок в октябре.

— «Вторичка» достаточно стабильна, как и была ранее. Основная проблема в снижениях цен заключается в оглядке на рост цен на первичном рынке, в растущем рынке, а также в низком профессионализме многих риэлторов. Когда собственник оценивает свой объект недвижимости, он, в лучшем случае, ориентируется на объявления на агрегаторах и досках недвижимости. У него нет информации, по какой стоимости реально уходят квартиры. Он видит, что висит объявление о продаже, похожей на его, квартиры за, скажем, 4 млн рублей, а потом смотрит, а объявление снято с публикации. Он делает вывод, что квартиру продали за эти же 4 млн рублей, однако у него нет информации, что по факту ее могли продать и за 3.5 млн рублей. Также и коллеги редко занимаются анализом цены и донесением до клиента информации о том, что реальная цена может отличаться от тех, что висят в объявлениях. В результате мы видим, как некоторые объекты недвижимости, якобы сильно падают в цене. Хотя, безусловно, бывают случаи, когда действительно можно купить квартиру с хорошим дисконтом.