Первичный рынок в регионах: цены падают? - «Аналитика рынка»

В октябре спрос на новостройки в Москве и области снизился на треть. А что происходит в других регионах страны?

Октябрьские итоги продаж в Московском регионе вышли неутешительными: число сделок по сравнению с сентябрем сократилось на 36%, цены просели на 1,5%, а количество предложений превысило 100 тыс. лотов. Эксперты связывают это с экономическими последствиями СВО, объявленной и все еще формально незавершенной мобилизацией и общей нестабильностью ситуации.

Москва и окрестности, как правило, первыми реагируют на тенденции рынка. Посмотрим, что происходило в других регионах России.

Как дела в миллионниках?

Выборка по 15 городам-миллионникам показала, что региональные экономические центры Сибири, Северо-Запада, Поволжья и Урала почти одновременно с Москвой (–1,7%) и МО (–1,3%) почувствовали на себе спад интереса к первичной недвижимости.

Больше всего это заметно в Новосибирске (–1,3%), Санкт-Петербурге (–0,8%) и Казани (–0,6%). Южное направление (Краснодар, Волгоград, Ростов-на-Дону) пока еще демонстрирует плюсовые значения.

Город/Регион
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб.

Ноябрь 2021

Октябрь 2022

Ноябрь 2021

Динамика цен кв. м, %

За месяц
За год

Москва
296,6
325,6
320,1
–1,7%
8%

Московская область
143,1
165,7
163,5
–1,3%
14%

Новосибирск
109,1
127,8
126,1
–1,3%
16%

Санкт-Петербург
190,2
237,5
235,6
–0,8%
24%

Казань
126,7
178
176,9
–0,6%
40%

Челябинск
65
78,5
78
–0,6%
20%

Екатеринбург
106,7
119,8
119,4
–0,3%
12%

Пермь
87,3
102,7
102,8
0,1%
18%

Омск
81,4
103,8
104
0,2%
28%

Уфа
96,1
111,5
112
0,4%
17%

Красноярск
96,1
108,7
109,4
0,6%
14%

Нижний Новгород
104,8
135,4
136,7
1,0%
30%

Краснодар
124,5
127,2
129,1
1,5%
4%

Самара
72,6
98,2
99,7
1,5%
37%

Воронеж
78,9
95,5
96,9
1,5%
23%

Ростов-на-Дону
84,8
117
119
1,7%
40%

Волгоград
74,1
86,3
88,5
2,5%
19%

По данным Циан.Аналитики

Влияние частичной мобилизации

В среднем по стране просмотры объявлений о продаже первичных объектов и звонки по ним в октябре упали на 20%. Самые низкие показатели — у регионов, где было снижение цен.

Участники рынка связывают это в первую очередь с объявлением мобилизации и сравнивают с эффектом от начала СВО. Например, в Свердловской области просмотры объявлений и звонки в октябре упали на 23%, в Татарстане — на 20% в республике и на 28% в Казани.

Однако октябрьская статистика продаж показывает, что обвала первичного рынка в России не происходит. Даже в регионах со значительным сокращением вышеуказанных индикаторов и снижением цен количество ДДУ уменьшилось не катастрофично — на 5–15% по сравнению с сентябрем.

Например, по данным Росреестра, в Свердловской области количество регистраций ДДУ в октябре упало на 14,5% (1934 заявлений против 2263 в сентябре).

Исключением является Московский регион, где количество сделок уменьшилось сразу на 36%.

Следствием падения спроса стал рост предложения: объем продающихся лотов в регионах увеличился на 2–4% относительно летних показателей.

На этом фоне многие покупатели ждали шквала скидок и акционных предложений, однако застройщики уже привычно заняли выжидательную позицию. Скидки есть, но только на некоторую часть лотов. Кроме того, некоторые компании решили повременить с выводом на рынок новых предложений. Связано это и с общей неопределенностью ситуацию и с заявлениями о судьбе льготной ипотеки, которые сделали Центробанк и Минфин.

Низкие ипотечные ставки уходят?

С начала осени ЦБ стал активно выступать против так называемых околонулевых ставок по ипотеке от застройщиков. Центробанк считает, что такие кредиты несут риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной на 20–30% цене.

Параллельно Минфин сообщил, что не планирует продление программы льготной ипотеки под 7% в 2023 году. В ведомстве напомнили, что эта мера была направлена на поддержку рынка новостроек во время пандемии коронавируса и уже выполнила свою функцию.

В рамках разных льготных программ в 2022 году выдавался каждый третий ипотечный кредит. Примерно половину из них составляли субсидируемые займы под 7%. То есть если программу действительно отменят, под вопросом окажется около 15% всех выдач.

Такие новости вполне могут активизировать продажи в конце года: люди будут торопиться с покупкой жилья на уже одобренных условиях. Кроме того, на рынок досрочно выйдут те, кто планировал воспользоваться льготной ипотекой в начале 2023 года.

Курс на вторичный рынок?

На стандартных условиях без применения каких-либо льгот и программ ставка ипотечного кредитования и на первичном, и на вторичном рынке сейчас составляет от 10,4%. В такой ситуации заемщику выгоднее приобретать вторичную недвижимость: цена на нее в среднем ниже, а въехать можно сразу, не боясь переноса сроков сдачи, не тратясь на аренду, а иногда и на ремонт.

То есть при одинаковых условиях кредитования спрос, скорее всего, будет смещаться в пользу вторичного жилья, несмотря на скидки и акции от застройщиков.

Средняя цена кв. м в октябре 2022 г., тыс. руб.
Средняя стоимость квартиры (50 кв. м), млн руб.
Средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 октября 2022 г.
Ежемесячный платеж (срок — 23 года, первоначальный взнос — 25%), тыс. руб.
Итоговый платеж, млн руб.

Первичный рынок
123,4
6,17
3,49%
24,4
6,74

Вторичный рынок
110,8
5,54
8,97%
35,6
10,83

По данным Циан.Аналитики

Что предпримут застройщики?

Оглядываясь на историю с нулевой ипотекой, девелоперы сейчас придумывают новые программы для покупателей. В ноябре на рынке появились предложения траншевой ипотеки, при оформлении которой кредит выдается заемщику частями.

Обычно таких траншей два: меньший поступает клиенту на этапе строительства дома, а больший — после его ввода. До сдачи объекта в эксплуатацию платежи по кредиту могут быть чисто символическими (1–100 рублей в месяц), а после заемщик начинает выплачивать взносы как при обычной ипотеке.

Траншевая ипотека удобна для тех, кто вынужден снимать квартиру, пока строится их собственное жилье. Однако для банков риск здесь не меньше, чем при околонулевой ипотеке. Непонятно, какова будет платежеспособность заемщика через год-два, когда он начнет гасить основной объем кредита. Поэтому вполне вероятно, что регулятор может ограничить и эту схему.

Кроме новых видов ипотеки в ход идут старые проверенные варианты: различные виды рассрочек, трейд-ин. Некоторые застройщики даже дают хорошие скидки (до 30%) при единовременной оплате квартиры без привлечения ипотеки.

Тренды

Регионы России пока не показывают такого же значительного сокращения спроса на первичном рынке, какое сейчас имеет место в Москве и области.

Хотя в начале октября многие участники рынка говорили о «почти полной остановке продаж», итоги месяца этого не демонстрируют. Напротив, на фоне новостей об отмене льготной ипотеки и запрете субсидируемых нулевых ставок перед Новым годом можно ожидать заметного роста активности покупателей. Растет при этом и уступчивость девелоперов: часть из них уже анонсировала новогодние скидки на квартиры.