Московские новостройки: за 2022 год продажи все-таки упали, а цены все-таки выросли - «Аналитика рынка»

Итоги 2022 года оказались для первичного рынка Московского региона куда более впечатляющими, чем предполагалось весной и даже осенью. Однако все понимают, что самое сложное впереди, поэтому внимательно изучают тренды, обозначившиеся в сегменте новостроек

Критически настроенные эксперты ворчат: дескать, вот, все поздравляют строительную отрасль с рекордными показателями 2022 года, а поздравлять-то на самом деле не с чем — прошлогодние рекорды установило население в сегменте индивидуального жилищного строительства. Вот и депутат Госдумы Николай Арефьев в своей беседе с Lenta.ru назвал сообщения о рекордном уровне строительства не совсем корректными и предположил, что ошибка здесь кроется скорее в бюрократических трактовках.

«Решение правительства о газификации только зарегистрированного жилья дало толчок к тому, что строения, стоявшие незарегистрированными десятки лет, начали регистрировать. А жилье у нас считается как раз по регистрации, а не по строительству. Так что именно в строительстве никаких рекордов на самом деле не было, чуда не произошло», — считает Николай Арефьев.

Возможно, для большей части страны это и так, но конкретно в Москве строительство индивидуального жилья минимально по сравнению со многими другими российскими регионами. Так что здесь за все победы и поражения строительного рынка несут ответственность его профессиональные игроки и их профессиональные регуляторы.

Как отметил в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин, в 2022 году в городе было введено 13,3 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 6,9 млн квадратных метров жилья. Не рекордный, но вполне достойный показатель, если учесть, что весной большинство экспертов предрекали коллапс на рынке строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости.

«Символический, но в то же время очень важный рубеж достигнут в реализации программы реновации: в новые дома переехали либо заканчивают переселение 100 тысяч жителей расселяемых пятиэтажек. Для них с 2018 года мы построили 228 современных и комфортных жилых домов общей площадью 3,1 млн квадратных метров. Кроме того, за прошедшие годы мы до автоматизма отладили механизм переселения. Утверждена вся необходимая градостроительная документация, сформирована мощная строительная индустрия, подобрано достаточное количество стартовых площадок. Благодаря этому мы можем существенно ускорить реализацию программы: в 2023-2025 годах для переселения будет построено свыше 5,4 млн квадратных метров нового жилья, то есть почти вдвое больше, чем было введено за предыдущие годы», — подчеркнул Сергей Собянин.

В общем, к началу 2023 года столичный стройкомплекс подошел в состоянии, позволяющем с улыбкой рапортовать о прошедшем 2022-м. Конечно, все понимают, что самое сложное начнется дальше. Неслучайно в интервью BFM.ru замглавы Минстроя Никита Стасишин при всем своем общем позитивном настрое признался, что ведомство рассматривает несколько сценариев дальнейшего развития событий. «Конечно, есть негативный сценарий, и под него уже сформированы те меры реагирования, которые мы будем включать. Есть позитивный сценарий, есть даже суперпозитивный, и под него тоже сформированы меры, которые мы будем отключать», — отметил Никита Стасишин.

Что называется, будем поглядеть. А пока еще несколько важных для понимания тех самых возможных сценариев 2023 года итоговых выводов, к которым пришли аналитики ЦИАН*, изучившие расклад сил в Москве и ее окрестностях. В 2022 году на первичном рынке Московского региона заключено 134,5 тысячи ДДУ. Продажи новостроек оказались на 21% ниже, чем в 2021 году, и на 12% ниже, чем в пандемийном 2020 году: иными словами, спрос вернулся на уровень пятилетней давности. Высокая база 2021 года, безусловно, серьезная, но, как всем понятно, далеко не единственная причина столь активного падения.

Причем в Подмосковье спрос просел заметнее, чем в Москве: на 24% против столичных 19%. В целом покупательский интерес продолжает свое смещение в сторону Москвы. «В 2019 году на Москву пришлось 52% сделок в новостройках, в 2020 году — 54%, в 2021 году — 58%, в 2022 году доля увеличилась до 59%», — подсчитали в ЦИАН.

Внутри Москвы также наблюдается перераспределение спроса: в 2019 году на проекты в старых границах столицы приходилось 69% сделок, остальное — на присоединенные территории. В 2020 году благодаря льготной ипотеке спрос сместился в пользу «старой» Москвы: ее доля в сделках выросла до 74%. По итогам 2021 года из-за рекордного роста цен покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации Новой Москвы, доля «старой» Москвы снизилась до 72%. Но в 2022 году вес Москвы в старых границах вновь вырос до 75% за счет действия льготной ипотеки и специальных программ по дополнительному субсидированию ставки от застройщиков. Пока так.

На начало января 2023 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Московского региона достигла отметки в 260,3 тысячи рублей. За год цена выросла на 6,5%. Для сравнения: в 2021 году рост составил 28%, то есть налицо его торможение, подчеркивают в ЦИАН.

«Средние цены предложения на новостройки сейчас выше, чем год назад, правда, этот рост обеспечен прежде всего результатами первого квартала 2022 года. С апреля по ноябрь цены стагнировали, а последние два месяца можно говорить и об их небольшом снижении», — делятся выводами аналитики.

По их мнению, происходящее связано с тем, что на фоне ограничений по выдаче ипотеки с околонулевыми ставками (именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 году) застройщики перешли к предоставлению скидок, а в некоторых случаях пошли и на прямое снижение цен. Новый объем предложения на первичном рынке выходит с все большим дисконтом к среднерыночным значениям. «В целом по региону разрыв в декабре составил 13%, это максимальное значение в 2022 году, которое также фиксировалось в октябре 2022 года. В среднем с сентября по декабрь новые квартиры выходили на 11% дешевле к рынку», — подсчитали в ЦИАН.

Что касается общего объема предложения, то на начало января 2023 года на первичном рынке Московского региона в продаже находилось 113,1 тысячи квартир и апартаментов: показатель вернулся к уровню 2018 года. В годовой динамике выбор выше в 1,5 раза (в начале 2022 года на рынке было доступно 75,5 тысячи лотов), по сравнению с началом 2021 года — больше на 70%. При этом на столицу приходится около 63% всех лотов в регионе, год назад ее доля была ниже — 59%.

* Есть в распоряжении Business FM