Осторожные прогнозы на 2023 на рынке недвижимости - «Аналитика рынка»

Мы попросили экспертов высказаться о том, какими будут цены, спрос, предложение, льготы на рынке недвижимости в 2023 году.

Андрей Гарифуллин, заместитель коммерческого директора Нмаркет.ПРО

Предпосылок для какого-то серьезного снижения цен в среднем по рынку я не вижу. Но здесь нужно разделять классы жилья. Если по-простому, то чем дороже проект, тем больший дисконт можно получить сейчас и в 2023 году. Если брать московский рынок, то бОльшая часть проектов бизнес- и премиального класса итак не подходила под льготную ипотеку. В наиболее массовом классе комфорт цена снижаться не должна.

Скидки и акции сейчас сильно зависят от способа покупки. При 100% оплате, рассрочках и покупке без применения субсидий достигают 30%. На вторичном рынке ситуация похожа и сильно будет зависеть от соответствующих ипотечных программ.

И это важный вопрос, в какую сторону будут двигаться инициативы банков и государства, т. к. увеличение продаж на вторичке даст приток клиентов и на первичном рынке.

В целом максимально возможная коррекция не будет составлять десятки процентов. На данный момент разница в предложениях и цене реальной покупки составляет чуть менее 10%, по моему мнению такая тенденция сохранится и на 2023 год.

По поводу жилищных льгот думаю, что мы увидим трансформацию семейной ипотеки в сторону расширения целевой аудитории этих программ. Расширение и дополнение существующих программ, добавление новых. Внимательно будем смотреть за развитием так называемой ипотеки траншами, которая вызвала интерес в конце 2022 года.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

Цены

В соответствии со сложившимися тенденциями можно говорить о том, что цены на первичном рынке стабилизировались с относительно небольшой негативной тенденцией в первом квартале 2023 года.

Это связано с тем, что на вторичном рынке негативная тенденция более выражена, что что будет создавать дополнительное давление на первичный рынок. Кроме того, меняются не в лучшую сторону условия льготных ипотечных программ. Но все первые кварталы в графиках продаж не являются приоритетными по объемам, поэтому платежеспособного спроса может хватить для того, чтобы серьезно не менять ценовую политику в новостройках.

Спрос

Спроса явно недостаточно, если бы существовали только рыночные условия его удовлетворения. Поскольку льготная ипотека от государства (8%) и немного подорожавшая льготная ипотека от застройщиков (3–5%) остаются, этого, скорее всего, хватит для выполнения плана.

Ипотека

Льготная ипотека от государства остается до середины 2024 года. Застройщики, банки и ЦБ РФ нашли взаимопонимание по оценке величины приемлемых рисков, и это позволит стимулировать спрос льготной ипотекой от застройщиков. В целом надо понимать, что любая льготная ипотека, за исключением социальной, применяется только в крайних случаях недостатка спроса. По мере стабилизации экономики и рынка недвижимости она будет сокращаться.

Предложение и новые проекты

Объемы строительства жилья в Москве стабильны и находятся в пределах 15,5–16,5 млн м2 на протяжении трех последних лет. Это говорит о том, что недостатка предложения на рынке в ближайшие годы не будет. Кроме того, Москва — один из самых устойчивых рынков недвижимости на ближайшие десятилетия.

Что касается рынка РФ, то и тут показатели достаточно стабильны, а учитывая стратегические планы Правительства, объем жилого строительства будет наращиваться. И эти планы вполне реалистичны. Особенно стоит отметить бурный рост индивидуального жилищного строительства. При относительно небольших стимулирующих мерах данный вид недвижимости по своему объему превзошел индустриальное строительство в неблагоприятный 2022 год. У рынка жилой недвижимости очень хорошие перспективы развития, которые к тому же поддерживаются властями на всех уровнях.

Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78»

На мой взгляд, в 2023 году цены на жилье должны снизиться на 10% в связи с понижением спроса на недвижимость. Оно обусловлено возможным изменением условий льготной ипотеки и повышением кредитной ставки для заемщика. Поскольку основные сделки происходят как раз с помощью такого инструмента, как ипотека. Чтобы как-то привлечь клиентов, застройщики вынуждены идти на понижение цен.

Предложение в 2023 году радикально не сократится, потому что проекты на 2023 год были заранее запланированы еще в 2022. На рынке премиальной недвижимости спрос сохраняется стабильным, но количество сделок по другим сегментам снижается второй месяц. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось много предложений, более привлекательных, чем на первичном. Однако застройщикам нужны продажи, поэтому в какой-то момент они придут к необходимости снижать цены.

Предполагаю, что застройщики будут индивидуально договариваться с банками и создавать совместные программы ипотеки и рассрочки. Также рынок рассчитывает, что государство расширит критерии получения льготной ипотеки или создаст новые ипотечные программы, чтобы не только семьям с детьми, но и другим категориям граждан стали доступны выгодные кредиты.

Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Интрига о судьбе льготной ипотеки после многочисленных дискуссий чиновников и участников рынка благополучно разрешилась 15 декабря. Программа продлена до июля 2024 года, что, на наш взгляд, является позитивным сигналом рынку.

Можно было бы с уверенностью прогнозировать новый рост спроса в 2023 году, если бы не риски, никак не связанные с экономикой. С большой вероятностью геополитика будет охлаждать настроения и заёмщиков, и застройщиков, и банков. Кризис никуда не делся, поэтому пока в 2023 году мы не видим предпосылок для возвращения к рекордным ипотечным показателям 2021 года. Напомним, тогда объем выданных жилищных кредитов достиг 5,7 трлн. рублей.

Вместе с тем, от продления госпрограммы выиграют рядовые потребители, которые смогут по-прежнему улучшать жилищные условия, не переплачивая лишние деньги по жилищным кредитам. Их ежемесячный платёж сохранится на текущих уровнях. Подчеркну, решение брать кредит многие люди теперь принимают, оценив как раз текущую финансовую нагрузку на личный или семейный бюджет.

Базовая ставка программы будет повышена до 8%. Однако, опираясь на опыт предыдущих лет, уверен, благодаря дисконтам к процентам, которые банки и застройщики предоставляли заёмщикам, люди смогут брать ипотеку дешевле. Фактически стоимость ипотечных денег для людей вырастет совсем незначительно, что будет стимулировать спрос.

Очевидный и важный плюс — новое решение государства о том, что семейная ипотека будет расширена для заемщиков, воспитывающих двоих детей до 18 лет. Это резко увеличит аудиторию госпрограмм и даст новый импульс спроса. Уже к концу 2022 года около половины сделок с недвижимостью стали ипотечными, свидетельствуют данные платформы Дом.Клик и ипотечного лидера страны Сбербанка.

Закономерно, что расширение аудитории госпрограмм приведет к росту доли льготной ипотеки в продажах недвижимости. Так как реальные доходы населения падают, и вряд ли тренд изменится в 2023 году, число ипотечников неизбежно вырастет. По нашим оценкам, доля льготной ипотеки может вырасти до 65%-70% от всего числа сделок и превысить 90% в новостройках.

К сожалению, вновь остается без поддержки государства ипотека на «вторичку». Из-за этого на рынке усилится дисбаланс, который уже привел к разрыву цен между новостройками и готовой недвижимостью. Остается надеяться, что застройщики будут активнее предлагать удобные схемы «трейд инн» для роста своих продаж. А банки смогут вновь порезать ипотечные ставки «вторички» ниже психологического для рынка рубежа — 10%.

Такой сценарий возможен, если ситуация в экономике будет как минимум не хуже, чем сейчас, а ключевая ставка регулятора останется на уровне 7,5% или ниже.

Отмечу, что из-за осенних шоков в экономике страны к ноябрю 2022 года, по данным ЦБ, средние ставки по жилищным кредитам выросли до 7,38% с минимального июньского показателя — 6,17%.

Продление и расширение льготных ипотечных госпрограмм и выход кривой кризиса на плато могут развернуть тренд. Тогда потребители увидят средние ипотечные ставки — 5%-6% в новостройках и 8,5% — 9,5% для готовой недвижимости. Это комфортные и привычные людям значения процентов и дополнительная мотивация брать недвижимость в кредит, а не откладывать решение до лучших времён.

Благодаря государственным мерам поддержки, мы с осторожным оптимизмом ожидаем, что спрос на ипотечном рынке в 2023 году будет выше, чем в 2021 и в 2022 году. Хотя оговоримся, если не будет новых стрессов как экономических, так и геополитических. События текущего кризисного года обрушили объемы и число сделок ипотеки.

Если в 2023 году население почувствует стабильность и адаптируется к ситуации, то, разумеется, многие вернутся к планам по улучшению жилищных условий. Теперь на ипотечном рынке для этого есть практически все необходимые инструменты и меры господдержки.

Айрат Ямаев, основатель и генеральный директор ГК «One Company»

Считаю, что многое будет зависеть от геополитической ситуации в стране и доступности ипотечных продуктов. Застройщикам придется подстроиться под обновленные условия льготной ипотеки. Уже известно, что ипотека с господдержкой на новостройки сохранится, следовательно, интересы покупателей не сместятся на рынок готового жилья.

Предполагаю, что в первые месяцы наступающего года спрос на недвижимость несколько сократится, цены подсядут. В январе–феврале, в качестве реакции на такое положение вещей, появятся маркетинговые продукты от застройщиков: скидки при единоразовой оплате, парковка или кладовка в подарок, трейд-ин, рассрочка. В дальнейшем ситуация стабилизируется, начнется плавный рост цен.

Рынок недвижимости сегодня — это рынок покупателя, и я убежден, что новый тренд сохранится в 2023 году. Как застройщикам, так и собственникам придется находить подход к покупателям, ориентируясь на их запросы.

Ксения Антонова, главный редактор ЕГРН.Реестр, проверка недвижимости, Екатеринбург

Изменения в ипотеке

Несмотря на то, что льготная ипотека с государственной поддержкой должна была закончиться 31 декабря, программу продлили до 1 июля 2024 года. С повышением ставки до 8%.

Эта программа будет востребована, но уже не так, как это было в 2020 году. Скорее всего, в 2023 году часть клиентов переключится на семейную ипотеку, которую расширили. Сейчас по ней можно купить квартиру семье с двумя несовершеннолетними детьми, независимо от их возраста. Кроме того, до лета 2024 года на рынке могут появиться новые альтернативные ипотечные программы, которые должны быть сопоставимы по доступности со льготной.

Спрос на уровне

Варианты развития рынка недвижимости в 2023 году были разные. Все зависело от того, будет продлена льготная ипотека или нет. На рынке недвижимости ожидали снижения спроса до 10%, если бы программа закончилась. После указа президента картина немного поменялась. Продление льготной ипотеки должно остановить падение спроса, возможно, даже вернуть его на прежний уровень.

Но повышения ожидать не стоит. Все, кто хотел купить под 6,7–7%, уже купили, подгоняемые новостью о том, что программу закроют. Повышение ставки до 8% сузит число потенциальных покупателей.

Возможно, спрос частично перейдет на вторичный рынок. Поскольку разница в цене между новостройками и вторичкой колоссальная — почти 40%. Скорее всего, сейчас покупатели будут выбирать именно недорогие объекты, пусть и по высокой ставке.

Как поменяются цены

На рынке новостроек снижения цен ждать не стоит. Возможно, только на нераспроданные объекты. Но скорее всего, чтобы поддерживать уровень спроса, девелоперы будут продолжать вводить субсидии и акции для привлечения клиентов, но через удорожание объектов.

Что касается вторичного рынка, серьезных изменений не будет. Пока нет никаких предпосылок, что цены будут расти. Возможно, некоторые объекты будут продаваться с большой скидкой. Более того, продавцы переоцененных объектов пересмотрят свои взгляды и пойдут навстречу рынку.