Новостройки Москвы и Подмосковья в 2022 году: спрос резко упал, рынок затоварен. Но цены все равно выросли - «Аналитика рынка»

Экономические последствия украинских событий жёстко ударили по рынку недвижимости московского региона. Спрос упал более чем на 20%, объем предложения бьет рекорды, но цены все равно выросли - спасибо ипотеке с искусственно сниженными ставками.

Спрос

Несмотря на активную помощь государства в виде льготных ипотечных программ и ипотеку от застройщиков с почти нулевыми ставками, продажи новостроек в столичном регионе упали за год на 26%.

В 2021 г. в «старой» Москве, Новой Москве и Подмосковье по ДДУ было продано 8,3 млн кв. м жилья, а в 2022 г. – только 6,3 млн кв. м, говорит Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики Группы «Самолет».

Если считать не в метрах, а в ДДУ, то спрос на новостройки, по оценкам брокеров, сократился на 8,5-26%. Результаты были бы еще хуже, если бы не традиционное оживление рынка в конце года. В ноябре продажи по сравнению с октябрем увеличились на 44% в Москве и на 13% в Подмосковье, в декабре рост спроса продолжился:

Кол-во ДДУ
Москва
Новая Москва
Подмосковье

Декабрь 2022
5 498
1 981
4 842

Относительно ноября 2022
22,9%
62,1%
32,0%

Относительно декабря 2021
-26,8%
-11,3%
-36,2%

Источник: Est-a-Tet со ссылкой на данные Росреестра

Меньше всего от СВО пострадала «старая» Москва, где, по данным агентства «Бон Тон», в 2022 г. было зарегистрировано 52,5 тыс. ДДУ – на 8,5% меньше, чем в 2021-м. Роман Соколов, заместитель исполнительного директора – руководитель отдела продаж Est-a-Tet, приводит более пессимистичные оценки – минус 13,3% к прошлому году, но и у Est-a-Tet «старая» Москва выглядит намного лучше Новой и Подмосковья.

Кол-во ДДУ
Москва
Новая Москва
Подмосковье

2022
56 479
19 666
54 170

Относительно 2021
-13,3%
-26,4%
-23,9%

Источник: Est-a-Tet со ссылкой на данные Росреестра

Своей относительной устойчивостью рынок «старой» Москвы обязан огромным скидкам, к концу года доросшим до 35%, и ипотечным программам с околонулевыми ставками, которые стали главным драйвером спроса во второй половине 2022 г. За МКАД аттракцион неслыханной щедрости такого размаха не достигал. К большому сожалению застройщиков, против «нулевой» ипотеки решительно выступил Центробанк – см. «Чрезмерно дешевая ипотека угрожает стабильности банковской системы», и в декабре 2022-го банки подобные программы свернули.

«В 2022 г. стало понятно, что ипотека является не просто основным драйвером спроса, она может по-настоящему вытянуть продажи, но при этом даже и нарушая законы экономики. Введение субсидированных ставок и околонулевой ипотеки продемонстрировало опасность такого подхода. Это была временная мера, которая выполнила свое предназначение», - считает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».

По данным Est-a-Tet, к концу года на ипотеку – в основном с искусственно сниженными за счет субсидий от государства и застройщиков ставками – приходилось более 80% продаж в «старой» Москве и около 90% - за МКАД.

Доля ипотечных сделок
Москва
Новая Москва
Подмосковье

Декабрь 2022
81%
91%

87%

Ноябрь 2022
77%
87%
82%

Декабрь 2021
57%
65%
68%

Источник: Est-a-Tet со ссылкой на данные Росреестра

А в среднем по году ипотека обеспечила 70% продаж новостроек в «старой» Москве и по 77% в Новой Москве и Подмосковье.

По оценке «Бон Тон», доля кредитных сделок в 2022 г. была еще выше: 87% в «старой» Москве, 88% в Новой и 90% в области.

Цены

Ипотечное стимулирование спроса позволило застройщикам наращивать цены предложения даже на фоне существенного снижения покупательской активности. По данным группы «Самолет», по итогам 2022 г. стоимость новостроек в Москве и Подмосковье выросла в среднем на 10% относительно конца 2021 г.

Впрочем, основной рост пришелся на первую половину 2022 г. - летом ценовой коридор установился на уровне 290-300 тыс. руб./кв. м по московскому региону, подчеркивает Леон Пряжников. Стоимость кв. м в старых границах Москвы еще в начале 2022 г. перевалила за рубеж 400 тыс. руб., после чего и стабилизировалась на этом уровне. Цены на новостройки Новой Москвы вышли в диапазон 220-230 тыс. руб./кв. м в июне 2022 г. Московская область с весны 2022 г. балансирует на уровне 160 тыс. руб./кв. м, рост относительно конца 2021 года составил 11%.

«Как видим, рынок закончил бурный ценовой рост в 2022 г. Весной-летом были найдены диапазоны, в которых рынок и существует. В рамках сравнения месяц к месяцу бывают кратковременные снижения, которые отыгрываются в последующем месяце», - отмечает Пряжников.

В «старой» Москве цены выросли меньше, чем в среднем по московскому региону. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», стоимость метра за год увеличилась на 4,6%. При этом средняя цена лота снизилась на 2,3% благодаря уменьшению средней площади на 7%, с 58,2 до 54 кв. м. Застройщики ужимают площади, чтобы «вписаться» в сократившиеся бюджеты покупателей, не снижая стоимости метра.

Примерно по той же причине они увеличивают этажность домов. По данным компании «Метриум», в минувшем году суммарная площадь строящихся в столице высоток (зданий от 100 метров) выросла на 18%. «Повышение этажности проектов делает их более коммерчески эффективными. При этом небоскребы популярны среди покупателей, потому что зачастую ассоциируются с престижем и высокими технологиями. Кроме того, клиентов привлекают видовые квартиры», - поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Согласно подсчетам «Бест-Новостроя», в Москве в разрезе классов за год больше всего подорожали новостройки сегмента бизнес+премиум: средний бюджет увеличился на 3% (до 33,38 млн руб.), а цена метра – на 8,1% по средней цене 1 кв. м. В массовом сегменте средняя цена «квадрата» выросла на 1,1% до 270,68 тыс. руб., а заявленная цена лота сократилась на 5,5% (до 11,7 млн руб.).

Предложение

Продолжится ли рост цен на новостройки в 2023 г. – большой вопрос. Помимо снижения покупательской активности на цены давит огромный объем предложения. Если в 2020-2021 гг. на фоне ажиотажного спроса новостройки были в дефиците, то к концу 2022 г. рынок скорее страдает от затоваривания. Как отмечает Леон Пряжников, сейчас объем экспонирования достиг 5,3 млн кв. м – это допандемийный уровень. По данным «Самолета», больше всего новостроек в границах «старой» Москвы – 2,7 млн кв. м.

По итогам 2022 г. в московских новостройках продавалось 69 тыс. квартир и апартаментов - это рекордный показатель, подтверждает данные Пряжникова Надежда Коркка. А на рынке Новой Москве к концу года экспонировалось почти 18 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения массового жилья во всей «старой» Москве, добавляет Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

По информации «Бест-Новостроя», с января 2021 г. число лотов в реализации наиболее существенно выросло в Новой Москве: +93,2% (до 18,1 тыс. лотов). В старых границах Москвы экспонируется 49,3 тыс. лотов (+57,4%), в Подмосковье – 36,8 тыс. (+36,5%).

Резкое увеличение объемов предложения главным образом связано с падением спроса и стартом продаж в проектах, запуск которых откладывался в период пандемии, считает Надежда Коркка.

При этом застройщики не стали откладывать старт новых проектов в надежде на льготные ипотечные программы. «Несмотря не ряд негативных факторов, в 2022 г. было запущено немало инструментов, которые были направлены на стимулирование спроса, в первую очередь, льготная ипотека. Таким образом, у девелоперов не было оснований тормозить запуск запланированных проектов», - поясняет логику застройщиков Ирина Доброхотова.

Суммарно в московском регионе в 2022 г. стартовало 107 проектов. 77 из них в границах старой Москвы, что на 10 проектов больше, чем в 2021 г. (67 проектов), 7 – в Новой Москве (в сравнении с 2021 г. больше на 3 проекта) и 23 – в Подмосковье (в 2021 г. вышло 30 новых проектов).

На рынке жилья формируются предпосылки для профицита, если спрос в 2023 г. не будет расти, полагает Владимир Щекин. Впрочем, он надеется, что «этот сценарий пока маловероятный, потому что власти существенно расширили семейную ипотеку и продлили льготную».

Прогнозы на 2023 год

Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

«Пока дать объективный прогноз по ценам на недвижимость достаточно сложно. Полагаю, в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения в зависимости от класса может корректироваться в пределах нескольких процентов, как в большую, так и меньшую сторону (с учетом скидок). Процесс ценообразования во многом будет зависеть от ситуации в экономике, геополитики и, соответственно, настроений покупателей (спроса)».

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Думаю, что первичное жилье в 2023 г. подорожает приблизительно на уровне инфляции. Продление льготных ипотечных программ обеспечит застройщиков стабильным спросом и, соответственно, приведет к умеренному росту цен. Однако существенного повышения темпов продаж ждать не следует, потому что в обществе сохраняется атмосфера неопределенности и продолжает снижаться платежеспособность населения. Предполагаю, что по итогам 2023 г. количество сделок останется примерно на уровне 2022 г., если не произойдет новых глобальных потрясений. Важнейшими драйверами спроса будут семейная и льготная ипотека».

Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет»:

«Цены на новостройки стабилизировались, в 2023 г. мы прогнозируем рост в районе 1-2%. Объемы продаж останутся на уровне 6-6,5 млн кв. м, а объем экспонирования может вырасти до 6 млн кв. м».

Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон»:

«На уровень цен в 2023 г. будут оказывать влияние несколько факторов, которые в полной мере проявили себя в 2022 г. Потребители и девелоперы со своей стороны научились балансировать на не растущем рынке. Факторы, которые будут действовать в понижающую сторону, - снижение платежеспособного спроса и увеличение объема предложения в реализации. В этих условиях девелоперы будут поддерживать спрос через скидки и ставки по субсидированной ипотеке. В 2023 г. можно ожидать также и некоторой коррекции вниз, особенно по переоцененным проектам. Более устойчиво в этой ситуации будет чувствовать себя массовый сегмент».

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):

«В текущей обстановке давать конкретные прогнозы трудно. Пока перспективы представляются мне умеренно оптимистичными. Спрос на достаточном уровне обеспечат программы поддержки ипотеки. Помимо этого, возможен рост спроса на жилье со стороны военнослужащих. Ситуация в экономике в целом стабильна, поэтому клиенты продолжат постепенно приобретать квартиры».