Цены на аренду жилья продолжают падать: снимать квартиры попросту некому - «Аналитика рынка»

Владельцы "бабушкиных" квартир, доставшихся им по наследству, пребывают в глубоком унынии. Потенциальные съемщики жилья либо покинули Россию, либо вынуждены вернуться к родителям из-за отсутствия денег. Оставшиеся же требуют снижения цены. О ситуации на рынке аренды нам рассказали эксперты.

Сначала - официальная информация. Средняя стоимость аренды квартиры в Москве снизилась на 19% по сравнению с январем прошлого года. С учетом жилья высокого уровня цена аренды по состоянию на 1 января 2023 года составила 65 тысяч рублей в месяц. Таковы данные исследования "Дом.РФ".

- Снижение стоимости аренды квартир логично, ведь за этот год из России выехало около двух миллионов человек, которые и были основными съемщиками, - говорит политолог Илья Гращенков.

За границу уехали айтишнки, богатые люди. В итоге москвичам приходится прибегать к более гибкой политике, например, сдавать квартиру не одному человеку, а сразу нескольким. Похоже, что в ближайшее время не стоит ждать возвращения большого количества людей, которые вновь начнут снимать. И, скорее, наоборот, многие продолжат уезжать. "Ждать повышение цен на рынке аренды жилья я бы не стал, по крайней мере пока предложение существенно больше спроса", - говорит Гращенков.

Аренда однокомнатных квартир эконом-класса в Москве варьируется от 28 тысяч до 35 тысяч рублей в месяц, двухкомнатных - от 30 до 36 тысяч рублей, трехкомнатных - от 38 до 48 тысяч, - рассказывает эксперт по недвижимости Александр Харыбин.

- Мы сдали на год режиссеру "Мосфильма" хорошую двухкомнатную квартиру на Мосфильмовской улице за сто тысяч рублей, - рассказывает владелец жилья Виктор. - Год назад она стоила 135 тысяч в месяц, причем выстраивалась очередь из желающих ее снять. Актеры и режиссеры - люди не бедные, у них съемочный день стартует с оплаты в 80 тысяч рублей. Однако за прежнюю цену снимать не стали - понимают конъюнктуру.

- Сдали шикарную квартиру на Ленинском проспекте за 48 тысяч - раньше она сдавалась за 65 тысяч, но квартиросъемщик уехал, - говорит "бабушкин" наследник Алексей. - Квартир стало больше, конкуренты есть, ценник снизился.

- Разброс средних ставок аренды по районам Москвы традиционно очень велик, самые востребованные однокомнатные квартиры в хорошем состоянии стоят от 30 до 80 тысяч рублей, - говорит руководитель департамента аренды федеральной компании "Этажи" в Москве Никита Налимов. - Самые доступные варианты - в Восточном округе, где "однушку" с хорошим ремонтом можно стоит снять за 30-40 тысяч рублей, в Юго-Восточном округе - за 35-40 тысяч рублей, в Южном округе - 40-42 тысячи рублей, в Северном и Северо-Восточном округах - 45-50 тысяч рублей, в Северо-Западном округе - 50-55 тысяч рублей, в Западном округе - 60-65 тысяч рублей, в Центральном округе - 65-80 тысяч рублей. При заключении договора собственники еще готовы делать дисконт - 3-5 тысяч рублей от начальной ставки аренды.

В Санкт-Петербурге на фоне выросшего объема предложения средние ставки аренды квартир только за последний месяц снизились на однокомнатные квартиры на 6%, на двухкомнатные на 3,2%. При этом в сравнении с январем прошлого года она ниже на 20,6% и 11,5% соответственно. Справедливости ради стоит отметить, что прошлый год отличался очень резким подорожанием ставок аренды на фоне дефицита предложения.

Большой рост объема предложения связан сразу с несколькими факторам. Во-первых, в прошлом году в этот период на рынке еще отмечался дефицит предложения после ажиотажного спроса на аренду в конце лета и осенью, во-вторых, в этом году более заметная динамика роста предложения в связи с тем, что часть из тех, кто не смог быстро продать свои квартиры за ту цену, которую хотел, параллельно с продажей выставили их для сдачи в аренду. Плюс освободилась часть квартир, которые ранее занимали временно покинувшие страну.

- Предложение пополнилось квартирами, которые ранее сдавались в посуточную аренду. Спрос на них стал ниже и теперь собственники выставляют эти объекты для сдачи на долгий срок, - говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

И приводит пример. Перед Новым годом семейной паре было необходимо оперативно сдать свою недвижимость. Квартира была в хорошем состоянии, "евродвушка", после ремонта. Изначально ее арендная ставка составляла 65 тысяч, но поскольку хозяева спешили они были готовы сделать скидку - 15 тысяч рублей.

- Мы наблюдаем тенденцию небольшого снижения арендных ставок, но в сентябре-начале октября 2022 года колебание было более ощутимым, - говорит генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. - Один из факторов текущего снижения ставок связан с высоким ростом ставок осенью 2021 года. Фактически, стоимость аренда была перегрета и сейчас возвращается к рыночным показателям. Ощутимые скидки делаются в случае, если квартиры арендуются на длительный срок. Таких запросов немного, торг на месте незначительный, 2-3%.

Всегда были люди, которые приобретали квартиры с целью заработка от последующей сдачи в аренду. Рынок постоянно пополняется объектами этих владельцев. Однако сейчас бизнес этих собственников находится в кризисе из-за демпинга ставок со стороны "внезапных" арендодателей (речь идет о людях, потерявших работу), сдающих квартиры спонтанно и быстро.

Генеральный директор агентства недвижимости Дмитрий Долгов рассказывает, что средняя стоимость арендной ставки однокомнатных квартир варьируется от 36 до 75 тысяч рублей в месяц, в зависимости от класса жилья. Так, рента однокомнатной квартиры массового сегмента на юге Москвы будет стоить 36 тыс. рублей в месяц, на юго-западе - 50 тысяч, на северо-западе - 45 тысяч, на севере столицы - 48 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса цены, разумеется, выше: на юге Москвы средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет 55 тысяч рублей в месяц, на юго-западе - 75 тысяч, на северо-западе - 75 тысяч, на севере столицы - 60 тысяч рублей в месяц.

- Конечно же, в текущей геополитической ситуации арендодатели идут навстречу арендаторам и в среднем дисконт при заключении сделки составляет 5-10% от цены рекламного предложения, - подчеркивает Дмитрий Долгов.

Тенденция к увеличению объема предложения арендного жилья на сегодняшний момент действительно присутствует. Экономическая и политическая ситуация в мире привели к тому, что большое количество жителей Москвы и Санкт-Петербурга переехали в страны СНГ, Азию, Дубай.

В связи с релокацией квартиры, которые не нашли своих покупателей на вторичном рынке, простаивают и не приносят доход. Таким образом, люди приняли решение пока сдать свои объекты недвижимости, ожидая роста цен.

- Что-то прогнозировать, конечно, трудно, - продолжает Дмитрий Долгов. - Многое зависит от того, как будет складываться экономическая, политическая ситуация.

- Изменения средних цен предложения на рынке аренды преимущественно происходят механически: при уходе из экспозиции ликвидных экономичных лотов остаются более дорогие, что поднимает усредненный ценовой показатель, и напротив, при низком спросе экспозиция растет, пополняется дешевыми объектами, и медианная цена снижается, - рассказывает заместитель директора Управления аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова. - Кроме того, во время активного осеннего сезона (обычно он длится с конца августа по октябрь), на фоне повышенного спроса, арендодатели поднимают цены, но вслед за ослаблением интереса клиентов к объектам и ростом объема предложения арендные ставки идут на понижение.

До весны оживление рынка аренды маловероятно, полагает Оксана Полякова. - Зимний спрос всегда невысокий, но он есть, и недорогие ликвидные объекты находят арендаторов. Собственникам нужно быть готовыми к тому, что в условиях конкуренции за арендаторов им придется снизить цену (в среднем на 5–10%), быть более лояльными и снять часть ограничений для арендаторов. Если арендатор не находится, возможно, следует повысить качество своего объекта - что-то отремонтировать, подкрасить–подклеить, обновить: скорее всего, арендная ставка от этого не поднимется, но квартира станет более конкурентоспособной при выборе клиентом из равнозначных.