Снижение цен и большие дисконты «разморозили» спрос на вторичные квартиры в Москве и Подмосковье - «Аналитика рынка»

По итогам 2022 г. спрос на вторичном рынке Москвы просел больше, чем на первичном – на 22% против 14%. Однако по факту во втором полугодии «вторичка» чувствовала себя лучше новостроек, несмотря на отсутствие ипотечной поддержки со стороны государства и застройщиков. Чуть ли не впервые за всю историю рынка недвижимости продавцы-частники быстрее девелоперов снизили раздутые цены, что и «разморозило» спрос.

В 2022 году столичное управление Росреестра зарегистрировало 132 637 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья, что на 22,4% меньше, чем в 2021 г. Глубина падения во многом объясняется высокой базой прошлого года – в 2021 г. рынок был очень активным. По сравнению с 2020 г. спрос сократился на 11%, а относительно 2019 г. - на 9%. Напомним, в 2015 г., на фоне кризиса, спровоцированного западными санкциями и обвалом цен на нефть, «вторичка» просела примерно на 30%.

При этом в денежном выражении обороты рынка сократились меньше, чем в количественном, или даже вообще не сократились. По оценке Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Сиреневый бульвар» АН «Римарком» в Троицке, на «вторичке» Новой Москвы количество авансов и сделок в 2022 г. снизилось на 7 и 9%, а число обращений - не менее чем на 12%. «В то же время валовые показатели, если говорить о нашей компании, остались на уровне прошлого года. Конечно, этому во многом способствовал рост цен на жилье, продолжавшийся всю первую половину 2022 г.», - добавляет эксперт.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые четыре месяца года средняя стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась на 10,6%, Новой – на 5,8%, а в Подмосковье - на 11,7%. Основной скачок пришелся на март, когда цены выросли сразу на 5,6%, 1,9% и 4,5% соответственно. После старта СВО в конце февраля и где-то до 20 марта на рынке «на фоне девальвации рубля и наложения на РФ беспрецедентных санкций царила ажиотажная активность покупателей: число обращений день ото дня на 30-50% превышало норму… По числу авансов и сделок март обогнал февраль на 20% и также - на 20% - был результативнее марта прошлого года», - рассказывает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Дело в том, что в марте, уже после увеличения ключевой ставки до 20%, некоторые банки по инерции продолжали кредитование готовых объектов по ранее одобренным ставкам, что подтолкнуло покупателей быстро принимать решение о покупке и выходить на сделку, поясняет Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль». Однако «это уникальное окно возможностей для вторичного рынка быстро захлопнулось».

К концу марта банки перестали выдавать ипотеку по старым ставкам, а по новым почти никто не брал – по данным «Инкома», в апреле доля ипотеки в структуре спроса сократилась до 12% (годом ранее она составляла 39%). Вместе с ипотечным спросом рухнул и общий: по оценке Сергея Шломы, - в два раза по сравнению со стандартным показателем и в три раза по отношению к активному марту. Продавцы при этом продолжали надеяться на лучшее, то есть старались удерживать цены и не увеличивали скидки. «В среднем дисконт составлял 5%, не более», - вспоминает Шлома.

Однако в мае, после того как продажи, по данным столичного управления Росреестра, упали еще на 37% к апрелю, после апрельского снижения на 37,5% к марту, цены все же поползли вниз. Согласно индексу стоимости жилья, рассчитываемому IRN.RU,с мая по декабрь 2022 г. старомосковский метр подешевел на 7,5% и, фактически, вернулся к уровню до начала спецоперации (-0,8% к февралю 2022 г.). Новая Москва потеряла 5,8% - на присоединенных территориях жилье в конце 2022 г. стоило меньше, чем в конце 2021 г. И только область, где цены за восемь месяцев упали лишь на 2,9% благодаря перетоку спроса из слишком дорогой Москвы, сумела показать ощутимый плюс по итогам 2022 г. – см. обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья.

«Цены в декабре 2022 г. не выросли относительно декабря 2021 г. Это важно, учитывая, что предыдущие два года ежегодный прирост цены был по 20%», - подчеркивает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль».

Цены реальных сделок сократились значительно больше цен предложения – за счет торга. «В 2021 г. скидок практически не было, если же они где-то и встречались, то были минимальными. Например, в эконом- и комфорт-классе скидка была примерно 100-300 тыс. рублей. В 2022 г. скидки доходили почти до 20% по некоторым объектам», - говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

По оценке Анастасии Ковалевой, средний уровень скидок на вторичном рынке Новой Москвы за год вырос минимум на 10%: «Если на растущем рынке очень хорошим дисконтом год назад являлась скидка в размере 5%, то сейчас никого не удивить даже дисконтом в 15%».

По данным «Инкома», в 2022 г. средний дисконт на массовом вторичном рынке в 2022 г. составлял 5–10%, максимальная скидка – 15%. В конце года «скидки свыше 10% происходили примерно в 20% случаев, как правило, связанных с переоцененностью объекта собственником», добавляет Екатерина Бережнова.

А в целом – с учетом снижения цен предложения - в 2022 г. стоимость продажи квартиры на вторичном снизилась примерно на 20% от пиковых значений в марте, отмечает Шлома.

При этом успешно продаются только те объекты, чьи владельцы готовы пойти навстречу покупателям. И, в отличие от прошлых кризисов, когда на скидки соглашались хорошо, если процентов 20 участников рынка, сейчас «80% продавцов предоставляют дисконт, и их объекты продаются быстро – сроки экспозиции находятся примерно на уровне 2021 г. Переоцененные объекты (и без скидок) остаются в экспозиции до тех пор, пока их владельцы не пересмотрят свои приоритеты – продать со снижением цены или продолжать ждать. Но ожидание на падающем рынке означает только дальнейшее снижение цены и потерю дохода от продажи. Поэтому на падающем рынке кто первый продал, тот и в выигрыше», - подчеркивает Сергей Шлома.

Готовность участников рынка к снижению цен, наряду с уменьшением ключевой ставки ЦБ, «разморозила» спрос, и практически всю вторую половину года продажи на вторичном рынке росли в месячном выражении. Даже в октябре, после объявления частичной мобилизации, число переходов прав на «вторичке» увеличилось на 11%.

Для сравнения: новостройки в октябре недосчитались 40% сделок. Да и в целом на протяжении последних месяцев вторичный рынок выглядел лучше первичного, хотя ни льготной, ни тем более околонулевой ипотеки на «вторичке» нет. Снижению ипотечных ставок покупатели предпочли снижение цен.

Более того, люди, как оказалось, готовы брать кредиты по рыночным ставкам на уровне 10,5-11% при условии привлекательной цены жилья. Доля ипотеки на вторичном рынке опустилась до минимума в апреле-мае, но в июне начала постепенно расти на фоне снижения ключевой ставки ЦБ и в конце 2022 г. уже не сильно отличалась от показателей 2021 г. Например, в «Инкоме» в октябре 2021 г. на ипотеку приходилось 42% сделок, в ноябре 2021 г. - 42%, а октябре-ноябре 2022 г. - 40%.

В целом по итогам 2022 г. доля ипотеки, конечно, сократилась относительно 2021 г., но не кардинально. Если, например, в 2021 г. с привлечением ипотечных средств состоялось более 60% сделок в Новой Москве, то в 2022 г. - 50%, говорит Анастасия Ковалева. В «Миэль» в 2021 г. ипотечными были 56% сделок, а в 2022 г. – 52%.

Впрочем, в 2023 г. число ипотечных сделок, скорее всего, сократится - ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная тоже, считает Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно уменьшение покупательной способности населения, уверен эксперт, и это будет давить на цены: «Мы прогнозируем дальнейшее удешевление жилья примерно на 10%, плюс теоретически возможна плавная коррекция еще на 5%».

Помимо сокращения доходов покупателей, цены тянет вниз и избыток предложения, образовавшийся на фоне низкого спроса.

«В марте, в результате известных событий, рынок замер. Многие объекты «вторички» переходили на рынок аренды, так как собственникам было непонятно, насколько затянется ситуация. Беспрецедентно высокая ключевая ставка создала сложности с ипотекой и, соответственно, понизила спрос. Объекты придерживались и убирались с рынка. В апреле объем выставленной «вторички» Москвы составил всего порядка 32 тыс. объектов. Но, начиная с июня, началось постепенное возвращение объектов на рынок», - рассказывает Екатерина Бережнова.

В итоге к концу года, по оценке Елены Мищенко, число квартир на рынке московского региона выросло в два раза по сравнению с концом 2021 г. В Новой Москве объем экспозиции за год увеличился на 30%, отмечает Анастасия Ковалева.

По данным «Инкома», в декабре 2022 г. объем предложения на вторичном рынке «старой» Москвы насчитывал 86,54 тыс. лотов – это на 41,3% больше, чем в декабре 2021 г. В Новой Москве экспонировалось 8,24 тыс. объектов (+22,7% за год), в Подмосковье – 69,21 тыс. (+20,5%). Очевидно, что пока этот «навес» не рассосется, возвращение к росту цен вряд ли возможно – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от IRN.RU».
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.