Элитный рынок Москвы: умеренное оживление, переходящее в бодрый интерес - «Аналитика рынка»

Что думают эксперты о ситуации на элитном рынке Москвы? Как оценивают итоги первого полугодия 2023 года? На каком уровне находятся сейчас три ключевых рыночных показателя — спрос, предложение и цены?

В течение первых шести месяцев 2023 года в новостройках Москвы класса премиум и делюкс экспонировалось более 2100 квартир и апартаментов: это практически сопоставимо с итогами первого квартала (всего +2% за три месяца), но зато +16% за полугодие и +36% за год, отмечают аналитики NF Group*. Завершающийся второй квартал они называют «продемонстрировавшим умеренное оживление первичного элитного рынка»: за три месяца в сегменте может быть реализовано около 260 квартир и апартаментов, и впервые с конца 2021 года наблюдается квартальный рост показателя. Причем, по сравнению с первым кварталом 2023 года, рост весьма существенный: сразу плюс 100 реализованных лотов.

Тем не менее эксперты считают, что пока рано говорить о полном восстановлении покупательской активности. Во-первых, суммарный объем спроса за первое полугодие 2023 года может составить около 420 сделок, что на 14% ниже аналогичного прошлогоднего периода. Во-вторых, покупатели по-прежнему крайне избирательны: «Для многих важным фактором сейчас является возможность быстрого приобретения объектов, поэтому особый интерес наблюдается к вторичному сегменту и готовым жилым комплексам. У инвесторов, которые готовы ждать окончания строительства, как и прежде наибольшей популярностью пользуются интересные ликвидные проекты в знаковых локациях», — говорят в NF Group.

При этом, по подсчетам компании, новые проекты выходят на рынок весьма активно: за неполные шесть месяцев старт рыночной реализации был зафиксирован в семи проектах и одной очереди «старого» жилого комплекса.

«Несмотря на рост объема предложения в элитных новостройках, текущие показатели по-прежнему далеки от исторических максимумов, наблюдаемых в середине 2020 года. Сейчас основное внимание девелоперов сосредоточено на кастомизации конечного продукта и проработке качественных характеристик объектов, которые могли бы стать уникальными на рынке и создать дополнительный интерес со стороны покупателей недвижимости. Стимулирование спроса происходит в том числе за счет сохраняющихся дисконтов, но возможно уменьшение размера скидок при дальнейшем улучшении ситуации в сегменте», — отмечает партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.

Что же касается средневзвешенной цены, сейчас в целом по сегменту это 1511 тысяч рублей за квадратный метр: цены показали умеренный годовой прирост в размере 4% и при этом практически вернулись на уровень конца 2022 года (-1% за полугодие), делятся подсчетами в NF Group. «В некоторых проектах по-прежнему сохраняются ранее предоставленные дисконты, различные программы скидок и специальных условий приобретения пока не теряют своей актуальности. Однако в большинстве случаев девелоперы придерживаются ранее установленного ценообразования, сохраняя стоимость лотов на прежнем уровне», — рассказывают аналитики.

По словам Андрея Соловьева, «динамика средневзвешенной цены предложения до конца года, вероятно, сохранит умеренный характер, при этом возможна корректировка показателя в зависимости от общего баланса спроса и предложения». В общем, завернутая в красивую обертку и вполне традиционная для всех аналитиков позиция «будем посмотреть».

Что думают «коллеги по цеху» NF Group о ситуации, сложившейся на элитном рынке Москвы к сегодняшнему моменту? Как оценивают итоги первого полугодия 2023 года? И на каком уровне, с их точки зрения, находятся сейчас три ключевых рыночных показателя — спрос, предложение и цены?

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet

«Средневзвешенная цена предложения в элитном сегменте по предварительным данным за второй квартал 2023 года составила 1,9 млн рублей за квадратный метр. Относительно первого квартала года она выросла на 4,3%, а за год показатель фактически сохранился на прежнем уровне (корректировка +0,1%). Начиная с четвертого квартала 2022 года цена демонстрировала отрицательную динамику, в текущем квартале вновь наметился положительный тренд. Покупательский спрос в первом квартале составлял 5,8 тысячи квадратных метров. По данным Росреестра, за апрель и май 2023 года было реализовано 6,4 тысячи «квадратов», что говорит о том, что во втором квартале интерес к объектам элитного сегмента вырос, и по итогам квартала мы увидим положительную динамику в показателях реализованного спроса. Что касается предложения, его объем на первичном рынке элитного сегмента по предварительным данным за второй квартал составил 137,9 тысяч квадратных метров: за квартал показатель вырос на 2,9%, за год — на 29%. После активного вымывания предложения в конце 2021 — начале 2022 года, его объем снизился. Сейчас отмечается постепенное восстановление рынка, но показатель пока остается ниже спокойного периода 2019 года, когда во втором квартале объем предложения составлял 184 тысячи квадратных метров. Стоит также отметить, что на рынке высокобюджетного сегмента наблюдается активность девелоперов: помимо уже вышедших проектов, в сегменте был анонсирован ряд новых интересных проектов, которые могут положительно изменить текущую ситуацию на рынке».

Дмитрий Халин, CEO и управляющий партнер компании Intermark Real Estate

«На первичном рынке элитной недвижимости стоит обратить внимание на несколько ключевых показателей первого полугодия 2023 года, по которым можно сделать выводы о самочувствии рынка в целом. Прежде всего необходимо отметить снижение спроса: по сравнению с аналогичным показателем прошлого года количество сделок в первом полугодии этого года сократилось на 45%. Но здесь важно сделать оговорку: основной спад произошел в самом начале года, январе-феврале, далее спрос начал расти и уже в мае-июне практически сравнялся с маем-июнем 2022 года. Следующий показатель — рост цены предложения: она выросла в первом полугодии на 10%, что обусловлено в том числе тем, что начали активно выходить на рынок очень дорогие клубные проекты в самом центре Москвы, и они потянули за собой вверх среднюю цену. Еще один ключевой момент — рынок пополнился 10 проектами. Такого активного выхода в продажу новых элитных проектов, думаю, не было уже давно. В прошлом году в первом полугодии вышло семь проектов, а в период пандемии выходы вообще носили единичный характер. То есть те проекты, которые девелоперы до этого придерживали, стартовали в первом полугодии, и многие стартовали достаточно успешно, даже если рассматривать самый тяжелый, люксовый сегмент».

Сами девелоперы тоже говорят пусть не о революционном, но о заметном оживлении спроса и своей готовности выводить на рынок новые проекты, даже несмотря на концентрации покупательского интереса на готовых или почти готовых объектах. Но при этом по некоторым позициям взгляды игроков высокобюджетного девелоперского рынка расходятся кардинально.

Екатерина Фонарева, коммерческий директор компании KR Properties

«В первом полугодии 2023 года мы наблюдаем оживление на рынке, которое характеризуется следующими факторами. Наращивание объемов нового предложения: за анализируемый период времени стартовало 10 проектов как в открытых, так и в закрытых продажах, при этом четыре проекта стартовали в первом квартале и шесть — во втором. Рост активности со стороны покупателей: проанализировав данные по заключенным сделкам, мы можем сделать вывод, что спрос начал активно восстанавливаться, и несмотря на то что второй квартал еще не подошел к концу, данный показатель уже на 30% выше итогов первого квартала. Покупатели активно интересуются продуктом на высокой стадии готовности: ввиду текущей геополитической и экономической ситуации клиенты, которые приняли решение остаться в России, достаточно быстро принимают решение о покупке с целью захеджировать свои риски, в связи с чем их фокус внимания сместился на готовые жилые комплексы, а также на вторичную недвижимость от застройщика. Предлагаемые сервисы от девелопера становятся одним из решающих факторов принятия решения при покупке жилья: на фоне ухода зарубежных премиальных гостиничных брендов ниша качественного сервисного обслуживания претерпела значительные изменения — остались единичные игроки на рынке, которые способны предоставлять и поддерживать тот уровень сервиса, к которому привыкли клиенты. Соответственно, именно проекты с высоким качеством обслуживания и премиальными сервисами будут пользоваться большим спросом. Важно, что покупатели переходят от эмоционального принятия решения к рациональному. Если раньше все решала локация, локация и еще раз локация, то сейчас клиенты расширили горизонты своего выбора и готовы рассматривать практически весь рынок высокобюджетного жилья, который должен соответствовать целому набору критериев: внутренняя инфраструктура проекта, наличие консьерж-сервиса, службы безопасности, материалы отделки, функциональность планировочных решений и так далее. И еще: ситуация на зарубежных рынках жилой недвижимости уже начинает демонстрировать признаки перенасыщения, в то время как Москва возвращает свои позиции города «для жизни, инвестиций и бизнеса». Застройщики держат руку на пульсе и следят за динамикой на рынке, поэтому уже сейчас готовы предложить более выгодные и «вкусные» условия приобретения для переориентирования потенциальных покупателей».

Роман Семчишин, вице-президент по продажам и продвижению компании «Sminex-Интеко»

«По итогам первого полугодия 2023 года восстановился спрос на статусное и престижное жилье. К старому спросу добавился новый: на рынок пришли новые деньги. Произошло укрупнение рынка элитной недвижимости: не секрет, что компания «Sminex-Интеко» стала лидером с долей 13% всех продаваемых и проектируемых домов, поэтому значительная часть предложения в высшем ценовом сегменте соответствует единым стандартам архитектуры, качества продукта и клиентского сервиса. Все сделки в ЦАО состоялись в пределах Садового кольца — элитный рынок продолжает концентрироваться вокруг Кремля».

Ольга Зыблая, директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan

«Первое полугодие 2023 года отмечено некоторым оживлением на рынке элитной недвижимости. Первый показатель, с которым это связано, — отложенный спрос. Закрывались сделки с теми клиентами, которые еще на протяжении 2022 года вынашивали планы по покупке жилья, выбирали между объектами и наконец-то определились. Срок принятия решения о покупке стал еще больше и сейчас может достигать одного года, тогда как ранее, еще до пандемии, обычно не превышал шести месяцев. Второй показатель — скачок курса доллара. Клиенты, у которых были долларовые накопления, воспользовались этой ситуацией и после определенных колебаний, связанных в том числе и с выбором подходящего объекта, в итоге вышли на сделки. Третий фактор оживления на элитном рынке связан с выходом новых объектов, особенно если сравнивать с объемом предложения в 2020 и 2021 годах. Выход интересных по концепции проектов и их активные рекламные кампании в целом подогрели рынок. Около 50% покупателей, среди которых много представителей бизнеса из регионов, стали активнее инвестировать в столичную недвижимость — это долгосрочные вложения в объекты, которые они планируют передать потом в наследство».

Марина Руднева, управляющий партнер девелоперской компании VOS’HOD

«В начале года покупатели элитной недвижимости заняли выжидательную позицию, предпочитая вкладываться преимущественно в объекты на высокой стадии строительства или готовые объекты, представленные на вторичном рынке. В марте покупательский спрос активизировался, чему также способствовало ослабление курса рубля, и эта положительная динамика наблюдается вплоть до настоящего времени. Прежде чем выводить на рынок проекты в сегменте высокобюджетной недвижимости, девелоперы чаще и на более длительный период стали вводить практику закрытых продаж, чтобы протестировать реальный покупательский спрос. Существенно сократилось количество дисконтов, особенно среди тех девелоперов, кто реализует качественные по концепции проекты. Индивидуальный подход к клиентам сейчас проявляется не в ценовой политике, а в формате оплаты: рассрочка с удобным графиком и размером платежей, проработанная персонально под конкретного клиента, стала действенным инструментом повышения лояльности и стимулирования продаж».

Комментируя ситуацию на вторичном рынке, Дмитрий Халин в беседе с BFM.ru подчеркнул, что количество сделок по сравнению с прошлым годом сократилось всего примерно на 20%. При этом опять-таки основной спад был в зимние месяцы (это в том числе объясняется тем, что мы сравниваем показатели до и после начала СВО, поясняет эксперт). В дальнейшем рынок выправился, и в апреле-мае спрос на «вторичку» даже превышал спрос аналогичных месяцев прошлого года.

«Цены, предложения практически не изменились. Причем надо отметить, что цены на элитном вторичном рынке не меняются уже на протяжении девяти месяцев. А вот объем предложения за счет активизации поглощения и замедления выхода в продажу новых объектов сократился. Пока не заметно — около 5%, но тем не менее тренд рынка понятен: спрос оживает, предложение сокращается, и это является предвестником того, что в обозримом будущем вверх пойдут и цены», — уверен Дмитрий Халин.

* Есть в распоряжении Business FM