Цены растут, но только на недорогие квартиры. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам августа 2023 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Авг 23 Июл 23

Индекс стоимости жилья, Р/м2 260 653 +1,4%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 737 -3,7%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 503 -2,6%

В августе на вторичном рынке жилья столичного региона продолжился рост цен: второй месяц подряд средняя стоимость метра в «старой» Москве прибавила более 1%. При этом дорожает только относительно дешевое жилье – в дорогих сегментах цены топчутся на месте.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за август квартиры в Москве подорожали на 1,4% до 260 650 руб. за кв. м в среднем. Напомним, ощутимый рост цен на жилье начался в июле, когда стоимость метра увеличилась на 1,1%. А до этого цены на недвижимость почти не менялись в течение полугода.

Рынок тянет вверх недорогое жилье: рассчитываемый IRN.RU индекс дешевого жилья за месяц увеличился на те же 1,4%, что и рынок в целом, тогда как индекс дорогого прибавил только 0,2%. В разрезе типов жилья, комнатности и географии – аналогичная динамика. Квартиры в старых панельных домах – пятиэтажках и советском фонде – подорожали на 1,8-2,2%, старый кирпич прибавил в цене 2%, однушки и двушки – 1,5%, бюджетные округа внутри МКАД – 1,8-2,1%. При этом стоимость метра в современных монолитно-кирпичных домах увеличилась только на 0,3%, в многокомнатных квартирах – на 0,6%, а в дорогих округах – на 0,8-1,2%.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Авг 23 Июл 23

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
230 002
+1,8%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
232 715
+2,2%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
248 339
+1,5%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
259 919
+2,0%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)
277 831
+1,1%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
268 737
+0,3%

Все панельные и блочные дома
237 019
+1,8%

Все монолитные и кирпичные дома
268 829
+1,2%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Авг 23 Июл 23

Однокомнатные квартиры
265 347
+1,5%

Двухкомнатные квартиры
259 474
+1,5%

Трехкомнатные квартиры
245 438
+1,3%

Многокомнатные квартиры
263 960
+0,6%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Авг 23 Июл 23

Центральный округ
406 640
+0,8%

Юго-Западный округ
292 423
+1,2%

Западный округ
290 586
+1,0%

Северо-Западный округ
271 765
+1,0%

Северный округ
252 665
+0,5%

Южный округ
239 340
+1,8%

Северо-Восточный округ
235 512
+2,1%

Восточный округ
234 186
+1,8%

Юго-Восточный округ
227 638
+1,9%

Все районы старой Москвы за МКАД
205 523
+0,8%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Авг 23 Июл 23

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир
365 371
+0,2%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир
195 055
+1,4%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,87
-1,1%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Авг 23 Июл 23

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+1,1 %/мес.
+0,4%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
1,0 б.деп.
+0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Основной причиной повышенной покупательской активности в августе стало увеличение ключевой ставки ЦБ дважды в течение месяца: 24 июля мегарегулятор поднял ставку до с 7,5 до 8,5% годовых, а 15 августа – еще на 3,5 п.п. до 12%. Банки предсказуемо отреагировали на удорожание фондирования ростом ипотечных ставок – даже в крупнейших банках ставки на покупку вторичного жилья теперь стартуют с 13,7%, при том что психологически заградительной является ставка 12%. Однако банки подняли ставки не сразу, предоставив своим клиентам возможность получить одобрения на выдачу кредитов по старым ставкам. Реализацию этой предодобренной ипотеки мы и видим сейчас: люди, планировавшие купить квартиру в ближайшие месяцы, устремились на рынок, чтобы успеть заключить сделки, пока ипотека не стала еще дороже.

Ипотека – главный драйвер спроса на массовое жилье, покупатели дорогой недвижимости значительно меньше зависят от кредитов, поэтому и цены выросли почти исключительно в бюджетных сегментах. В отличие, кстати, от июля, когда на фоне резкого ускорения темпов ослабления рубля активно дорожали и дорогие квартиры.

Скорее всего, повышенная активность на рынке сохранится и в сентябре: банковские одобрения по ипотечным кредитам действуют три месяца, кроме того, спрос стимулирует введение с 1 октября запретительных надбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно за кредитованных заемщиков. В основном эти надбавки касаются субсидированной ипотеки от застройщиков, но вторичный рынок тоже затрагивают.

А уже в октябре обороты на рынке жилья могут снизиться из-за досрочной реализации спроса и слишком дорогой ипотеки. А затем поползут вниз и цены.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер