«Музыку» на рынке жилья сегодня заказывают покупатели - «Аналитика рынка»

Рынок недвижимости, если судить по публикациям в СМИ, вот уже несколько месяцев находится в непонятном состоянии. Одни пишут, что цены медленно, но растут. Другие сетуют на то, что стоимость квадратного метра начинает снижаться. Какова же реальная ситуация на рынке жилья, которая сложилась в начале лета? Этот вопрос я задаю генеральному директору агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславу Шеянову.

— Ситуация на московском жилищном рынке стабильная. Как была месяц назад, так и остается спокойной. Сделки идут. Не скажу, что их много, но рынок скорее жив, чем мертв. Все ждут изменения по ипотеке…

— Которая завершится 1 июля?

— Нет, это льготная. А ждут изменения по ставке ЦБ. Понизит ее Центральный Банк или повысит? И это напрямую скажется на ипотечных ставках.

— Но сейчас людей все же больше волнует льготная ипотека. Идет последний месяц ее существования. Вот покупатели и суетятся. Пытаются успеть заскочить в последний вагон уходящего поезда.

— У нас всегда так. Пиар разогревает общество. Мол, льготы заканчиваются, спешите. Но как и что будет изменено, пока не совсем понятно. Сейчас все же больше людей волнует не льготная ипотека, а изменения в налоговом законодательстве….

— Но это же на рынок особо не повлияет

— Ну как сказать…

— И в чем вы видите это влияние?

— К примеру, Минфин предлагает изменить механизм расчета госпошлины, которую платят физические лица и компании при осуществлении сделок с недвижимостью (включая землю) и регистрации прав на нее. Об этом говорится в законопроекте о налоговых изменениях, внесенном ведомством в правительство.

Пока это лишь предложение. Но реклама и пиар подают так, словно это уже свершившийся факт.

— А чуть подробнее об этих изменениях вы можете рассказать?

— Из законопроекта следует, что ведомство предлагает перейти на взимание госпошлины на регистрацию права собственности на объект недвижимости и последующее внесение сведений в ЕГРН как процента от цены сделки. Сейчас же эта сумма зафиксирована в Налоговом кодексе: физлица, которые приобретают жилье, должны заплатить 2 тыс. руб., а юрлица — 22 тыс. руб. Ведомство предлагает сохранить данный размер платежа, если кадастровая стоимость актива не превышает 20 млн руб.

Изменения затронут объекты, которые оцениваются более чем в 20 млн руб. При совершении транзакций с ними физлицам придется заплатить 0,1% от цены сделки, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости актива. Для организаций размер пошлины составит 0,3% от суммы сделки.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что переход от фиксированного размера к проценту от цены сделки при уплате госпошлины за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество дополнительно принесет бюджету не менее 16 млрд руб. в 2025 году. До 2030-го поступления могут в целом составить около 106 млрд руб.

— Но так будет, если это все это станет законом. А вот льготную ипотеку все же уже реально собираются закрыть и сосредоточить больше внимания на адресной. Как вы и говорили, что нужно давать конкретным семьям. Так и хотят сделать.

— И это правильно. Ипотека должна помогать конкретному человеку и в конкретных жизненных обстоятельствах. Надо поддержать тех, кто действительно нуждается в жилье.

— Согласен. Такой подход хоть не даст возможности разогнаться ценам и обогащаться застройщикам.

— Я, честно говоря, противник того, чтоб ипотеку давали, к примеру, тем же молодым семьям только под новостройки. В новых микрорайонах нет пока нужной инфраструктуры. Поэтому ипотеку для молодых семей может лучше распространить и на старый жилой фонд. Там у них рядом родные и с детскими садами в обжитых микрорайонах проблем нет.

Почему я всегда был противником льготной ипотеки? Потому, что она названием служила для людей, а помогала больше застройщикам и разгоняла цены.

— Кстати, как сейчас ведут себя цены?

— В большинстве случаев стоят на месте. А кое-где пока еще медленно, но снижаются.

— Но пишут, что понижаться начали уже активно.

— Это не совсем так. Понижаются они только при конкретной сделке. Торг сейчас уместен. Хотя продавцы и не очень хотят уступать. Но спрос стал меньше, поэтому продавцы, промучавшись месяц-другой, вынуждены уступать, если они, конечно, реально хотят продать квартиру. Так что цены обязательно будут понижаться. Но тут возникает вопрос: если льготная ипотека, пусть для молодых семей, будет выдаваться только под новостройки, то кому это выгодно? Опять же больше застройщикам. Так что будем ждать 1 июля и надеяться, что отмена льготной пойдет не во вред, а на пользу населению.

— Скажите, Вячеслав Анатольевич, сегодня рынок покупателя или продавца?

— Конечно покупателя. Кого на рынке не хватает, того и рынок.

— Тогда продавцы как себя ведут, когда приходят на фирму? При таком раскладе они должны бы быть более склонны к торгу.

— Не всегда быстро идут на торг. Чаще они хотят получить столько, сколько видели в рекламе подобной квартиры. Но, увы, так бывает очень редко. В большинстве своем приходят покупатели, которым действительно нужна квартира в этом районе. Но они при этом говорят, что готовы купить, но за такую-то цену. А продавец порой долго не соглашается. Потом, когда видит, что других покупателей практически нет, подумает и вынужден идти на уступки.

Я всегда говорю, что сделка — это не только купля продажа. Продавец для чего продает? Ему надо свою жизнь изменить. Если ему надо это сделать, то тогда сама цена стоит уже на втором месте. Конечно, всем хочется продать подороже. Но если бы на 100 продавцов было 150 покупателей, тогда бы продавец и заказывал «музыку». А когда их, к примеру, всего 50, то они и правят бал.

Кроме того, сегодня людей с деньгами все меньше, поэтому мы опять возвращаемся к сбору цепочек. Люди ипотекой добавляют только небольшую недостающую сумму. Ипотеку на всю квартиру взять не могут, процент большой. И такая тенденция по всему рынку. Ушли от простых сделок, вернулись к цепочкам. И не от того, что чего-то опасаются, просто нет денег. Если хочешь совершить сделку, тогда приходится встраиваться в цепочку…