Недоступная ипотека разогрела рынок аренды жилья в Москве. Спрос и ставки будут расти - «Аналитика рынка»

Из-за недоступности ипотеки многие потенциальные покупатели квартир откладывают сделки до лучших времен и выходят на рынок аренды. Владельцы квартир, которые не могут их продать – тоже из-за заградительных ставок, в свою очередь становятся арендодателями. Но первых пока значительно больше, чем вторых, поэтом ставки на аренду в Москве за год выросли на 30%. И это еще не предел.

В июле желающих снять жилье в Москве было на 10% больше, чем годом ранее, говорит руководитель департамента по работе с партнёрами Colife Ольга Полетцкая. По оценкам Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», спрос на аренду вырос на 22,8% с начала года и на 32,3% по сравнению с июлем 2023 г.

Активность арендаторов стимулирует ситуация на рынке купли-продажи: из-за высоких ставок по ипотеке люди предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их, поясняет Ольга Полетцкая.

Если раньше потенциальные покупатели еще сохраняли оптимизм, ожидая скорого снижения ключевой и, соответственно, ипотечных ставок, то после повышения ключевой ставки до 18% в конце июля и ужесточения прогноза ЦБ эти надежды сошли на нет, отмечает Максим Чурилов, руководитель агентства IDEA Estate. Ставки по рыночной ипотеке в настоящее время превышают 20%. В Сбербанке, например, при минимальном первоначальном взносе ставка составит процента 23%. Естественно, что в такой ситуации многие вместо покупки квартиры выбирают аренду, которая обойдется в 6-8% годовых, резюмирует Чурилов.

Предложение тоже растет. По словам Марии Жуковой, руководителя департамента аренды компании «Миэль», число квартир в экспозиции увеличивалось все I полугодие, итоговая прибавка составила на 20%. Но все равно квартир на рынке было на треть меньше, чем в аналогичный период прошлого года. При этом в июле 2024 г. тренд опять развернулся: в экспозиции находилось 25,2 тысяч объектов, что на 2% меньше, чем месяцем ранее.

Объем предложения на рынке аренды жилья в Москве

Июль 23
Январь 24
Июль 24

1-комнатные
13 475
8 284
9 567

2-комнатные
13 772
8 313
9 431

3-комнатные
6 157
3 528
3 929

4-комнатные
1 726
1 028
865

Многокомнатные
778
492
429

Студии
696
668
989

Общий итог
36 604
22 313
25 210

Источник: «Миэль»

«Инком» приводит немного другие, но в целом похожие цифры: по данным компании, с начала января экспозиция расширилась на 18,6%, за год, относительно июля 2023 г., предложение сократилось на 21,7%.

Предложение растет примерно по тем же причинам, что и спрос: собственники непроданных из-за недоступной ипотеки квартир сдают их в аренду. По словам Оксаны Поляковой, примерно 20% квартир сейчас одновременно выставлены на продажу и в аренду, до подъема ключевой ставки таких было 10%. Впрочем, отмечает Мария Жукова, такие лоты в основном предлагаются на небольшой срок, в то время как стандартный срок арендного договора – 1 год.

Возможно, в ближайшее время непроданных квартир на арендном рынке станет больше. «Июль здесь не показатель, так как профессиональные игроки на рынке выводят свои объекты в августе, а продавцы еще пока надеются на продажу своих квартир», - говорит Ольга Полетцкая.

Но в любом случае, продавцов-арендодателей пока существенно меньше, чем несостоявшихся покупателей, поэтому, по оценкам «Инкома», в настоящее время спрос в 9 раз превышает предложение, тогда как год назад – только в 5 раз. И это, естественно, приводит к росту арендных ставок.

«Арендные ставки растут второй месяц подряд. За июль двухкомнатные квартиры подрожали в среднем на 5%, однокомнатные на 4%, трехкомнатные прибавили 3%. Так, однокомнатную квартиру в Москве можно снять в среднем за 49 тысяч рублей в месяц, двухкомнатную – за 66 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатную – за 94 тысячи рублей в месяц», - рассказывает Мария Жукова.

При этом за год, по сравнению с июлем 2023 г., ставки на аренду однушек и двушек выросли на 29,4%, а трешек – на 27,4%.

Средняя стоимость найма 1-,2-,3- комнатных квартир по административным округам Москвы

июль, 23
июль, 24
Изменение к прошлому году

Округ
1комн
2комн
3комн

Восточный АО
35 257
44 288
60 568
45 023
56 417
75 159
27,7%
27,4%
24,1%

Западный АО
42 934
58 688
90 533
57 140
75 869
113 535
33,1%
29,3%
25,4%

Зеленоградский АО
27 453
36 733
45 257
35 977
46 560
57 133
31,0%
26,8%
26,2%

Новомосковский
32 962
43 932
58 806
44 858
59 478
79 284
36,1%
35,4%
34,8%

Северный АО
40 899
55 480
73 972
53 229
69 264
98 628
30,1%
24,8%
33,3%

Северо-Восточный АО
38 115
48 838
62 869
48 166
62 456
81 624
26,4%
27,9%
29,8%

Северо-Западный АО
38 649
48 981
79 718
50 346
67 892
89 878
30,3%
38,6%
12,7%

Троицкий
26 583
34 916
45 357
33 185
43 557
53 947
24,8%
24,7%
18,9%

Центральный АО
58 992
95 773
163 400
77 581
119 915
212 748
31,5%
25,2%
30,2%

Юго-Восточный АО
36 335
46 186
62 094
46 761
60 098
80 895
28,7%
30,1%
30,3%

Юго-Западный АО
39 977
53 305
75 715
49 886
69 289
99 270
24,8%
30,0%
31,1%

Южный АО
37 047
48 755
64 617
47 324
64 423
84 875
27,7%
32,1%
31,4%

Средняя цена по Москве
37 934
51 323
73 576
49 123
66 268
93 915
29,4%
29,4%
27,4%

Источник: «Миэль»

Впрочем, подчеркивает Оксана Полякова, усредненные ставки растут не только потому, что арендодатели повышают цены, но и за счет быстрого ухода из экспозиции наиболее доступных по цене и ликвидных лотов - такие квартиры сдаются буквально за несколько часов.

Но, как бы там ни было, в ближайшие месяцы ставки еще увеличатся, уверены все опрошенные www.irn.ru эксперты.

«Наши многолетние наблюдения за поведением арендного рынка позволяют однозначно заявить, что летом в столице аренда жилья никогда не дешевеет. Пик ажиотажа на московском рынке аренды традиционно наступает в конце августа – начале сентября. В этот период спрос на аренду жилья значительно возрастает, что приводит к росту арендных ставок. Средние арендные ставки в этот период могут подскочить на 4-5%, но в условиях высокого спроса и ограниченного предложения возможны и более значительные скачки, до 15%, как это уже было в предыдущие годы. Например, мы видели такой рост в 2021 г., когда арендные ставки резко выросли на фоне ажиотажного спроса», - прогнозирует Мария Жукова.

По мнению Оксаны Поляковой, в ближайшие месяцы арендные ставки могут увеличиться на 5–10%. Максим Чурилов прогнозирует 10-процентный рост спроса и ставок на арендном рынке. Ольга Полетцкая ожидает роста ставок «как минимум на 15%», но не исключает их увеличения на 30-50%.

«2024 г. станет кошмаром для арендаторов жилья в России, - полагает Полетцкая. - Дело не в том, что спрос превышает предложение по аренде, а в том, что ипотека менее доступна в 2024 г., и потенциальные покупатели перешли в арендаторы… Снижение числа покупателей приведет к увеличению спроса на аренду. Люди, которые могли бы стать собственниками, теперь будут вынуждены искать арендуемое жилье, что неминуемо повысит цены. И даже то, что часть квартир с продажи вернется в аренду, их не остановит, учитывая, что ипотека стала практически не доступной».

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер