Смена фаворита: Объем инвестиций ЗПИФ в московские офисы вырос, а в склады — упал - «Недвижимость»

За девять месяцев 2026 года управляющие компании розничных ЗПИФ инвестировали в московские офисы 40 млрд руб. За январь-сентябрь 2024 года вложения ЗПИФ в столичные бизнес-центры составили менее 1,5 млрд руб. Таким образом, за два года объем инвестиций УК розничных ЗПИФ в столичные офисы увеличился более чем в 26 раз. При этом объем вложений в складскую недвижимость Московского региона за два года сократился почти в четыре раза.

«По итогам девяти месяцев 2026 года УК ЗПИФ заключили десять инвестиционных сделок на офисном рынке Москвы общей площадью 124 тыс. кв. м», — сообщил сооснователь Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. При этом, с его слов, за три квартала УК розничных ЗПИФ купили в Московском регионе 76 тыс. кв. м складской недвижимости. С начала этого года инвестиции в складской сегмент упали до 8 млрд руб. В январе-сентябре 2024 года УК ЗПИФ вложили в логопарки 29 млрд руб. — в 3,6 раза больше, чем за девять месяцев текущего года. 

Снижение инвестиций в логистические комплексы, по его мнению, объясняется желанием фондов диверсифицировать источники доходов за счет офисной недвижимости. При этом склады по-прежнему составляют основу их портфелей и сохраняют ключевую роль в долгосрочной инвестиционной стратегии.

На изменения приоритетов управляющих розничных фондов, скорее всего, также повлияли  и выросшие страховые риски. Как известно, в мировой практике атаки беспилотников на бизнес-центры в отличие от складов и дата-центров случаются гораздо реже. 

Схожие тренды набирают силу и на национальном рынке коммерческой недвижимости. По оценке IBC Real Estate, управляющие компании за январь — сентябрь 2026 года приобрели более 860 тыс. кв. м на общую сумму 144 млрд руб. Большая часть покупок пришлась на розничные фонды, которые преимущественно вкладывались в торговые и складские комплексы. 

По мнению экспертов, в последнее время управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов играют важную роль на национальном рынке. По итогам первого полугодия 2026 года активы рыночных закрытых фондов недвижимости превысили 1 трлн руб.

«В третьем квартале объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил около 79 млрд руб. Около половиной квартального объема вложений обеспечили управляющие компании ЗПИФ», —отметил руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Алан Балоев.

Однако в следующем году влияние фондов и, соответственно, их привлекательность для частных инвесторов, может упасть. Напомним, недавно Минфин предложил установить для ПИФов обязанность уплачивать налог на прибыль с получаемых пассивных доходов по ставке 15%. При налогообложении пайщиков уплаченный фондом налог планируется учитывать в счет их налоговых обязательств. Соответствующую инициативу ведомство прописало в бюджетном пакете, внесенном в правительство РФ.

Сейчас ПИФы не платят налог на прибыль с таких доходов. Налогообложение возникает при выплате дохода пайщикам, в результате чего момент уплаты налогов может быть отложен на длительный срок, указало ведомство. Сейчас законопроект готовится ко второму чтению. Представители Минфина сообщили, что готово пойти на уступки. Но в как изменятся правила игры для пайщиков  пока не ясно.