По Сеньке шапка: как правильно выбрать офис - «Дайджест»

С чего начать, если вы подумываете арендовать офис для своей компании? Чем отличаются бизнес-центры, как вычислить, какая площадь вам потребуется? Сколько денег закладывать на ремонт? На эти и другие вопросы отвечают наши эксперты.

Офисная азбука

Условно все бизнес-центры (они же офисы) делятся на три большие группы: А, В (B+ и В–) и С.

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСОВ

Классификация офисных зданий была разработана Московским исследовательским форумом (MRF), который объединяет аналитические подразделения ведущих консалтинговых компаний рынка недвижимости: CBRE, Cushman & Wakefield, Colliers International, Knight Frank, Jones Lang LaSalle. Сегодня используется вторая классификация MRF.

Бизнес-центры класса А — это майбахи офисного мира: самые удобные, комфортные, престижные и, соответственно, самые дорогие места работы для белых воротничков. Как правило, их арендуют крупнейшие бренды — международные и российские компании.

Такие офисы обладают прекрасной транспортной доступностью, гордятся своим внешним обликом — проекты разрабатывали именитые архитектурные бюро. Это новые здания, оснащенные самой современной технической «начинкой» (системами кондиционирования, теплоснабжения и пр.) и качественной инфраструктурой. Модные кафе и рестораны, магазины и фитнес-клубы находятся если не в самом здании, то в шаговой доступности. Централизованная автоматизированная система управления зданием и наличие профессиональной управляющей компании — также обязательные требования для офисов класса А.

Долгое время считалось, что бизнес-центры класса А должны располагаться в центре города. Но Москва не резиновая, места под новое строительство в центре практически не осталось, поэтому сегодня центральное местоположение не является обязательным требованием для нового бизнес-центра класса А. На первое место выходит идеальная транспортная доступность офиса.

Лучшими примерами БЦ класса А в Москве служат «Белая площадь» на «Белорусской», башни «Город столиц», «Федерация», «Империя», «Око», в «Москва-Сити», БЦ «Оружейный» в Оружейном переулке рядом с «Новослободской» и другие.

Бизнес-центры класса В (+ и –) — качественные офисные здания, которые по ряду позиций отстают от своих собратьев классом выше. Так, офисы класса А — это обязательно новые здания, изначально спроектированные как бизнес-центры. Для класса В допускается реконструкция здания (например, дореволюционного завода под офис).

Между собой офисы класса В+ и В– различаются еще более тонкими нюансами. Если в офисах класса А глубина этажа (расстояние от окна до окна) должна быть не более 20 м, что обеспечивает качественное освещение, то для БЦ класса В+ это требование факультативно, а для офиса В– является и вовсе рекомендательным. Примерно та же история и с требованием к высоте потолков после чистовой отделки: для класса А и В+ высота потолка должна составлять не менее 2,7 м, для офиса В– это необязательно.

Для офиса класса В– достаточно системы отопления, вентиляции и кондиционирования, для В+ она должна быть централизованной, а в классе А необходимо, чтобы температура, увлажнение и кондиционирование воздуха круглогодично регулировались в отдельном офисном блоке.

Если в классе А период ожидания лифта не должен превышать 30 секунд, то для класса В (+ и –) это нежесткое требование. Центральная система управлением зданием обязательна для БЦ класса А и В+, для класса В– этот параметр носит рекомендательный характер.

От бизнес-центра класса А до ближайшей станции метро должно быть не более 15 мин ходьбы (либо сотрудников до офиса доставляют бесплатные автобусы-шаттлы), для БЦ класса В+ это требование факультативно, для БЦ В– — просто рекомендация.

Лучшими примерами бизнес-центров класса В являются «Даниловская мануфактура», «Вишневый сад», «Савеловский Сити», БЦ Neo Geo и другие.

Не верь глазам своим

Бизнес-центры класса С. В общепринятой классификации качественных офисов не существует такого понятия, как класс С. На практике в эту группу объединяются все объекты, не прошедшие фейс-контроль строго офисного жюри: здания бывших советских НИИ, заводоуправлений и прочих учреждений, а также новые офисные здания, которые не способны предложить своим арендаторам ни современной системы кондиционирования (в большинстве таких зданий кондиционеров вообще нет), ни качественного ремонта.

ОДНАКО У ОФИСОВ КЛАССА С ЕСТЬ ПРЕИМУЩЕСТВА, БЛАГОДАРЯ КОТОРЫМ ОНИ ПРАКТИЧЕСКИ НИКОГДА НЕ ПУСТУЮТ: УДОБНОЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И НИЗКАЯ СТАВКА АРЕНДЫ.

Если запрашиваемая ставка аренды в БЦ класса А, расположенных в пределах ТТК, сегодня равна в среднем 37,6 тыс. рублей за 1 кв. м в год, ставка аренды офиса класса В колеблется около 20 тыс. рублей за 1 кв. м в год, то офис класса С удастся снять за 10–12 тыс. рублей за 1 кв. м в год и дешевле.

Поэтому стартапы, небольшие и средние компании часто выбирают именно офисы условного класса С.

Иногда в объявлениях встречаются такие обозначения, как БЦ класса А–, С+, С–. Не верьте своим глазам: в официальной классификации, разработанной самыми авторитетными международными консалтинговыми компаниями, «+» и «–» есть только в категории класса В. Используя эти знаки для офисов других классов, собственники бизнес-центров хотят подчеркнуть, что их здания почти идеальные, как пятерка с минусом в школьном журнале.

Как рассчитать площадь офиса?

Как правило, компании среднего размера предпочитают бизнес-центры класса В. В зависимости от рода деятельности они арендуют офисные помещения площадью от 50 до 100 кв. м в пределах МКАД либо современные качественные бизнес-центры на территории Новой Москвы.

СТАРТАПЫ И СОВСЕМ НЕБОЛЬШИЕ КОМПАНИИ (ДО 10 ЧЕЛОВЕК) ОБЫЧНО СНИМАЮТ ОФИСНЫЕ БЛОКИ МЕЛКОЙ НАРЕЗКИ ПО 50–60 КВ. М. ОБЫЧНО ЭТОГО ДОСТАТОЧНО, ЧТОБЫ РАЗМЕСТИТЬ СОТРУДНИКОВ И НАЛАДИТЬ НОРМАЛЬНУЮ РАБОТУ.

Согласно СанПиНам, на одного сотрудника в офисе должно приходиться как минимум 6 кв. м. Однако на практике обычно закладывают на два-три метра больше. Дело в том, что бизнес-центры оснащены центральной приточно-вытяжной вентиляцией из расчета 10 кв. м на одного человека в офисе. Кроме того, средней компании с численностью сотрудников от 20–25 человек могут понадобиться общие зоны, переговорные и т. д.

Сколько денег уйдет на ремонт и меблировку?

В офисах класса А стоимость полного ремонта составляет в среднем не менее 60–70 тыс. рублей за 1 кв. м. В классе В+ этот показатель составляет 30–40 тыс. рублей за «квадрат». Таким образом, стартапу из пяти человек, арендовавшему офис площадью 50 кв. м, потребуется как минимум 150 тыс. рублей на ремонт. На закупку офисной техники (ноутбуки или компьютеры для сотрудников, принтер, ксерокс и прочее) понадобится около 300 тыс. рублей. Еще примерно 120–130 тыс. рублей уйдет на приобретение мебели. Таким образом, открытие офиса потребует более 500 тыс. рублей.

Но есть способы сэкономить. Если сфера, в которой работает стартап, не требует работы с клиентами непосредственно в офисе, то, арендуя кабинет в офисе класса С, получится обойтись существующим, пусть и не самым свежим ремонтом. Ряд бизнес-центров готов предоставить своим арендаторам офисы с мебелью (БЦ «Fashion House Лейпциг», «Сириус Парк», «Румянцево», «Омега Плаза», «Лотос» и другие).

Простое решение для небольшой компании

Если у вас нет под рукой свободных 500 тыс. рублей на ремонт и оснащение офиса, коворкинг — отличный вариант. Такое офисное пространство, где реально арендовать несколько рабочих мест, подходит стартапам и небольшим компаниям.

Во-первых, не нужно тратиться на ремонт и мебель. В настоящее время на рынке есть предложения, которые позволяют арендовать как рабочие столы в open space, так и кабинеты, и закрытые пространства, отделенные перегородками. В коворкинге есть всё для работы: качественный ремонт, столы, стулья, офисная техника, интернет, зоны отдыха, ресепшн. Нередко в стоимость аренды рабочего места входит даже чай с печеньем.

Во-вторых, за отдельную плату можно пользоваться переговорными комнатами, парковкой, услугами секретаря. Наконец, если ваша компания будет развиваться успешно, и, предположим, через год число сотрудников увеличится, найдутся места и для новых сотрудников.

Сегодня коворкинги очень востребованы — каждый месяц в Москве открывается несколько новых точек. Поэтому найти рабочие места в удобной вам локации будет несложно.

Если вам принципиально важно снимать офис в престижном месте — например в ММДЦ — вряд ли БЦ класса А захочет заключать договор с крошечной компанией из пяти человек. И единственный путь попасть в «Москва-Сити» — арендовать места в одном из коворкингов, расположенных здесь (например, в БЦ класса А «Город столиц»). А вот когда компания вырастет и разбогатеет, тогда стоит подумать о переезде в БЦ класса В или замахнуться на офис класса А.

Благодарим за помощь в подготовке статьи наших экспертов: Вадима Кашкина, руководителя департамента коммерческой недвижимости «НДВ — Супермаркет Недвижимости»; Евгения Овчинникова, исполнительного директора сети сервисных офисов BusinessClub от Capital Group; Марию Новикову, заместителя директора отдела офисных помещений CBRE; Наталью Боннели, директора департамента офисной недвижимости Colliers.