Балкон в квартире застеклен давно, а убрать требуют только сейчас: как решаются такие споры в судах - «Дайджест»

В последнее время в судах заметное увеличилось число споров по поводу остекленного балкона: управляющие организации требуют обязать собственников квартир вернуть балкон в первоначальный вид, т. к. остекление не предусмотрено технической документацией дома.

Причем нередко под внимание управляющей компании подпадают балконы, которые остеклялись еще в 1990-е гг. (т. е. с тех прошел не один десяток лет, и собственники квартиры могли смениться уже не раз).

Как же решают суды такие споры?

Управляющие компании в своих исках ссылаются в основном на два положения:

- во-первых, закон обязывает их содержать общее имущество дома в надлежащем состоянии, а при остеклении балкона затрагивается часть общего имущества,

- во-вторых, остекление балкона является одной из форм перепланировки жилого помещения — следовательно, нужно пройти необходимые согласования с муниципальной администрацией и остальными собственниками помещений дома, получив положительное решение общего собрания.

Если применить эту логику, то снос может грозить каждому балкону с самовольным остеклением. К счастью, суды пока придерживаются иного толкования:

- во-первых, помещение самого балкона (или лоджии) не относится к общему имуществу дома, т. к. выход на него осуществляется только из одной квартиры и обеспечивает оно исключительно нужды граждан, проживающих в этой квартире.

К общему имуществу дома относится только балконная плита как ограждающая несущая конструкция (в свое время это подтвердил Верховный суд РФ — определение №19-КГ18-9).

Поэтому управляющая компания должна еще доказать, что остекление негативно влияет на балконную плиту, создавая угрозу ее разрушения. Если это будет подтверждено, остекление, безусловно, обяжут убрать;

- во-вторых, остекление балкона не входит в компетенцию общего собрания собственников помещений дома.

Согласие собственников требуется получать только в тех случаях, когда владелец балкона вышел за рамки своих границ, расширив балконную плиту и затронув тем самым общее имущество дома (определение ВС РФ №18-КГ17-164).

Поэтому ссылка управляющей организации на одно лишь отсутствие необходимых согласований пока не является для судов основанием для демонтажа балконного остекления (см. например, определение Третьего КСОЮ № 88 – 3363/2023).

Как показал недавний обзор практики Верховного суда РФ, замена собственником балконного профиля (с деревянного на металлопластик) также не является нарушением, т. к. правила оформления реконструкции здесь не применяются (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 г.).

Но собственнику квартиры придется убрать остекление своего балкона (даже установленное много лет назад), если суд установит, что оно нарушает:

- права и интересы других граждан (угрожая их жизни, здоровью или сохранности имущества). Например, если с козырька балкона стекает вода, затапливая соседей,

- требования к внешнему виду фасада дома и правила поддержания архитектурного стиля города (особенно строгие нормы действуют в г. Санкт-Петербурге).

В этих ситуациях собственнику не удастся отстоять свой остекленный балкон.