Капитальный дисконт: власти нашли способ снизить ипотечные ставки - «Ипотека»

Власти нашли способ снизить стоимость ипотеки. Единому институту развития в жилищной сфере («Дом.РФ») откроют доступ к кредитным историям заемщиков при секьюритизации. Соответствующий законопроект должен разработать Минфин, документ могут внести в Госдуму в феврале 2023 года, следует из плана законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия». Нововведение упростит выпуск ипотечных облигаций для кредитных организаций, что может увеличить объем свободных средств в банковской сфере. Это даст возможность снижать ипотечные ставки для благонадежных заемщиков, указали эксперты.

Надежный метод

Единому институту развития в жилищной сфере («Дом.РФ») откроют доступ к кредитным историям заемщиков при секьюритизации кредитного портфеля. Минфин должен разработать соответствующий законопроект, следует из плана законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия». Документ рассчитывают внести в Госдуму в феврале 2023 года. Речь о процедуре выпуска ценных бумаг, позволяющей банку снизить нагрузку на капитал и разморозить часть средств, чтобы пустить в оборот. Инструмент работает и сейчас, но у «Дома.РФ» нет доступа к кредитным историям заемщиков и, соответственно, возможности оценить риски по ипотечным облигациям.

В Минфине «Известиям» сообщили, что сегодня основной эмитент на рынке ипотечных ценных бумаг — «Дом.РФ», который систематизировал рынок и ввел определенные стандарты. Возможность привлекать ресурсы под ипотечные облигации госкомпании положительно скажется на ликвидности этого рынка, что сделает секьюритизациию жилищных кредитов еще более эффективным механизмом повышения доступности жилья в России, уверены в Минфине.

— Доступ единого института развития в жилищной сфере к кредитным историям в целях проверки их при проведении сделок секьюритизации позволит прежде всего повлиять на снижение расходов на секьюритизацию и повышение скорости проведения таких сделок, а также окажет влияние на повышение качества портфеля ипотечных кредитов, — сказали в министерстве.

В рамках сделок секьюритизации ипотечных кредитов «Дом.РФ» гарантирует все платежи по облигациям перед инвесторами и принимает на себя кредитные риски по портфелю посредством выкупа закладных с просрочкой старше 90 дней, сообщили «Известиям» в госкомпании. Дополнительная информация позволит повысить точность оценки портфеля и благоприятно скажется на условиях секьюритизации качественных ипотечных кредитов для банков-оригинаторов, что в конечном счете приведет к росту доступности кредитов для заемщиков, сказали в «Доме.РФ».

«Известия» также направили запрос в правительство.

— Доступ Единого института развития в жилищной сфере к кредитным историям заемщиков даст банкам более широкие возможности для дополнительного заработка от оперирования закладными, в том числе упростит выпуск ипотечных облигаций и позволит увеличить объем свободных средств в банковской сфере, — сказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Это может привести к более низким ипотечным ставкам для обычных заемщиков, особенно для тех, кто имеет хорошую кредитную историю за счет дифференцированного подхода к ставкам, считает она. Банки всё больше движутся к дифференцированным условиям кредитования, это позволит сделать кредиты доступнее для 80% населения, полагает Татьяна Решетникова.

Сегодня есть три крупнейших бюро кредитных историй: «Национальное бюро кредитных историй (НБКИ)», «Объединенное кредитное бюро» и «Эквифакс». Доступ к информационным базам есть у банков, сказал эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота.

Секьюритизация — это выпуск ценных бумаг под залог недвижимости, на которую выдана ипотека, напомнил он. Они нужны для того, чтобы обеспечивать кредиторов необходимой долгосрочной ликвидностью и снижать нагрузку на капитал банка под выданные кредиты. Например, если выдано займов на 10 млрд рублей, то капитал должен составлять 1 млрд рублей, а с облигациями — лишь 200 млн рублей. Чем больше кредитов секьюритизировано, тем больше высвобождается ресурсов для выдачи новых займов, объяснил Андрей Бархота.

Для секьюритизации в России сегодня есть два варианта, сказали в пресс-службе Промсвязьбанка. Это классическая сделка продажи кредитного портфеля ипотечному агенту, созданному банком же, и выпуск им облигаций. Или выпуск облигаций «Дома.РФ» — тогда исполнение обязательств по ценным бумагам обеспечивается поручительством госкомпании, рассказали там. Более 80% ипотечных кредитов секьюритизирует «Дом.РФ», указал Андрей Бархота.

Для поручительства требуется резервирование, сказал он. Сегодня, без доступа к кредитным историям заемщиков, резерв закладывается для всех займов на основе принципов однородности, то есть усреднения, добавил Андрей Бархота.

— Получив же доступ к историям, «Дом.РФ» сможет более точно формировать свои тарифы по секьюритизации и оценивать объем капитала, который предназначен для гарантии кредитного риска по облигациям для благонадежных заемщиков, за счет чего у него появится возможность для больших объемов секьюритизации, — сказал он.

Кроме того, сегодня покупка портфелей происходит по усредненному тарифу, но когда госорганизация будет оценивать качество портфеля, она сможет установить дифференцированные расценки для банков, полагает Андрей Бархота.

Для народа

Расширение объема данных, на основе которых «Дом.РФ» проводит оценку качества портфелей, позволит институту более точно и взвешенно оценивать риски при предоставлении поручительства, согласны в ВТБ.

— Это приведет к снижению финансовых расходов и операционной нагрузки банков-оригинаторов при выпуске ипотечных облигаций с поручительством госкорпорации, что в конечном итоге благоприятно скажется на стоимости и доступности ипотечных кредитов для заемщиков, — сказали в банке.

По мнению Андрея Бархоты, теоретически снижение ставок для благонадежных заемщиков на основе широкого использования кредитных историй может составить 0,25–0,75 п.п. Поскольку сегодня при наличии факторов риска ставка повышается на 0,5–0,7 п.п., то понижение для надежных заемщиков может составить 0,5–1 п.п., полагает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

— Хороший портфель банку действительно проще продавать другому профучастнику финансового рынка. С учетом повышений ключевой ставки и роста ипотечных ставок в целом по рынку это хорошая идея и для заемщика, есть шанс уменьшить ставки и платежи по кредиту, — считает он.

При секьюритизации ипотечного кредитного портфеля покупателю важно оценивать его риски, от этого зависит точность оценки, а зачастую и судьба сделки, сказал директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. Поэтому в бюро поддерживают инициативу. Но размывание принципа ограниченного доступа к кредитной истории несет в себе дополнительные риски, требующие крайне точных формулировок, и важно обеспечить контроль за таким доступом, уверен он.

Такая селекция может привести к тому, что крупные банки соберут всех надежных заемщиков, отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. А для менее благонадежных могут даже повыситься ставки, полагает она. Впрочем, снижение процента для заемщика определяется не только и не столько его хорошей кредитной историей, но другими факторами, добавила руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Amulex.ru Галина Гамбург.

По мнению акционера, управляющего партнера ГК «Основа» Олега Колченко, нововведение может повлиять в первую очередь на потенциальный рост прибыли «Дома.РФ» за счет реализации своих бумаг по более высокой стоимости. И это вряд ли может привести к снижению ставок по ипотеке для конечных покупателей, считает он. Как организация, отвечающая за развитие ипотечного рынка, институт нуждается в доступе к кредитным историям скорее для аналитической и статистической деятельности, отметил создатель инвестиционной компании Klopenko Group Егор Клопенко. Возможно, полученные данные будут использоваться при формировании программы развития рынка, полагает эксперт.