ЦБ увидел серьезный риск плавающих ставок по ипотеке - «Ипотека»

Ассоциация банков России (АБР) и Центробанк вступили в спор по поводу плавающих ставок по ипотечным кредитам. ЦБ хочет это плавание запретить: в начале марта Банк России предупредил, что массовое распространение этого вида ипотечного кредитования чревато «серьезными социальными и макроэкономическими рисками».

Банкиры против: они хотят плавающую ставку сохранить. Ожидая роста процентных ставок в экономике, банки вынуждены закладывать его в свои действующие предложения по длинным кредитам, причем надбавка составляет 1-1,5 процентных пункта, поясняет вице-президент АБР Алексей Войлуков. При этом, признается он, сейчас у банков нет единого мнения, как должна регулироваться ипотека с переменными ставками. Главное, на чем настаивает Войлуков, – у нее должно быть право на существование.

Есть ли – вот что хотелось бы понять. Пока доля таких кредитов в ипотечном портфеле банков составляет менее 0,1% (около 9,3 млрд рублей), но банки собираются ее наращивать, отмечает ЦБ. Что произойдет, когда идея овладеет массами, когда она станет рядовым явлением в розничном кредитовании? Да, сейчас этот продукт непопулярен, мало кто из заемщиков о нем знает, но банкам он явно интересен в силу своей высокой маржинальности.

Несведущий обыватель рискует оказаться в конкретной ловушке, поскольку «плавающая ипотека» позволит предлагать более льготные, более привлекательные в первые месяцы кредитного срока ставки. А что дальше? Плавающая ставка, естественно, начнет плыть вверх, одновременно утягивая заемщика на дно.

Вот наглядная иллюстрация от Банка России: при изменении ставки по 15-летнему кредиту с 7% до 9% ежемесячный платеж вырастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%. При росте же до 10% ежемесячный платеж вырастет на 20%, а суммарная переплата на 51%. То есть. На первый взгляд невинная игра со ставкой утяжелит и без того, как правило, немалые выплаты ипотечника в полтора раза.

Логика банкиров, желающих сохранить для себя право на подобную сверхприбыль, понятна. Но как это все выглядит со стороны заемщика? Сегодня средний процент по ипотеке в России – 7,25%, и в сравнении с показателями в развитых странах это грабительская величина. В Японии, например, годовая ставка не превышает 1,4%, в Финляндии и Швейцарии – 1,5%, во Франции – 2%.

Но дело не столько в цифрах, сколько в сути вопроса: на условном Западе этот рынок ориентирован на маленького человека. Кроме того, он намного более развит, чем у нас. Ипотечный кредит предусматривает длительный, до 30 лет, период взаимоотношений заемщика и кредитора.

В России правила игры (в том числе законодательные) могут меняться чаще, чем того хотели бы обе стороны. Если нет должной стабильности в экономике, с курсом рубля, с темпами инфляции, о какой стабильности с ипотекой можно говорить? Если рынок новостроек оккупирован несколькими непрозрачными компаниями-монополистами, если на нем нет конкуренции, если потребитель сталкивается с неадекватными ценами на квартиры сомнительного качества, то оправданы ли заявления чиновников о растущей доступности жилья в стране?

Введенная весной 2020-го госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 6,5% не только не смягчила ситуацию, но (в условиях резко возросшего спроса) взвинтила цены на первичную недвижимость более чем на 10%. А упавшая во время пандемии платежеспособность основной массы населения внесла в эту картину дополнительные штрихи дикости и абсурда.

Сегодня средняя заработная плата по российским регионам составляет около 34 тысяч рублей (по Москве — 80 тысяч). Для человека с такими доходами ипотека становится неподъемной, тем более, что получение жилищного кредита невозможно без оплаты первоначального взноса в размере 15-20% от цены приобретаемой квартиры.

И вот на фоне этой пещерных условий, на фоне выросших в 2020 году в пять раз темпов прироста просроченной задолженности по ипотеке (от 90 дней и выше), банки призывают ЦБ сохранить плавающую ставку. И, тем самым, фактически переложить кредитный риск на физических лиц. Случись что, банкиры будут вправе поднимать процент в одностороннем порядке. А то что что-нибудь, да случится, сомнений нет. Вспомним печальную историю с валютной ипотекой: ее привлекательность в виде более низких процентных ставок по сравнению с рублевой была одномоментно уничтожена ушедшими в пике курсами доллара и евро.

При любых обстоятельствах банки в накладе не останутся. Их нынешние доводы работают только в одном направлении – противоположном от рядовых заемщиков. Все издержки и риски, связанные, в частности, с повышением ключевой ставки ЦБ, они перекрывают драконовскими процентами по ипотеке, пусть даже фиксированными. Что касается ставки плавающей, то она способна затянуть в бездну долговой безысходности кого угодно.