А если мошенники скопируют мое лицо: смогут ли преступники продавать жильё россиян по биометрии - «Недвижимость»

В России разрешили дистанционные сделки с недвижимостью по биометрии. Юрист объяснил, кто рискует остаться без квартиры и как защитить собственность

Представьте: вы спокойно живёте в своей квартире. Платите коммуналку, ругаетесь с управляющей компанией, планируете ремонт. Продавать жильё не собираетесь. И вдруг выясняется, что квартира вам больше не принадлежит. Её продали. Причём покупатель и продавец даже не встречались.

Пока именно такой массовой схемы мошенничества не выявлено. Но с 1 июля 2026 года в России действует закон, который позволяет оформлять сделки с недвижимостью дистанционно, используя биометрические данные.

Речь идёт о Федеральном законе № 133-ФЗ от 7 июня 2025 года. Он изменил статью 36.2 закона «О государственной регистрации недвижимости». Если раньше для электронной регистрации сделки собственнику, как правило, требовалось заранее дать специальное согласие, которое фиксировалось в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то теперь при определённых условиях можно обойтись без этой записи.

Государство объясняет нововведение заботой об удобстве граждан. Действительно, зачем лететь из Владивостока в Москву, чтобы продать квартиру? Или возвращаться из-за границы, если недвижимость находится в России?

Достаточно подтвердить личность через Единую биометрическую систему, подписать документы электронной подписью и отправить их на регистрацию. Удобно. Современно.

Но ведь и мошенники у нас, к сожалению, тоже эволюционируют.

Продать квартиру, не выходя из дома

Сам по себе электронный формат сделок с недвижимостью существует давно. Новшество заключается в том, что биометрическая идентификация стала дополнительным способом подтвердить личность собственника без предварительного внесения в ЕГРН разрешительной отметки.

Для такой сделки необходимы два условия: подтверждение личности через Единую биометрическую систему и усиленная квалифицированная электронная подпись. То есть одной фотографии владельца квартиры недостаточно. Как и записи его голоса. Для использования нового порядка гражданину необходима подтверждённая биометрия. Её регистрируют через уполномоченные организации, в частности банки. При совершении сделки система сверяет лицо участника с имеющимися данными, а документы подписываются электронной подписью. В Росреестре подчёркивают, что это дополнительный механизм защиты, а не отказ от проверки личности. 

Раньше собственник должен был заранее разрешить электронную регистрацию. Теперь при использовании биометрии такого разрешения не требуется. Именно это обстоятельство вызывает вопросы у юристов. Получается, государство убрало один из защитных барьеров, рассчитывая, что новые технологии заменят его более надёжной проверкой. Но вот насколько надёжной?

«Главная опасность — незаконное использование цифровой личности»

Юристы призывают не путать две вещи: возможность оформить сделку дистанционно и право продать чужую квартиру.

— Дистанционный формат не отменяет основополагающего требования гражданского законодательства: недвижимость может отчуждаться только при наличии действительного волеизъявления собственника либо иного предусмотренного законом основания, — поясняет юрист Илья Ляхович. — Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ, именно собственнику принадлежит право распоряжаться своим имуществом. Продажа квартиры без его согласия не становится законной только потому, что документы оформлены электронно.

Иными словами, если человек ничего не продавал, а кто-то сумел переоформить его недвижимость, законным собственником этот человек автоматически не становится только благодаря записи в электронном реестре.

Но между юридическим правом и возможностью им воспользоваться иногда лежат месяцы, а то и годы судебных разбирательств.

— Главная опасность заключается не в самой возможности дистанционного оформления сделки, а в риске незаконного использования цифровой идентичности владельца недвижимости, — отмечает эксперт. — Мошенники могут пытаться получить доступ к средствам электронной подписи, использовать похищенные персональные данные, вводить граждан в заблуждение относительно характера подписываемых документов либо добиваться подтверждения действий обманным путём.

Обратим внимание на последнее.

Вовсе не обязательно, чтобы злоумышленник взломал государственную систему или научился обманывать биометрическую проверку. Иногда достаточно обмануть самого человека.

Мы прекрасно знаем, как наших граждан убеждают переводить деньги на «безопасные счета», оформлять кредиты и продавать квартиры под предлогом участия в секретных операциях правоохранительных органов. Теперь к привычным мошенническим сценариям теоретически может добавиться ещё один: уговорить человека подтвердить электронную операцию, истинного смысла которой он не понимает.

При этом утверждать, что новый закон уже породил такую массовую преступную схему, оснований нет. Пока речь лишь о потенциальной уязвимости, на которую необходимо обратить внимание заранее.

Как не остаться без квартиры

Биометрия вызывает особые опасения ещё и потому, что этот банковский пароль можно поменять, собственное лицо заменить значительно сложнее, но тоже можно. Сегодня искусственный интеллект способен создавать убедительные изображения и подделывать голоса. Но означает ли это, что достаточно сделать видеозапись владельца квартиры и отправиться продавать его жильё? Нет. Единая биометрическая система предусматривает проверку личности, а не простое сравнение с загруженной фотографией. Кроме того, для сделки требуется квалифицированная электронная подпись. Поэтому схема «нашли фотографию в социальных сетях — продали квартиру» пока ещё из разряда фантастики.

Тем не менее, как утверждают эксперты, ни одна технология не даёт абсолютной гарантии безопасности. Особенно если злоумышленники одновременно пытаются получить доступ к цифровым средствам идентификации и психологически воздействуют на владельца недвижимости.

Именно сочетание технического и человеческого факторов может оказаться наиболее опасным.

Кто в зоне риска

Прежде всего — люди, которые плохо разбираются в электронных сервисах и привыкли доверять телефонным собеседникам, представляющимся сотрудниками банков, государственных учреждений или правоохранительных органов.

Но было бы ошибкой считать, что жертвами становятся исключительно пожилые.

— Я бы рекомендовал гражданам, которые не планируют совершать сделки с недвижимостью дистанционно, заранее установить запрет на регистрационные действия без личного участия, — советует юрист. — Особенно это актуально для пожилых собственников, владельцев нескольких объектов недвижимости и граждан, длительное время проживающих за рубежом.

К счастью, такой механизм существует. И воспользоваться им значительно проще, чем потом пытаться вернуть квартиру через суд.

Как запретить продавать свою квартиру без вас

Самый действенный способ защиты предусмотрен статьёй 36 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Собственник может подать заявление о невозможности регистрации перехода права на недвижимость без его личного участия. После внесения соответствующей отметки в ЕГРН документы, поданные другими лицами, по общему правилу возвращаются без рассмотрения.

Это касается и сделок с использованием биометрии. Установить запрет можно через «Госуслуги» или МФЦ. Услуга бесплатная. Но есть важный нюанс. Запрет распространяется не абсолютно на все случаи изменения права собственности. Например, закон предусматривает исключения для регистрации на основании вступившего в силу судебного решения. Кроме того, если собственник впоследствии сам решит продать квартиру дистанционно, запрет придётся предварительно снять.

А если квартиру всё-таки продали?

Предположим, самое неприятное произошло. Собственник обнаружил, что его недвижимость зарегистрирована на другого человека.

Юристы советуют немедленно обращаться в полицию и Росреестр, а затем решать вопрос о судебной защите. В зависимости от обстоятельств можно требовать признания сделки недействительной либо возврата недвижимости из чужого незаконного владения.

— При разрешении подобных споров принципиальное значение имеет установление действительной воли собственника, — подчёркивает эксперт. — Если будет доказано, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, это может стать основанием для истребования недвижимости, в том числе от добросовестного приобретателя при соблюдении предусмотренных законом условий.

Однако доказать отсутствие согласия на электронную сделку бывает непросто. Придётся разбираться, кому принадлежала электронная подпись, как проходила биометрическая идентификация, кто подавал документы и каким образом было получено подтверждение операции.

Если возникнет судебный спор, юрист рекомендует добиваться обеспечительных мер, чтобы спорную квартиру не успели перепродать ещё раз.