Квартира, джан! Стоит ли покупать недвижимость в Армении? - «Зарубежная недвижимость»

Последние годы россияне проявляют интерес к Армении. До пандемии, в 2019 году, в республике побывали более 658 тысяч соотечественников, свидетельствуют данные Комитета по туризму министерства экономики. Летают наши граждане в Армению и сейчас. А еще покупают здесь недвижимость — порядка тысячи объектов в год.

Армянская экономика в целом показывает неплохие результаты. По оценке международного рейтингового агентства Moody’s, республика имеет стабильные рейтинги, и уже к 2026 году может снизить госдолг до 54%. Армения — член Евразийского экономического союза. Ереван сотрудничает с Россией, что увеличивает гарантию надежности и выгоду от покупки недвижимости в Армении, указывает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Что и как может купить иностранец в Армении

Иностранцы могут купить практически любую жилую и коммерческую недвижимость в Армении. Ограничения распространяются только на земли сельскохозяйственного назначения — их могут купить только резиденты.

С купленной в Армении недвижимостью возможны любые (в рамках закона, разумеется) действия: личное использование, продажа, аренда, завещание. Да, покупка жилья в республике дает право на получение вида на жительство, а затем гражданства.

Оформление может осуществляться в единоличную или совместную собственность физических лиц, а также в собственность юридических лиц, поясняет Анисимова. Документы оформляются на армянском языке, заверяются у нотариуса, сделка регистрируется в государственном кадастре.

Сколько стоит недвижимость в Армении?

Цены на недвижимость в Армении относительно невысокие, зависят они от региона и индивидуальных характеристик жилья. Чем дальше находится объект от крупных городов и курортных районов, тем цены ниже.

Примерно с 2014 года жилая недвижимость в Армении дорожает. Наиболее резкий рост за год произошел в 2018 году и составил в среднем 22,5%. Сильнее всего цены выросли в Ереване и его административных центрах (Кентрон, Арабкир, Давташен, Ачапняк, Нубарашен), рассказывает Анисимова.

«В период кризиса произошло некоторое снижение цен на недвижимость, но в настоящее время снова прослеживается общая тенденция роста, что в долгосрочной перспективе может дать положительный результат от инвестиций в восстанавливающийся рынок недвижимости страны», — считает она.

Самым дорогим и престижным районом Еревана считается центр — Кентрон. Средняя рыночная цена квадратного метра здесь варьируется примерно от 1000 до 5000 долларов.

Далее следуют районы Арабкир, Давиташен, Норкский массив, Зейтун, Аван и прочие.

В большинстве остальных административных районов цены примерно в полтора-раза ниже самых дорогих районов Арабкир и Кентрон.

Цены на однокомнатные квартиры в центре Еревана начинаются в среднем от 50 000 долларов , в районах Арабкир и Давидашен — от 35 000.

Двушки в Кентроне продают по 60 000 долларов, а в Арабкире и Давидашене — от 40 000 долларов. Трешки в Кентроне — от 80 000 долларов, в Арабкире — от 50 000 долларов, в Давидашене — от 45 000 долларов.

Цены на землю и частные домовладения растут быстрее, чем на квартиры, отмечает Анисимова. Землю в черте города можно приобрести от 50 долларов за квадратный метр, а готовый дом с ремонтом «под ключ» площадью 80 квадратов на участке в три сотки — примерно за 30 000-35 000 долларов.

Некоторые районы города (Малый Центр, Арабкир (Комитас), Давидашен и Ачапняк) активно застраивают первичной недвижимостью. Новостройки возводят достаточно высокого качества, отвечающие современным требованиям и нормам сейсмоустойчивости. В новостройках Малого Центра готовые квартиры с ремонтом стоят примерно 2500 долларов за квадратный метр. За пределами Малого Центра на начальном этапе строительства цены начинаются от 650 до 1500 долларов за квадрат.

Застройщики предлагают иностранным покупателям рассрочку с первоначальным взносом от 20% и с условием, что остаток будет внесен до завершения строительства. Застройщики реализуют свои объекты в основном напрямую. Услуги риэлтора стоят от 1,5-2,5%.

Как правило, новые объекты сдаются уже со стяжкой, штукатуркой стен, электрической разводкой. Новостройки обычно максимально приближены к североамериканским нормам, где в санузле одновременно с ванной размещают и душевую кабину, а кухню совмещают с гостиной, рассказывает Анисимова.

Что и где покупать?

Наиболее надежными считаются инвестиции в недвижимость Еревана. Это столица, туристический, деловой и промышленный центр республики. Здесь покупают недвижимость для собственного проживания, отдыха, сдачи в аренду.

В качестве инвестиций покупают ликвидные квартиры по доступным ценам, производя апгрейд и повышая тем самым их стоимость, что дает возможность заработать на последующей продаже до 20% от первоначальной цены.

«За пределами Еревана целесообразно рассматривать покупку апартаментов в строящихся гостиницах и отелях, например, в Гюмри, Сюнике, Лори и Тавуше. Из курортов — Севан, расположенный на берегу одноименного озера с удивительной природой, пляжами, археологическими памятниками, горнолыжный Цахкадзор. В курортном Дилижане или Агверане участки стоят от 25 долларов за квадратный метр, строительство дома — от 250-500 долларов за квадрат», — говорит Анисимова.

Сколько можно заработать на аренде квартиры?

«Зачастую однокомнатные квартиры преобразуют в двухкомнатные и сдают в аренду по более высокой ставке. Аренда востребована как среди местных, так и у приезжих. В домах с управляющими компаниями собственникам может быть предоставлена услуга по доверительному управлению недвижимостью.

Чем меньше квартира, сдаваемая в аренду, тем ниже вложения и выше ее прибыльность и доходность. Долгосрочная аренда может приносить 7-9% годовых за квартиру в центре Еревана, посуточная — 14-17%», — делится Анисимова.

Налоги

Как и везде, собственник недвижимости должен платить за нее налоги. До 2021 года налоги на недвижимость в Армении были очень низкими, и могли составлять не более 15-20 долларов в год за среднюю квартиру в Ереване. Сейчас поэтапно ставки и методика кадастровой оценки меняются, приближаясь к рыночным.