Россиянам могут запретить покупать недвижимость в ЕС. Чем это грозит - «Зарубежная недвижимость»

Россиянам могут запретить совершать сделки с недвижимостью в странах ЕС. По данным агентства Bloomberg, Еврокомиссия в рамках шестого пакета санкций планирует наложить вето на все сделки россиян и российских компаний с недвижимостью в Евросоюзе, а также запретить передачу им прав собственности. Мера затронет всех россиян, которые не являются гражданами ЕС или не имеют вида на жительство в европейских странах.

Спросили у экспертов, как такой запрет может сказаться на местных рынках жилья и где будут покупать недвижимость россияне.

Сделки уже почти не проходят

Если запрет на совершение сделок в Европе будет введен, то россияне и российские компании не смогут покупать, продавать, передавать «права собственности на недвижимое имущество, расположенное в пределах Евросоюза». Также под запрет подпадут действия с «частями коллективных инвестиций», сообщает Bloomberg.

По словам экспертов, уже сейчас и без официального запрета россияне фактически не могут совершать сделки с недвижимостью в странах Европы. Основная проблема связана с невозможностью привычных способов оплаты — россияне не могут открыть счет в европейском банке и провести платеж, пояснил гендиректор и управляющий партер Nika Estate Виктор Садыгов. «Так что даже без отсутствия формального запрета уже есть прецеденты недоступности рынков недвижимости ЕС для граждан РФ», — отметил он.

Удар по институту частной собственности

С возможным запретом продажи имущества в странах ЕС ситуация обстоит сложнее, продолжил Виктор Садыгов. По его словам, это удар по институту частной собственности, который будет применен по национальному признаку, а не по политическим мотивам, как в случае с ограничениями для крупных бизнесменов, принятыми в последнее время. «Вероятно, такой запрет вступит в конфликт с действующим законодательством. Вопрос лишь в том, кто и когда первым пойдет на оспаривание этого запрета в судебном порядке и заложит соответствующую судебную практику», — добавил эксперт.

Предполагаемый запрет россиян проводить сделки с недвижимостью в европейских странах может нанести удар по имиджу самих европейских стран среди инвесторов в недвижимость, считает основатель агентства недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева.

При этом возможный запрет не будет касаться россиян, уже имеющих вид на жительство или гражданство в Евросоюзе. «Те, кто покупал недвижимость в странах ЕС в рамках программ инвестиционной иммиграции, не почувствуют каких-либо ограничений. По нашему опыту, покупку недвижимости в Евросоюзе большое число граждан России связывали с получением статуса резидента или гражданина», — пояснила партнер Savills в России Ирина Мошева. Пока окончательное решение не принято, нужно дождаться точной формулировки, на какую категорию граждан будут распространяться эти ограничения, добавила эксперт.

В каких странах россияне покупали недвижимость

По данным Knight Frank Russia, чаще всего россияне покупали недвижимость в Греции и Португалии. На каждую из этих стран приходилось примерно 20% запросов, поступающих в компанию от российских покупателей. В пятерку лидеров также входили Кипр, Испания и Великобритания, а в первую десятку — страны Карибского бассейна, Франция, США, Австрия и Германия.

В Savills самыми популярными европейскими странами для покупки недвижимости среди россиян называют Грецию, Португалию, Испанию и Кипр. «В этих государствах можно было получить ВНЖ за приобретение недвижимости», — пояснила представитель компании. Что касается инвестиционных объектов, то с этой точки зрения россиян особенно привлекали рынки Великобритании и Германии, а также Франции.

Влияние на европейские рынки недвижимости

Анонсируемый запрет на совершение сделок россиянами в Европе особо не повлияет на стоимость европейской недвижимости и спрос, считает Екатерина Румянцева. Это связано с тем, что на покупателей из России приходилась лишь малая часть из общего объема сделок. Так, например, по оценке Golden Brown Group, не более 10%. Кроме того, спрос на европейскую недвижимость со стороны россиян начал падать еще после начала пандемии COVID-19, а сейчас проведение таких сделок полностью остановилось, добавила генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. «Некоторые наши клиенты продают дома и квартиры за рубежом, чтобы приобрести недвижимость в Крыму, Сочи, а также Дубае и Турции, где оплата проходит», — отметила она.

По мнению Ирины Мошевой из Savills в России, если снижение цен и будет фиксироваться в европейских странах, то связывать его с оттоком россиян не совсем корректно. «Можем отметить, конечно, Грецию, Болгарию, Кипр, Черногорию, где это будет заметно, но для всех стран ЕС будет более ощутим общий экономический спад, что отразится и на конъюнктуре рынка недвижимости», — пояснила эксперт.

Дорогие объекты

Предполагаемый запрет может оказать большее влияние на рынок дорогостоящих объектов, говорит Виктор Садыгов. Существенную долю спроса на такие объекты в Европе формируют граждане Китая и стран Ближнего Востока. «Они проецируют на себя все меры, принимаемые сейчас против России. В первую очередь это нашло отражение в валюте международных контрактов. Постепенно началась работа по реструктуризации валютных резервов», — сказал эксперт. «На опасениях принятия схожих мер против других национальностей может начаться распродажа дорогих объектов не только гражданами России, но и выходцами из других стран. И в первую очередь это скажется на премиальных объектах в самых престижных локациях», — допустил эксперт.

При этом часть обеспеченных и платежеспособных граждан приняли решение в последние месяцы эмигрировать из России. Они могут формировать спрос на европейскую недвижимость, несмотря на эти ограничения. «Этот новый приток спроса сможет если не уравновесить, то существенно нивелировать увеличившийся объем предложения со стороны российских продавцов. В том числе через механизм мены российской недвижимости на зарубежную», — полагает глава Nika Estate.

Сильнее всего этот запрет может также затронуть российских собственников сравнительно недорогих объектов в Болгарии, Греции, Испании, на Кипре, продолжил он. «Продать эти объекты они не смогут, а самостоятельное их использование уже ограничено», — пояснил Виктор Садыгов. По его словам, владельцы дорогих объектов найдут способы обойти эти ограничения, если только они не окажутся в санкционных списках. Таким решением может быть оформление ВНЖ или второго гражданства.

Альтернатива Европе

Альтернативой Европе для покупки жилья станут в первую очередь Турция и ОАЭ. Уже сейчас эксперты наблюдают повышенный спрос со стороны россиян на недвижимость в этих странах. По словам основателя экосистемы Kalinka Group, рынок недвижимости ОАЭ сейчас переживает настоящий бум, продажи бьют исторические рекорды. Турция тоже интересна россиянам с точки зрения проживания и инвестиций в недвижимость. «К тому же гражданство Турции дает множество преимуществ: поездки в страны Европы и США, социальные гарантии», — пояснила эксперт. По ее мнению, возможный запрет на покупку недвижимости в Европе может привести к дополнительному росту цен в ОАЭ и Турции.

«Мы уже сейчас видим довольно активное перераспределение спроса российских покупателей — интерес смещается с Запада на Восток», — подтвердила Ирина Мошева из Savills в России. Турция, Дубай, Таиланд — основные направления, куда сейчас предпочитают инвестировать россияне. Эти страны предлагают объекты в разных ценовых категориях, под разные запросы. Во всех трех работают иммиграционные программы, объяснила их востребованность эксперт, добавив, что популярность данных стран будет расти и дальше.

В Nika Estate отмечают высокий интерес к покупке жилья в Узбекистане. «Здесь развивающийся рынок жилья, который растет последние три года. Экономика страны развивается: растет ВВП, производство, приходят иностранные инвесторы. Плюс здесь высокая аренда на новое жилье (есть дефицит нового жилья), а сама аренда оплачивается в долларах. Это позволяет получать высокий доход — до 12–15% годовых», — пояснил глава компании.